导读

租赁住房发展尚在起步阶段，对土地供求影响仍未完全显现。

◎ 研究员 / 马千里、邱娟、周奇

2020年末，“蛋壳”等长租公寓相继暴雷，中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为2021年要抓住的八大重点任务之一。对一二线城市来说，2021年土地供应在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供应将进一步向租赁住房建设倾斜，以解决大城市的租房问题。从各地租赁住房项目的推进进度来看，2021年将是试点城市租赁房的入市大年，租房市场的发展规模和方向将更为引人关注。

本文将从试点城市租赁住房市场发展趋势与现状分析切入，分析各城市租赁用地发展的推进情况差异，进而从产品竞争的角度出发，研究发展租赁用地将会如何影响销售型商品住宅的土地供应、客群购房节奏以及需求分流，以及会为房地产市场带来哪些挑战与机会。

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顶层设计不断完善

租赁房已成为宅地供应重要组成部分

住房问题长久以来便是大城市面临的主要问题之一，特别是经过2015年~2017年房价大幅上涨后，以北上为代表的大城市常住人群购房压力倍增，低收入人群的住房问题也更加突出。为了解决“住房难”的现象，国家近年来频繁提到要发展“租购并举”的住房制度，满足不同人群的住房需求，并出台信贷支持、户籍政策改革、土地制度改革等一系列政策扶持租赁市场发展。

1、从资金扶持到租住同权，发展租赁住房已成为“三稳”重要抓手（略）

2、单列供地计划+定向信贷扶持，租赁用地不断“挤占”宅地供应空间（略）

3、利用集体用地建设与中央财政奖补双线推进，试点路径亦在因地制宜

中央政府在发展租赁住房市场方面主要从两方面推进：一是集体供地建设试点，二是中央财政补贴试点。集体供地建设租赁住房试点从2017年开始，至今共有18个城市试点；中央财政补贴试点从2019年开始，目前已有24城市围。

从入围城市名单来看，试点城市的选取和当地的土地供应、人口流入、房价水平相关。根据不同类型的城市，中央选取的试点路径也有所不同：如北京、上海等人口流入量较大、新市民居住问题十分突出的城市均在两个名单之内，贵阳、肇庆等城市村集体建设用地较多但外来人口租住需求缺口不大，这类城市仅入围集体用地建设试点，对集体用地入市探索作用更大；深圳、长春等集体用地较少但居住需求十分突出的城市则入围了中央财政补贴试点名单。具体来看：

1）试点集体用地发展租赁住房且有财政支持的城市共有13个，分别是北京、上海、广州