引人瞩目的青岛集中供地，五月份将要开始进行首拍。

此前不久，广州、重庆、杭州等城市进行的集中供地首拍，纷纷被媒体戴上了“史诗级”的帽子，那么，青岛的集中供地首拍，会是什么样的情形呢？

今年2月24日，青岛宣布执行集中供地政策，4月20日，青岛市自然资源和规划局公示了《2021年青岛市市辖区第一批用地名单》，其中市北区和李沧区拍卖时间为2021年5月12日上午；城阳区拍卖时间为2021年5月12日下午。崂山区拍卖时间为2021年5月13日上午；即墨区将于5月13日下午拍卖；黄岛区拍卖时间为5月14日上午。

其他城市两集中供地情况

此前，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。“两集中”土地出让制度涉及22个重点城市，包括青岛。

初步统计，截止目前已经有22个城市公布了今年首批集中供地的计划，合计4064.03万平方米。其中，12个城市确定的首批集中出让土地日期，在4月下旬至五月中上旬。

已经明确的包括，广州48宗地块，土地面积393.6公顷，天津和杭州分别是58宗和57宗地块，土地面积均超过300公顷。北京则是30宗项目，无锡市计划出让16幅地块，共计94.93万平方米。

16个城市官宣了集中供地时间及面积

集中供地之后的第一波土拍，市场热情涌现，广州、重庆等地的地价大幅上涨，

拿地热情澎湃，面粉贵过面包？

广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。

重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。

无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。

杭州：5月7日首拍57宗宅地，挂牌报价阶段超20宗溢价封顶，10多宗进入自持。勾地房企超10家的地块至少27宗，超20家的12宗。

广州本次集中供地48宗，吸金906亿，堪称历史级别。成交42宗，平均溢价率14.58%。其中，白云区金沙洲板块地价达到四万，此板块的房价也不过四万左右。而番禺创新城等地，地价和房价也都相差无几。

不止广州，重庆和杭州的情况也差不多。

重庆主城区本次集中供地共46宗均成功出让，共有31家房企参与了此次竞拍。成交楼面价、溢价率高成为主流。统计发现，46幅地块中，25幅地块成交楼面价超过万元。

5月7日的杭州首拍，57宗宅地，仅挂牌报价阶段，就有超20宗溢价封顶，10多宗进入自持。勾地房企超10家的地块至少27宗，超20家的12宗。

从各地首次集中供地的情况看，市场热情非常高涨，媒体纷纷使用“史诗级”这样的词汇描述。

参拍房企感受则是：非常刺激！

很显然，从稳地价、稳房价的初衷来看，集中供地的第一波土拍，未能如愿。

网上掀起了一场面粉贵过面包的讨论，甚至有网友憧憬会不会复制15-16年的行情？

网友憧憬的行情，应该很难再现。

首先大背景就不同：目前调控依然很严，限购，限贷，限售丝毫没有松动；

其次官方也有准备：从广州土拍的情况来看，本次集中供应48宗用地全部设置了最高限价和最高溢价率，业内认为，类似设置将是未来热点城市土拍的标配。官方说法是“市场预期可控”。什么叫“市场预期可控”？就是不允许暴涨。除了广州，北京第一轮土拍的29宗地，也都设立了价格天花板，也是为了杜绝“面粉贵过面包”的炒作，只要面粉没有面包贵，市场预期就可控。

再次，拿地集中，项目入市也集中，竞争加剧是必然的。激烈竞争之下，上涨的空间不会太大。

最后，在房住不炒的大目标下，如果第一批集中供地未达到稳地价、稳房价预期，第二、三批次的土地推出政策及策略或将调整。

荷包鼓的说话

集中供地模式下，对开发商的资金要求非常高。

深圳第一次集中竞拍的六宗土地，五宗要求竞买保证金为起拍价的50%，一次竞拍的保证金就超过百亿。

而某央企为上海第一批集中拍地筹集的资金为1300亿元资金。数据显示，上海2020年全年各类土地共出让成交金额不到3000亿元。

毫无疑问，房企的分化将会加剧，央企和龙头民企借助资金优势，强者恒强。而不要说小房企了，头部之外的二线房企也会因为现金流的问题，退出热点城市的竞争。

媒体披露的数据显示，截至4月9日，2021年全国房企拿地20强里，央企和国企背景的房企占了10家；10强当中，央企和国企背景的房企占了7家。从融资端来看，今年前三个月，房企融资额度都有所下滑，其中TOP31～TOP50的房企下降幅度最大，同比减少了62%。

开发商有多大本事办多大事，不再盲目拿地

二线房企也有自己的生存之道。

合作开发、收并购、旧改转化，是非头部房企的思路。通过合作加大土地获取的概率，同时降低资金压力，开发商有多大本事办多大事，不再盲目拿地，即控制了风险，也有助于开发商分流，推动城市区域平衡。城市群是未来城市的发展方向，开发商根据自己的实力选择对应的区域，或者以抱团的方式应对激烈的竞争。

新的土拍政策下，如何防止龙头房企凭资金实力获得大部分土地，形成垄断，也是有对策的。

按照上海招挂复合出让方式，政府部门对房企按“135分制”打分，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。其中，“受让管理”指标规定房企每成交一幅宅地，相应减扣15分，45分扣完为止。

至于效果如何，等待市场检验吧。

青岛的情况

青岛本次集中供地总量达到63宗，总建面330万平方米。按区域分布，西海岸24宗、即墨15宗、城阳13宗、市北7宗，李沧和崂山各两宗。

很明显，本次集中供地集中在周边区域，主城区的土地资源日渐枯竭，李沧区出让的两宗地只有一块是住宅用地，市南区则没有一宗土地出让。

来看一个有趣的数据对比：三月份青岛全市成交约150万平方，其中市北3万平方，崂山五万平方，李沧4万平方，城阳28万平方，即墨20万平方，胶州20万平方，西海岸37万平方。

而第一次集中供地的数据是：市北40万平方，崂山30万平方，李沧两万平方，城阳（含高新区）60万平方，即墨70万平方，西海岸100万平方。

显然，第一次集中供地的规模并不大，库存比将持续走低。而官方计划显示，青岛市辖区第二、第三批次住宅用地集中供应拟于7月、11月发布。从时间上看，后两批次的供地的项目要入市，几乎都要到明年了。

首次供地规模不大，下次供地的项目要到明年才能入市。古话说，物以稀为贵，开发商们肯定也明白。

当然，也有观点认为，青岛的土拍基本都是勾地内定，因此楼面价太高的可能性也不大。

文/房居易

编辑：董楠

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