如果说楼市中也有穿越牛熊的“茅台股”，那么具备优质教育资源的学区房堪称当仁不让。在任何售楼处买房，开口询问的权重，拍讯均差不多为，学区、地铁、商业，一个好学区的光环加持，远甚于修建大型综合体。纵观近几十年，学区房除了具备长盛不衰的特性外，在投资标的上亦表现抢眼，除了能解决孩子上学问题之外，未来在学区房上的投资收益又可以进行后续的改善置业。

越来越热的学区房

以2021年本轮小阳春为例，市场首先预热的房源就是优质学区房。开学前夕，北京学区房一夜之间跳涨40万的消息火热刷屏；过去很热，现在更热的上海、深圳等城市，学区房几乎呈现跳涨模式。

拿济南这座不大的二线城市来说，市中区、高新区、历下区等优质学区房同样喜迎上涨，只要价格合适，学区优质，挂出的房源供不应求，而令人心碎的是，这其中供求严重背离，供应远远小于需求。

以济南热门学区房源鲁能领秀城为例，单价2.2-2.3（适中单价），需要3室房源（老人接送孩子），且不论低的可怜的供应量（客多房少），因为鲁能领秀城房源开发年头久远，供应面积主流为90左右的两室与140左右的大三室，所以在实际操作中，这种房子的总价要超出购房家长的基本预算，这类房子多数在300万上下……而不是很多人脑海中的240-250万。

而且根据最新的人口规划与教育数据，未来的学区房只会更热而不会衰退，依据济南市十四五公布的相关人口规划，在未来5年，济南市的人口将增加100万，这个数据相当于过去五年济南市人口增量的整2倍，相应的，受教育人口也将呈现跃升的态势，人口的集聚尤其是外地优质人才（这批人更加注重教育）将带来教育资源的进一步压迫。

开发商如何抱名校大腿

愈演愈烈的教育需求同样让开发商仿佛找到了事业明灯，学区房、学位房、名校房层出不穷，在最为激进的2015年，广告法甚至特别注明严禁楼盘“傍名校”进行宣传………但是高额的诱惑挡不住开发商的脚步，各类签约各类教育集团让人眼花缭乱，小编分别讲一下。

现在市面上最常见的教育引入方式，无非以下几种：引入教育集团、托管办学、以及花钱买名校马甲，我们不能一概而论谈论好与坏，事实是不同的方式因为主管单位和开发商能力的不同而导致办学水平的差异。

引入教育集团

拿东部城区为例，开发商最爱拉来站台的教育集团是历城二中，截止到2020年，历城二中集团签约学校已达31所，短期内骨干教师的培养与师资力量的调配是决定学校学习水平的关键，小编认为类似这种教育集团，最多的实力比公立学校稍微好一点。

托管办学

济南托管办学较成体系的有两类，一类是政府主管机构主持的山大教育集团托管，高新区的成绩有目共睹，从默默无闻到中考平均分第一，主管机构扶持和政策投入同样必不可少。

另外一类属于开发商主导引入托管，最知名的当属济南外国语教育集团，托管8-10所学校，鉴于托管时间尚短暂，暂未出成绩，让我们拭目以待。

花钱买马甲

最为坑爹的一类是花钱买马甲的学校，老师还是原来的老师，领导还是原来的领导，甚至生源地也是就地划片，村小变名校，纯粹是为了镀金；更有甚者，还有一分钱不出纯靠名字吃饭的楼盘，包括很多开发商宣传XX区第一中学，优质配套与教育，其前身是X村中学……

除了以上三种外，还有一种是传统名校的分校，这几年异军突起的育秀均属此类，不过这类分校需要天时地利人和三者合一，毕竟那时候教育集团化尚未铺开，优质教师尚未稀释，现在看，难度越来越高。

如何避免入坑伪学区房

学区房的护城河是学校成绩，由于教育公平化的延伸，教育部门严禁出台各类学校成绩榜单，作为普通人来讲，很难第一时间去掌握所谓的正确而精准的数据，经过多年以来的口口相传。

“口碑”以及家长的“入学意愿”成为衡量学校的重要参考指标，某些家长口中的热点学校往往备受注明，比如历下区年年会针对热点学校出台弹性入学政策，其根本原因也在于此。

在这一系列的学区房乱象之下，开发商推波助澜，社会风气愈演愈烈，热点学位一房难求，导致一系列的“伪学区房”大行其道，有不少朋友在天花乱坠的宣传中入坑了……

买房前要时刻甄别具体学区划分

学区房供应主体是二手房，作为购房家长需要时刻关注每年教育部门公布的划片入学文件，因为某些热点学校实在人太多，教育部门又严控小班额度，导致过去是XX学校的学区房在新的一年变成其他学校的学区房，这种情况屡有发生，除了导致投资失利外，最关键的是耽误孩子上学。

按照教育局规定，新房一律不划分学位，许多与名校一墙之隔的楼盘未必可以就读名校，许多热点学校的招生范围已经精确到了门牌编号，千万不要被开发商忽悠。

关于教育签约集团

实质上签约名校的并不等于就是名校的学区房。签约学校则是另一个概念，是名校对楼盘配建的学校进行托管。形式也有多样，有的只派一名或几名管理人员，或是进行授课交流等等。管理团队和师资都是自成体系，并不受名校的管理约束，针对这一点我们应该搜索的是学校师资力量，谈的天花乱坠，最终授课的依然是年轻老师，同样对孩子成长不利。

关于教育托管时间

部分开发商所签订的教育托管是有时间限制的，多数为6年，在购房前一定要仔细研读相关签约事项，以免出现孩子还没上学，托管时间到期，教育资源化为泡影的现象，这在济南也是屡见不鲜。

关于买房时间

许多学校并不是刚一落户就能入学，还有一些额外条件，如“户口转到房产所在地3年以上方可入学”、“入学后，几年内不许卖房”、例如厦门合肥等地会出台“同一套房子的学生入学，要相隔6年以上”等政策。

出于谨慎的考虑，为了避免政策风险，想购买学区房的家长，需要提前几年就开始准备，如果孩子现在正在上幼儿园，那么就要开始为孩子入学做打算了。