作者：唐多令。未经许可严谨转载。本文采用写实手法，可能会揭露一些行业内幕，如果遭到打击报复，将会删帖。

我去年在上海做了半年的房产经纪人，也就是人们说的中介，所以对买房子这个事，我肯定比普通人要稍微懂一些。

今年准备在南京买房，我先把户口迁到了南京，不熟悉相关操作的朋友可以微信关注“南京本地宝”，那个公众号会告诉你怎么做。

我今天是教你买房，至于购房资格需要你自己去查xx本地宝，因为每个地方的规定不一样。

看到一个数据说60%的打工人都在所在城市买了房，可能有人会说：我没钱买房……首先，房价确实很高，我们应该量力而行。但是如果有能力付首付，你为什么不买一套？大城市的房子保值，这个是客观事实。就连房地产泡沫破灭的日本，大城市的房价还是很高。香港那么多破房子，房价高得离谱。

资金方面，如果你买首套房，只需总价的30%作为首付。如果有公积金，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元。

如果申请贷款时，本人缴存补充住房公积金的，贷款最高限额50万元；且申请贷款时本人和配偶缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元。

如果纯商贷，你的月收入需要不低于月还款额的2倍，南京有些银行现在的利率是5.45%

一切准备妥当，首先需要选房子，我在贝壳找房上面看房子，郊区的荣盛花语馨城吸引到了我。

我就联系房产经纪人，因为开发商对自己去售楼部的客户是没有优惠的，但是你如果找中介买，他会给你返佣。我之前在上海卖房，开发商给渠道的佣金很高，房价的10%起步，公司卖得好还会跳佣，最高能到20%佣金。但是这个佣金，贝壳找房先扣除60%至70%作为平台费，剩下的30%还要分一部分给中介公司。老经纪人能从扣掉平台费的佣金里拿70%，但是新经纪人只能拿20%，提佣是根据级别来计算的，而级别根据业绩来调整。知道为什么买房要找老经纪人了吗？不仅经验老道，而且可以给你返佣。新人自己都没有佣金，都活不下来，怎么给你返佣？

再说说贝壳找房的套路，上面说贝壳有优惠。其实报给你的价格虚高，然后再优惠。和淘宝双十一的套路一模一样。

有人可能先去售楼部看看，再找中介。但是你只要去过售楼部，就永远成了自访客，中介做不了你的生意，你是售楼部的客户。

有人先和中介去看房，然后偷偷去售楼部。这样也有问题，中介有个带看保护期，少则一个月，多则一年。在此期间，无论你自己去买，还是和别的中介去买，都算第一次带你去那个房产经纪人的业绩。

如果你有两个手机号或者两个微信，你可以试试，先以一个假身份和中介去看房，摸一摸价格，然后私下偷偷以另一个假身份去售楼部要优惠。我告诉你这样做，是因为有些开发商，愿意给自访客优惠。等你搞清楚了那个楼盘，选择购房渠道，最后用真实身份去买。

大部分楼盘，不给自访客优惠，那这个时候你就选择中介。选一个靠谱的中介很重要，中介不仅能返佣，还能给你推荐房源，告诉你流程和注意事项。

周五晚上，我先后在贝壳找房、房多多、安居客上面找了很多房产经纪人。这里要说一下，别轻易留电话，因为你不知道他是什么样的人。贝壳找房的经纪人回复最快，给我打来微信电话，是个年轻人，感觉很亲切，和我约看房，他和我说他周六有带看，周日带我去看房，又问我还考虑哪里的房子，我们讨论了一下，决定南京欢乐谷附近的楼盘也去看看。房多多的经纪人，不像其他经纪人那么急吼吼地，上来就要电话、要微信……他和我认真讨论我的需求，帮我分析在哪里买，了解我是投资后，直接告诉我那个盘不好，最后推荐了鲁能公馆、紫樾府、栖尧美著，约了周六去看，我加了他微信，把我爸的手机号给了他，他叫胡不归（化名）。这个时候，贝壳找房的经纪人给我发微信，说明天就能带我去看，那个客户让同事带看……我告诉他还是周日吧。周六和胡不归看房之后，我就告诉贝壳找房的经纪人，那边的房子不用看了。胡不归带我看的房子挺好，可惜鲁能公馆是现房价格太高，其他的好房源都卖完了，等加推。

这种情况下，我开始看二手房，还真看中了一套，聊到付款方式和日期了，我妈嫌弃房龄老、面积小，最后就放弃了。之前看二手房是通过贝壳，我妈问我为什么老是在贝壳找房上面看房子？我说因为贝壳上面的信息都是真实的。我妈天天给我发安居客上面的房源截图，地段好、面积大、精装修，关键是便宜。我抱着侥幸心理，在安居客联系了好几个房产经纪人，有的经纪人上来就要电话，有的经纪人总问一些有的没的，那些问题和我买房都没什么关系，有的经纪人干脆不理我……加了一个话不多的经纪人，直接约看某房子，上面写的是二手房，售价130万。我去贝壳一搜，是新房。我想可能是员工房吧？就是别人买下来不想要了，现在转卖。过去一看，我的妈呀，这不就是荒野吗？农村都比这里热闹。但是，听说政策好呀，江苏软件园在这里，这里正在开发，很有投资价值。到了售楼部，给经纪人发消息，出现了两个人，他们把我带进去，一个带着墨镜、手插口袋的经纪人告诉我这个楼盘没房源了，我说网上不是说有二手房吗？那个很装的经纪人告诉我，都是新楼盘，没有二手房。我说不是员工房吗？就是别人买了，然后转卖的。他说安居客上面的附近的二手房，其实都是新楼盘。我问他是哪个公司的？他说他是贝壳新房部的。笑死我了，贝壳集团新房事业部根本不参与卖房，只是一个管理部门。上海有个豪宅事业部，只招硕士以上学历员工。贝壳南京的新房事业部起码要招本科生吧？看他一副吊儿郎当的样子，恐怕大专都没读过。我故意问他要名片，他说贝壳新房部都没有名片，不需要名片。我给了他们真名和手机号码，他们连名片都不给我，我连他们叫什么都不知道，上海链家要求经纪人见面首先介绍自己，同时递上名片。但就是跟着这么不靠谱的经纪人，我看中了一个楼盘，山语春风。没有房源，正在等加推，我妈催我买房，我问胡不归（之前在房多多找的经纪人）南京的带看保护期多久？他说半年，可以操作。但是他建议我不要买山语春风的房子，因为太偏了，那块开发晚，商业配套不成熟，投资回报率低，投资周期长。给我推荐了凤汇一品和江北的一个盘，过江要经过桥北，桥北的人口，那真是人山人海，我考虑再三，只去看凤汇一品。

这里就是桥北，当年为了吸纳外地人口，拼命建小区，现在那里只有紧密相连的小区，现在才发现规划有问题。十几年前价格确实低，现在也涨上去了，再往上涨的可能不大，因为房源很多，是买方市场，这里的地铁是除了南京南站之外最拥挤的。

周日到了，我坐地铁到s3刘村站，在胡不归的车上，我看到了路边的电子信息产业园，这也是我选择凤汇一品的原因，这里离市中心比较远，但是离河西CBD只有半小时车程，周边公司星罗密布，商业气氛浓厚。

商业会带来什么？人口，投资的房子一定要考虑出租和出售。周边有人口，无论是出租还是出售，都有市场。附近的房源不多，未来有升值空间。

有得必有失，周末看房的人特别多，现场气氛浓烈，当时我脑子一热，交了定金。现在明明白白告诉你们，买房切勿着急，千万别交定金，房源不会那么轻易卖完的，而且楼栋是分批次售卖的，这栋没了还有下一栋。

为什么让你们别交定金，这就涉及到购房合同了，购房合同是房管局统一制式合同，一般没什么大问题，补充协议是开发商自己拟定的。不交定金，你可以直接和销售说买某个房子，然后让她把补充协议给你看。这个协议一般只保护开发商利益，你可以自己拟定或修改协议。

交了定金就会陷入被动，当时时间匆忙，我都没仔细看合同，其实这个房子公摊面积特别大，得房率没有她之前说得那么多，而且补充协议特别苛刻。

周边没有学校和医院，也是硬伤。旁边有个动迁安置房小区，房价在1万5往上，我们小区房价2万2，对于不懂行或者想省钱的买家，肯定会选择便宜的。

我其实还是看好凤汇一品的，但是他们连合同都懒得帮我复印。如果预算再多一些，我肯定买栖霞区鲁能公馆和周边楼盘了，那才是居民区，有学校、医院、公园、运动馆。

如果你是全款买房，一定要找销售要全款发票，办产证的时候需要。如果贷款买房，找销售要首付款发票，等银行放款，再去换全款发票。开发商如果不给，说交房之后给，就是在避税，你找国家税务局。

我找销售要发票，她让我用收据换发票，这明显不合法，凭什么？就凭开发商强势？我准备找国家税务总局南京市税务局投诉。

合同备案之后才给我开发票，收了钱之后他们就开始嚣张了。发票当时就可以开的，我和销售争辩没有用，索性找国税一次性解决。

建议大家交款需谨慎，提前确认这些细节。