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不知不觉中，不少湾区的本土企业逐渐走向了“没落”，如尚东地产、合生创展、鸿荣源、京基等曾经发展势头强劲的企业近几年步伐都有所放缓，昔日拿地“大王”中洲控股也是其中的一员。自2016年突破百亿之后再无重大突破，其业绩规模一直在百亿出头徘徊。

图：中洲控股2013-2020销售金额及同比增速

数据来源：企业公告，亿翰智库

据悉，该企业于1993年由潮汕商人黄光苗在深圳创立，并于2013年借壳深长城实现A股上市，之后正式更名为中洲控股。更名之后的中洲伴随着房地产行业的蓬勃发展在国内积极布局，发展壮大。2017年，中洲曾试图收购华南城23.2%股权，虽然因为资金和资本市场等因素折戟，但这并未阻挡扩张的热情。随后公司在土拍市场大幅拿地，曾在一月内横扫全国5个城市，涉及香港、佛山、惠州、无锡及重庆，激进拿地气势如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。

表：中洲控股各区域进驻时间轴

数据来源：企业公告，亿翰智库

从中洲控股近几年的扩张步伐来看，其当初布局全国的雄心已不再。根据企业披露的年报信息，截止2020年底，中洲累计土地储备230.9万平，除去成都三岔湖项目（总建面84.4万平）以外，其余项目均位于大湾区，占比中洲土地储备的65%。那么，目前主要“以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区”的中洲能实现能在湾区实现“百亿”困局的突围吗？下文将重点揭晓。

根据企业公告，中洲在全国范围内的营收来源可按地区分为以下几个区域，大湾区是业绩影响最大的区域，是其维系百亿规模最重要的部分。

表：中洲控股各区域营收结构

数据来源：企业公告，亿翰智库

具体布局上，中洲在全国主要布局上海、成都、深圳、惠州、广州、东莞和佛山7城市（不含香港），且综合来看，主要有以下特征。

上海：无存量、补货难

作为一线城市，上海一直吸引着外来房企进驻，上海曾是中洲全国布局的重要城市，然而上海市场并不是外来房企随便进来就可以扎根的。目前中洲在上海仅存的最大项目上海珑湾的住宅部分已经竣工，其余两个项目也进入了在售阶段，除此之外中洲在上海已无其他项目可以进行开发，面对上海房地产市场的激烈竞争，中洲想要补货的难度可想而知。

表：中洲控股在上海主要项目情况

数据来源：企业公告，亿翰智库

成都：存货少，开发节奏缓慢

2014年中洲发展战略由慢转快，加快拿地节奏和周转效率，然而近几年随着项目开发进度的推进中洲在成都所剩项目已经不多，目前在开发项目进度缓慢，特别是中洲中央公园项目自2014年7月开工以来几经波折，目前一期仍然在建。

表：中洲控股在成都剩余开发项目

数据来源：企业公告，亿翰智库

深圳：有货量，无流量

作为土生土长的本土房企，中洲控股在深圳拥有不少资源储备，如深圳黄金台、宝城26区等核心地块，但遗憾的是，不少项目因权益归属等诸多原因迟迟无法推进，如位于深圳交通枢纽——深圳北站的黄金台项目因权益归属纠纷已闲置二十余年，早年拿下的宝安二十六区的旧改项目则因与业主没能达成一致迟迟没动工。此外，中洲控股不少项目开发进度缓慢，如罗湖中洲创意坊中心，于2014年11月正式开工，截止2020年底的开发进度仅20%