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2003年，华润置地介入深圳罗湖区城市更新项目，打造第一个商业综合体项目——华润中心，随着罗湖华润中心的成功打造，华润置地顺势在全国大力复制“万象城”。

2007年，华润集团进入南宁开发华润中心项目，开启了华润与广西的故事；十四年间，华润置地深耕南宁、积极拓展柳州、桂林和崇左三个城市先后建设了12个项目。

表：华润置地广西项目布局情况

纵观华润置地在广西的发展，主要可以分为三个阶段：

阶段一：成功造“城”，奠定市场口碑（2007年-2014年）

阶段二：向外扩张，复制华润中心模式遭遇滑铁卢（2014年-2015年）

阶段三：深入参与南宁旧城改造，由单一项目开发向片区统筹转变（2016年至今）

成功造“城”，奠定市场口碑

2007年-2014年

一、获注母公司资产，在南宁树立商业品牌标杆

十几年前，南宁的城区范围还很小，凤岭仅是一片黄土；而后《南宁市城市总体规划（2011-2020）》的发布，南宁踏上了整体向东、重点向南的发展道路。

2012年11月底，华润置地斥资21亿港元，收购华润集团一家控股公司股权，从而获取南宁华润中心大型商业项目55%股权，其中包括2012年9月开业的南宁万象城。南宁万象城体量约27.4万㎡，是当年全国已建和在建万象城中商业体量最大的项目。

南宁万象城于2012年9月开业，当天客流量达到21万人次，开业第一年销售额破20亿。同一年，华润中心配套住宅幸福里问世，大受追捧，成为南宁首个2万+项目，彼时周边项目售价仅7000元/㎡。

2020年南宁万象城销售额50亿，排在全国15位，在清一色超一线、强二线城市中，南宁万象城脱颖而出，存在感十足，成为华润成功造商的典型案例。

华润置地在南宁的成功落地，得益于三个方面原因：

1. 集团给予大力支持：集团在“资金与资源”上予以支持，帮助低价获取项目，并投资或者注资华润置地。

图：华润集团孵化战略模式

2. 把握城市发展机遇：2005年，南宁成为中国-东盟博览会永久举办地，东盟商务区顺势而生；但因为种种原因，东盟商务区陷入困局，急需一位“带头大哥”，去带动商务区的建设。

万象城作为大型商业体，与华润中心商务、住宅组成城市综合体，形成巨大的磁场，吸引高端购房者、商务人士以及大量消费群体，激活了东盟商务区。

3. 前期积累丰富的运营经验：通过深圳“万象城”等一系列大型商业综合体的开发运营，华润积累了丰富的商业运营经验。

二、打造“二十四城“神盘，奠定市场口碑

在万象城后，华润成功打造了另一神盘——华润二十四城，创造四年翻四倍神话。

2014年4月30日，华润置地拿下五象湖东南侧217亩商住地块开发华润二十四城项目。由于该项目周边比较荒凉，2014年开盘时售价仅卖4999元/㎡，许多人都不看好这个地段。然而，到了2018年，在售二手房价格为2万+，该盘创下了四年翻四倍的南宁楼市神话。

二十四城的成功，既与自身的品牌、产品和服务有关，也与地段有关。如今看二十四城的地段，学区（五象实验一小+三中初中+三中高中）、两条地铁线（2号线延长线与3号线交汇点平良立交站）、商业（华润mini万象城等）齐全；再加上国家级自贸区的批复，二十四城的地段价值早已不可同日而语。

凭借该标杆项目的口碑传播，华润在购房者心中树立起了“选址精准”、“眼光独到”等良好印象，为其后期在南宁的其它项目入市销售奠定了坚实的基础。

向外扩张，复制华润中心模式遭遇滑铁卢

2014年-2015年

借助南宁华润中心成功打造的热度，在南宁万象城开业后两年，华润便迅速进入柳州河东区和桂林琴潭区拿地开发华润中心综合体项目。

两个项目配套的住宅都在拿地1-2年后先于商业开盘，但是并没有达到“南宁幸福里”的高溢价效应，两个项目开盘售价均接近或低于周边当时在售项目均价。

并且两个项目的万象城都拖延至拿地4年后才开业，开业后的人气不足，营业表现不佳。

表：华润置地广西典型城市“华润中心”项目布局情况

究其原因我们认为主要归于两点：

1. 地段位置不佳，新区发展动力不足：例如柳州万象城项目的地理位置较偏，周边项目入住率较低，人气不足，片区没有像东盟商务区类似的强利好规划，片区发展缓慢；而桂林万象城距离主中心区也较远，并且周边房子较为破旧，周边环境城市面貌较差。

2. 城市消费水平较弱：相对于南宁而言，柳州和桂林的居民购买力相对较弱，因此定位高端商业的万象城有点水土不服。

深入参与旧城改造，由单一项目开发向片区统筹转变

2016年至今

2017年前，华润置地先后参与南山区深圳湾片区、大冲村旧改项目的开发建设，总体量近400万平方米。其中，以大冲村旧改为例，项目包含各类建筑物近1400栋，规划总建筑面积280万平方米，居住着5万多人口，经过改造化身南山区大型标杆城市综合体项目。

凭借其在深圳成功的城市运营开发经验，华润置地在16年后也陆续获取南宁三个重点区域六大旧城改造项目，包括中山路片区旧改项目、南棉厂旧改项目、西园饭店片区旧改项目、江南南化旧改项目等。项目总改造占地面积超过6000亩。

表：华润置地南宁旧改项目列表

从华润项目获取来看，华润在南宁介入旧改的第一阶段，以中山路香港街项目和西园饭店旧改项目为代表，从初步探索到局部示范，用现代建筑取代低棚矮户，对有历史意义的老旧房屋进行修缮保留，注重社区基础配套设施的补足。

中山路片区香港街旧改项目—接盘优势区位旧改项目，开发热销中山府项目

中山路位于民族大道和朝阳路市中心最繁华的地段，是老南宁的城市名片、代表着城市形象。

据公开资料显示，中山路旧改项目最早在1995年提出，当年3月《中山路及临江街区旧城改造规划》出炉。

2005年，香港恒通资源集团旗下的恒益建设（香港）有限公司取得中山路旧改项目中的两幅地块，计划打造香港街项目。香港街旧改地块所在地段共有2411户，约4000多人，最终由于部分钉子户问题，项目搁置了十余年仍未动工。

2016年，华润置地接下了该沉寂已久的旧改项目，开发华润中山府项目。

该旧改项目处于繁华地区，拥有一线江景，在《朝阳商圈更新改造发展规划》中位于临江商务休闲区板块，中山府项目的打造也将配以万象汇作为社区底商，共规划有9栋高层住宅，首期项目开盘当日即售罄。

△《朝阳商圈更新改造发展规划》规划图

西园饭店片区旧改项目—保留古树，重视园林打造，最大化还原古迹建筑风貌

西园饭店原是南宁接待重要国家领导人的“国宾馆”，项目位于邕江边畔，紧邻邕江园大转盘、星光大道、邕江大桥，以及在扩建的江南大道，地铁2号线南宁剧场站等，配套完善。

该旧改项目地块额外要求竞得人须在商业用地内建一栋与西园饭店风貌相似的建筑，并在该建筑内提供不少于3000平方米的场所用于展示西园历史遗存，由竞得人自持运营管理；并出资2100万元异地建设西园饭店员工集体宿舍和仓库。同时，要原地保护好地块范围内的百年古树。

华润置地将该项目打造为“西园悦府”，为了保留原西园饭店旧址历史感，新大门设计和原大门样式一致，并且保留了“西园饭店”四个字。

项目展示区设计则保留了西园饭店原建筑的坡屋顶造型。另外小区园林打造上更别有用心，除了保留原西园饭店内近百棵原生态树种外，还围绕300年历史的古榕树打造了可供人们休憩的山林剧场。

左：西园悦府大门；右：西园悦府内的300年古榕树（图片来源华润置地广西官微）

下一阶段，华润置地开始进行规模更为浩大的片区统筹模式，提升旧城整体面貌。

2020年，在江南区政府大力推进城市更新的大背景下，华润置地以25.57亿元摘下位于江南公园旁近1幅285亩地块，该地块是原江南南化工厂旧改用地。

该幅地块的建设要求较多，不仅要配建两所幼儿园、一所小学、一所中学教育配套，还涉及社区居家养老服务用房、社区卫生服务中心、派出所、老年养老院、菜市场、体育场（馆）等公共服务设施的建设。此外，竞得人还需出资开展土壤污染状况调查、风险评估、修复等工作，对企业能力要求较高。

同年的7月，华润意向签约了江南五一片区TOD站城一体化产业新城项目，该项目与华润江南中心仅一路之隔，涉及范围广泛，总面积超5000亩，是目前江南单体最大的旧改项目。

值得期待的是，随着华润获取的旧改项目陆续入市，华润在南宁的业绩表现将会进入一个新的台阶。

小结

纵观华润在广西的布局策略主要有两点：1）定位新区，商业综合体开发，商业带动住宅销售；2）借助旧改，深度参与老城核心区城市运营开发。

在土地市场竞争激烈，企业公开市场拿地愈加困难的当下，华润置地商业综合体和城市更新两大差异化竞争优势越来越突出，也是支持华润置地稳步发展的重要砝码。

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