这是一篇关于济南买房的全链路攻略，不论您是否了解济南市场，是不是济南本地户口，跟着这个思路走，搭配我的合作团队线下实操购买，相信您会少走很多弯路，并大幅度减少购房时间和成本。创作不易，转载或商业用途请注明出处，谢谢，如果看完觉得有用，虽然本文免费但可以打赏，哈哈哈，多不要脸~

本文的思路来源其实并非我本人，是我的一个粉丝提出来的，我原来确实做过各种关于济南楼市的视频，文中出现的很多细节之前都说过，但没有一个完整的从开头到结束一文读懂形式的。

文章是按照对济南完全陌生的人从建立济南买房认知开始的，适合所有朋友，如果自己对某些内容不感兴趣或者很懂自己的部分需求，可以跳过直接看自己感兴趣的部分。

本篇内容很长，如果您真想买房，烦请仔细阅读，只是找我来口嗨的，随意。

总目录

1对济南买房建立概念

2确定认知与需求

3限购政策 外地户口买房相关

4限贷政策 商业贷款 公积金贷款 人才补贴政策

5济南买房区域分析和东部城区价格阶梯分布

6房屋交易费用说明

第一步 对济南买房建立概念

济南的房子到底是不是值得买？什么的人适合在济南买房？在济南买房需要一个什么样的心态？济南的房子未来能否有个不错的上涨空间？

这是一个概念性的问题，我之前出过详细的视频解说，如果自己在第一步就没法确定，那么请先具体了解后再行定夺。

以下为视频部分

第二步 确定认知与需求

在济南买房到底用来做什么？对自己的需求是不是真正的了解？想贪大求全？请先睡觉再做梦！

先看视频部分

下文当中将会按照如下顺序做分项说明，如果购房也请先按此顺序，确定自己的条件。

1. 是否有济南本地户口和购房资格，对济南限购政策是否明晰？

2. 总体购房预算是多少，是否贷款，首付比例多少，征信及银行流水是否支持，走商贷还是公积金还是组合贷？

3. 刚需自住还是纯投资，或者改善兼顾投资，是否特别在意租售比和未来转手速度？

4. 购房面积多大，几室几厅，布局是否有特殊要求，考不考虑学区，容积率或周边配套是否有要求？

第三步 济南限购政策 外地户口买房相关部分

1.济南市限购区域和套数

限购区域：历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、高新区、章丘区、长清区

非限购区域：商河县、济阳县、平阴县、莱芜区、钢城区

限购套数：本市户籍，限购二套房；外市户籍，限购一套房。

2.外地户口如何买房

外市户籍满足以下条件之一可以在济南买房：

提供在济南连续24个月以上在市区缴纳个人所得税;

提供在济南连续24个月以上在市区缴纳社会保险证明;

在济南工作的全日制本科或者以上学历毕业生且连续缴纳社保或个人所得税半年以上;

对引进海内外的高层次人才，可由市人才工作领导小组办公室出具证明，享有本地常住户口居民同等购房政策

3.认房又认贷及可操作空间

济南市目前执行认房又认贷的政策，不论在济南本地或者外地，但凡是购买过房产，再次购买皆视为二套房，不论在济南本地或者外地，只要有贷款记录（不论是否已经还清贷款），再次购买皆视为二套房。

落户、婚配、资金过桥、流水等几方面都有可操作空间，胖子团队只提供完全合法的操作途径，具体办法和费用非公开，如有需要请单独咨询。

第四步 商业贷款公积金贷款限贷政策 人才补贴政策

1.济南市限贷政策 首付比例 贷款年限 利率

限贷区域：历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、高新区、章丘区、长清区、济阳县

非限贷区域：商河县、平阴县、莱芜区、钢城区

首付比例本市户籍：首套房最低首付30%；已拥有一套住房或有住房贷款记录，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例60%。

首付比例外市户籍：未达全日制大学本科学历的购房者，首付比例60%；全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地常住户口居民同等购房政策即首付30%。

贷款年限本市户籍：首套房最高贷款年限30年；第二套房贷款最高年限25年。

贷款年限外市户籍：未达全日制大学本科学历的购房者，最高贷款年限25年；全日制大学本科（含本科）以上学历的购房者，连续缴纳社保满半年以上，最高贷款年限30年。

贷款年龄：纯商贷最高可贷年龄为70岁。

贷款利率：lpr基准利率加固定点数，每家银行会有些许不一样（截止到本文成稿时2021年5月8日，首套房利率5.25%，二套房5.35%）

纯商业贷款办理所需资料：身份证、户口本、收入证明（加盖所在单位公章）、征信报告、结婚证（若已婚）

贷款条件：

1、有合法的身份。

2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力，收入证明需满足贷款申请额度的两倍。

3、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件。

4、有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（即首付款），并保证用于支付所购住房的首付款。

5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。

6、贷款银行规定的其他条件.

2.济南市公积金贷款政策

贷款额度：贷款金额不超过相应最高限额。夫妻双方均在济南市级（含县区，不含行业系统）住房公积金缴存6个月以上、购买济南市（含县区）住房、首次申请公积金贷款的，贷款金额不超过60万元；个人公积金贷款最高额度为30万元。

贷款额度计算：

贷款金额≤(借款人住房公积金账户余额+共同借款人住房公积金账户余额)×15。

借款人及共同借款人公积金可贷额度=本人公积金月缴存基数(最近6个月正常缴存平均数)×12个月×贷款年限×还款能力系数(60%)×本人连续缴存时间系数。

借款人家庭按以上两种计算公式计算的可贷款额度均不足10万元的，可贷款额度按10万元确定。借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的商业银行申请组合贷款。

注：贷款的月还款额不超过借款人及配偶收入和的50%，超过时降低相应贷款金额。

首付比例：

在济南行政区域内使用住房公积金贷款购买家庭首套自住商品房已交首付款比例不低于30%。

在济南行政区域内使用住房公积金贷款购买家庭第二套自住商品房，首付比例最低为60%。

暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

注：家庭已有住房包括借款人住房公积金缴存地和新购房所在地本人及配偶（含共有权房产）名下拥有所有权的住房，并依据济南市住房信息联网查询单或房管部门出具的查询证明认定。

贷款年限：

贷款期限最长为30年；

购买建成时间未超过20年的二手房时，贷款年限最长为20年，购买建成时间超过20年的二手房。贷款年限最长为15年；

贷款年限可覆盖至借款人法定退休年龄后5年。

公积金贷款利率：首套3.25，二套上浮百分之十；

公积金贷款使用范围：如果使用夫妻双方公积金，房产可以写一方的名字；公积金第二次贷款时必须还清第一次公积金住房贷款；公积金贷款只可用两次。如果您的公积金缴存在外地，不需将个人户口落到济南，提供公积金缴存明细。公积金贷款月收入一万以上需到税务系统开具纳税证明。

贷款条件：

1、借款人及其配偶具有有效的身份证明；

2、已支付规定比例首付款，首付款+贷款金额=房产总价，且房款未付清；

3、借款人开立缴存账户后已连续、按时、足额缴存住房公积金6个月（含）以上，近期未缴不超过4个月；

4、具有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；

5、借款人及配偶没有尚未还清的住房公积金贷款或数额较大的债务；

6、同意且能够以所购住房或公积金中心认可的其他房产作抵押，或以动产、权利作质押,购买新建商品房贷款的应由所购房屋售房单位提供阶段性贷款担保。我市引进的港、澳、台及外籍高层次人员取得本市居住证的，申请办理公积金贷款按上述条件执行；

7、具有合法的购房合同或协议，借款人应是购房合同约定的产权人，所购住房为本市行政区域内的新建商品住房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房、存量商品住房(二手房)，或是职工建造、翻建、大修的自住住房。

公积金贷款所需材料：

身份证、户口本、资信证明（加盖所在单位公章）、工资流水（加盖银行公章）、征信报告、结婚证（若已婚），公积金无贷款证明；

3. 济南市人才购房补贴政策

自2020年1月1日起，符合以下条件的全日制博士、硕士研究生分别可以申请一次性购房补贴15万、10万

需满足以下条件：

研究生申请补贴可以不用落户，即不用取得济南市户口就可以申请；企业单位职工与用人单位签订三年以上劳动合同，事业单位职工与用人单位签订聘用合同或具有组织部门下达的任命文件；需要用人单位正常缴纳社保；购房时间在2019年9月份之后；申请家庭在济南购买家庭唯一住房且距毕业之日不超过五年；人才购房补贴需要由企业统一申请，2021年网签之后即可申请补贴。

另外，济南针对4类人才还有更重磅的购房补贴：

完善高层次人才安居办法，对新引进的A类国内外顶尖人才，采取“一事一议”的方式解决住房问题；

对B、C、D类人才，给予最高100万元的购房补贴或最长免租5年的住房；

济南租房补贴：

对企业新引进入户的全日制博士、硕士研究生、本科，分别按照每月1500元、1000元、800元的标准享受连续3年的租房和生活补贴。

以上内容具体细节问题请咨询济南市市民服务热线 12345

第五步 济南买房区域分析和东部城区价格阶梯分布

1.济南买房老话就一句：买东不买西 住南不住北

买房首先是为了居住，其次才是投资，请务必弄清楚这个概念，虽然现在这个概念说起来总有些儿戏，但本末倒置的不是房子本身而是人心，理解了这一层之后，说回济南。简单来说，在济南买房区域分化非常明显，如果以纯投资为优先考虑，那么请重点只考虑从CBD往东到孙村，北到工业北路南北两侧，南到旅游路南北两侧，这个大致为长方形的区域内，就是济南乃至未来整个山东最耀眼的地方。

整个济南市的新房和二手房业务胖子团队都有涉及，并非只卖济南东边的房子，具体想买哪里的房子，请单聊。

以下为视频部分，最早说东部楼市是2020年6月份我刚开始做视频的时候，我的观点也从未改变过。

下面的视频含有对2021年下半年济南东部楼市的预测，归纳一句话，如果考虑济南东部买房投资，能多早买就多早买。

市区南部地块也不是不能考虑，但产业搭配和未来涨幅预期并不如东边好，但教育资源的沉淀以及老济南人心中那个市中区的归属感还是在的，只是随着未来济南外来人口越来越多，城市功能区和人员流动整体东移脚步不可逆，预计未来保值功能尚可，升值功能很可能逐渐衰退。

北跨先行区地块，长期来看，未来依旧看好，但需要时间沉淀，详情参考视频。

2.济南东部城区价格阶梯分布和买哪里更划算

再次重申，整个济南市的新房和二手房业务胖子团队都有涉及，并非只卖济南东边的房子，具体想买哪里的房子，请单聊。

东部城区价格上涨在2021年过年之后确实不慢，所以此处所述价格仅供参考，视频内容中的价格标定还是3月下旬的时候，但本文成文时间是5月8日左右，后边跟的文字部分就是5月8日左右的价格标定，会在文字部分重点标出区别，两者对比看出涨幅变化。

下面文字部分为5月8日左右的价格标定蓝色字部分为两者之间的差异，文中“目前”这个用词所指的就是5月8日这个时间节点的新房价格 二手房不在此范围内(没有新房可选的地方会上二手房)

100万预算内，主要集中在章丘圣井片区，章丘市区内不行。长清周边或核心区部分楼盘还可以。郭董片区部分楼盘（小户型）。济阳先行区等。以上重点推荐郭董片区部分楼盘。郭董片区目前最便宜的全部算下来也需要110以内，也就是说100以内，只能圣井或者长清或者遥墙附近最小的2室。

100-150万预算，孙村片区大部分；唐冶片区、雪山片区、张马和新东站片区、西客站片区、华山片区（最小面积的户型符合，此类户型数量不多楼盘极少）。以上重点推荐孙村片区，唐冶雪山捡漏。唐冶已经没有纯150以内能拿下的新房，下半年预计加推楼盘只有1-2个，但都超过最低150，且可选户型很少。张马只有个别楼盘个别户型低于150，可选范围很少。

150-200万预算，唐冶片区，雪山片区，西客站片，张马片区，工业北路南北，新东站片区，华山片区大部分，神武片区，彩石片区；高新片区（行政区划在历城区的，极少数小户型和尾盘，楼层差）。以上重点推荐唐冶、雪山、工业北片区。雪山片区下半年只有两个盘重点卖，还有零星小盘或者顶底清退户型，但房源很少。新东站和神武片区还有加推，但去化很快，且房源不多。

200-300万预算，汉峪片区，高新核心片区（行政区划在高新区的，此处新楼盘已经不多），市中区南部片区，二环南路附近片区大部分；CBD片区（极少数小户型，尾盘，户型差楼层差）。以上重点推荐汉峪片区，高新核心区。汉峪片区下半年至年底300万内可选项只有2-3个盘，且都上到250+，非常抢手，每次加推只有1-2栋楼，还有一个现盘清完没有。高新核心区北延至花园东路地块还有房源，但可选范围很小只有1-2个盘，且房源很少。

300-400万预算，CBD片区大部分中等户型，汉峪片区大户型，高新核心区大户型，旅游路双井小户型等。以上区域重点推荐CBD中等户型。CBD目前低于400的可选范围已经极少，已经需要看汉峪或者高新核心区，CBD下半年开盘只有1-2个盘的1-2栋楼，还有个别楼盘新开小户型但户型很糟。

从此价格区间开始，各类重点学区房开始出现，所以新房和二手房有同等价值，甚至二手房比新房更有价值，目前处于房价上行区间房东惜售阶段，所以有这类需求的朋友需要一房一价的进行查找

400-500万预算，CBD核心区中大户型，旅游路双井片区公务员小区二手，龙奥片区中小户型二手。以上区域重点推荐CBD中大户型，或公务员小区二手。旅游路双井目前二手房中大户型和改善需求基本都高于400，只有二手可买，未来也不会再有新房上市（没有地了）且房东极其惜售，新房只有等下半年CBD新开。

500万以上预算，CBD核心区大户型，旅游路千佛山附近，双井公务员小区大户型，龙奥大户型新盘，此价位二手居多，一房一价，请说明具体需求，我们定制查找。CBD核心区大户型去化很快，目前可选范围不多，龙奥和双井核心小区优质大户型年前二手价格500内有的可以拿下，但现在已经没有低于500的大户型二手房源，部分小区二手房源以上到600起步。

整个济南市东部新盘来说大体就是如此，比如历下核心区天桥之类的老小区我本次没有涉及，旅游那附近提到二手房是因为那附近有房且比较熟悉，所以就加上了。

第六步 房屋交易费用说明

1. 新房买房后需要缴纳的税费:

房屋契税：首套房，房屋面积90平以下，按照发票金额的1%缴纳契税；90平以上，按照发票金额的1.5%缴纳契税；二套房，房屋面积90平以下，按照发票金额1%缴纳契税；90平以上，按照发票金额的2%缴纳契税；三套及以上，按照发票金额的3%缴纳契税；

维修基金：设有电梯的房屋120元/平米；无电梯的房屋60元/平米；

2. 二手房税费方面

契税缴税标准：首套90平及以下，网签价×1%， 首套90平以上，网签价×1.5%，二套房网签价×3%。契税由买家承担，过户当天交给房管局。

注意这里说的是网签价，买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。

增值税及附加：

房子未满2年，增值税及附加的征税标准：网签价÷（1+5%）×5.65%

房子已经满2年，普通住宅免征，非普通住宅征税标准：差价÷（1+5%）×5.65%，差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。

以上内容，大概就是您在济南买房时候所能遇到的，几乎所有的问题总结，但肯定还有不完善的地方，受限于篇幅、大部分人群观感、以及我个人所能想到的问题等方面，就写这些吧，但应该足够用了。

买房不是个容易的事儿，需要衡量各方面因素，但买房也是个容易的事儿，如果想的太复杂，过于纠结，吃亏不行占便宜没够，那恐怕永远买不上满意的房子，就如同我视频里说的，各方面都符合要求的完美房子一定超出你的价格承受能力。

另外涉及到具体的楼盘信息层面，我会推荐我方合作经济人与您沟通细节，让他们介绍具体楼盘或者价格方面的情况，我自己并不涉及交易处理，也避免因为加我好友的粉丝比较多，来不及回复的情况。

另外买新房请务必先找我方经纪人带看，方可拿到渠道优惠，自己先去售楼处再找我是没有的。

最后，如果觉得本文好用够用，可以打赏，哈哈哈哈哈，转载请说明出处~

胖子原创总结与写作，2021年5月8日。