4月30日，最高层会议点名“学区房”，实属罕见的一次点名，值得每一位关注楼市的朋友深思。

4·30会议内容之一

这涉及到教育公平和房住不炒，如此背离方向，必定会敲打。

此前，从高层到地方陆续整顿教育培训机构，足以说明教育这条“康庄大道”的分量，这是一条连接全社会的通道，可以变狭窄，但不能堵住了。

同时，最近的大网络平台反垄断处罚也是一种调节社会流动性的举措，你会发现国家意识的出发点就是平衡向上发展，这与学区房的逻辑异曲同工。

这次点名学区房炒作，既有落实房住不炒的目标，也有均衡教育公平的目的，局面复杂，需要适当干预。

现在把学区房放在如此高的位置谈论，也是“内卷化”的一种体现；我们都知道家庭教育是孩子的最好老师，但是环境影响个人成长路径，所谓孟母三迁。

相信后续大城市会颁布相关学区房政策，但是稀缺的资源还是会被中产拼命争夺，实属无奈的竞争。

去年北京西城区域多校划片政策，至前段时间上海学区政策的出台，以及东莞松山湖“6年学区锁定”的政策，都是调节工具。

评判一个楼盘优劣的主要因素有四个，商圈、交通、教育和医疗，其中教育是每一个家庭一种必备“消费品”。

教育部的会议新闻

房叔在这里分享两种关于学区房的观点：

第一种是不要轻易碰学区房，因为很多城市教育培训机构与学校互相配合，造成学区房的炒作更为明显，一唱一和的节奏。

根据如此现象，地方可能会采取多校划区录取方式，即是一个楼盘对应多所学校，学校质量有差异；又或者扩大划校区域，让楼盘的学区资源面临更多不确定性。

还有就是小学采取6年锁定的模式，降低学区房的转手率，进而控制价格。

不管是调节掐尖招生、名校均摊招生名额还是优秀老师的轮岗制度等，终究还是治标不治本，学区房可弱化，但难以消失；不然教出的学生成绩都很一般，这也不是教育的初衷了。

第二种，学区房属于一种优质的核心资产，支撑其成为优质资产的因素有三个，一是房价普涨结束，分化持续加剧，而房子附加的好教育资源稀缺；二是货币洪水，通胀预期弥漫，其他商品价格都涨价，房子凭什么不涨价；三是可选择投资产品少，币圈、股市、期货等风险大，而买房历史经验就是稳妥。

购买学区房最大的风险在于政策，赌是一种脑力活也是一种运气活。

有人说要么彻底断开房子与教育资源之间的关系，租售同权，但这里又是对买房者的不公平待遇，凭什么他（她）付出多了却得到少呢？

何况教育资源自古以来都是稀缺资源，特别是优质的教育资源；只能说鱼与熊掌终难兼得。

例如一座城市开辟一个新区，大概率的常规操作就是就是交通、学校和医院先行落地，进而实现新区的起始开发阶段，这就是房地产与公共资源的关系；交通、学校和医院等的建设费用来自哪里呢？

房价某种程度上也是一种税收而已！

那么关于东莞的学区房概念，房叔有必要简要分享几个观点。

去年（4月24日），东莞教育局发布公民同招政策开始，房叔就在呼吁东莞进入“学区房时代”，这个路径在众多大城市走过轨迹类似。

此前推文截图

一座城市学区房的形成既有历史的沉淀，也有资金投入和相关群体合力作用的结果。

由于东莞民办教育强势，学区房的概念相对被弱化，但是这里又涉及到招生问题，所以公民同招就是学区房概念的初始阶段，后续会继续演变。

学区房包括小学阶段和初中阶段，东莞小学阶段的学区房头部主要是莞城和松山湖园区的学校，以及民办学校东华、光明、宏远等。

莞城学区是历史积淀的结果，松山湖是资金投入和高阶群体决定的现象；教育比拼的是经济基础，财政投入大，教育设施齐全，高水平教师多，管理妥当等合力的结果。

后续南城学区的概念可能会得到加强，值得关注！

东莞属于镇域经济发展模式，各镇街的教育资源不均衡，但是也有教育资源强势镇街，例如寮步、石碣、石龙等区域。

东莞公办初中成绩排名

对于中考录取率约50%的关卡，东莞人的关注点不仅在小学阶段的学区，务必重视初中阶段的学区；这里意味着约50%的学生进不去普通高中，进而就读职高，分层从孩子15岁开始。

有条件的群体可选择民办教育机构，实现弯道超车的模式；但是民办教育提供的学位也是有限的，进而也会加剧“学位内卷化”。

所以学区房在东莞房地产市场的概念会得到加强，这个从近期松山湖“6年学位锁定”政策的颁布可知，政策开始提前干涉松山湖的学区房；同时陆续镇街发布学位紧张的通知，也说明东莞教育资源的需求大，特别是优质教育资源。

而摇号入学的政策以及多校划片，可弱化学区房概念，但是难以解决资源的稀缺性问题。

值得注意的是普通人没必要为超高溢价的学区房买单，东莞优质民办教育也是不错的选择。

我们会为学区房买单，无疑是既可用于孩子读书，又可实现保值增值，何乐而不为呢？

如何破解学区房背离房住不炒的方向呢？

一是使用政策让学区房的流动价值减小，例如小学6年学位的锁定，仅有1个或者2个上学指标，用完即没；意味着首个业主孩子使用完学位后较长时间房子没学区价值。

二是多校划片，楼盘与学校混搭，让楼盘的学区价值具有不确定性，同时抽签入学。

三是非本地户籍购房不能分享教育资源，有房没学位并不能参与抽签。

四是禁止掐尖招生，名校生源名额的比例分配，均衡教育财政投入，优质教师的轮岗制度的可行性等。

需要提醒的是所有的政策干预不是为了降低教育质量，更不是让全部孩子的成绩变为一般，所以教育可公平，不可绝对公平。

稀缺性的资源，大概率需要一种价格的数值锚定它！