早早拿到数据，之所以特地选择在青年节这一天发表评论，或是对楼市“走出2021年成长势头”的阳春祝愿。

一、数据陡峭里，沉下心来看动向

据佑威房地产研究中心监控的数据显示：2021年04月， 上海市商品房成交面积117.34万平方米， 环比上月下跌19.48%， 比去年同期水平上涨40.52%； 成交均价为38864元/平方米， 环比上月下跌9.55%， 比去年同期水平下跌21.15%。 商品住宅成交面积为76.65万平方米， 环比上月下跌30.49%， 比去年同期水平上涨25.17%； 成交均价为50282元/平方米， 环比上月下跌2.00%， 比去年同期水平下跌15.16%。

“别紧张”，数据里面找线索：

1、相比较去年四月“逐步开始全面复工复产”的特殊背景，今年四月的上海楼市“同比大增但环比大跌”也就可以理解：同比是打了时间差，今年的途中跑赢了去年的起跑；环比是春节后第一波去年底的惯性成交之后的“稍息”，至于价格的上下波动，不是因为市场而是因为衙门，没什么参考性。

2、供应放量了，其中住宅又是“供中之重”：04月全市商品房新增供应量为117.84万平方米，其中商品住宅新增供应量为89.54万平方米。供应放量可以看做是（1）去年的“余额已不足请充值”（2）开发商赶在五一小长假之前拿证上市的态度（3）忌惮五月的上海第一次集中供地，去化存量的愿望迫切。

3、代表市场态度的成交板块和个案的排行榜，“外环外低价盘”一统天下，甚至没有一个“上海均价线（5.5万/㎡）以上”的出现，这是中高价盘的疲弱，还是刚需信心的夯实，各有说法，但是以价（才能）换量的迹象浓重，中高价盘虽然可以押注于“限价导致一二手倒挂”带来的机遇，但也不得不警惕。

4、商办没什么好说的（甚至图表都可以不放了），核心看法就一个：从曾经的（和住宅价格相比）70%一路下滑，甚至部分市中心楼盘的商办单价已经降为社区的30%，可见“市中心住宅保值，市中心商铺——也就是个面子！”

二、相比数据的枯燥，四月的楼市故事很精彩！

（一）上海的第一波集中供地要来了。

定于5月下旬的上海集中供地已经摊开牌面，不仅公示了地块数量、位置和属性，连游戏规则也公布了！

有别于其他城市，上海将推行房价地价联动基础上的限价竞价——

一是设置地价涨停板，最高报价被限定在起拍价格之上10%：如果低于中止价（这种概率很小），价高者得；如果高于中止价，接着进入一次性书面报价。

二是书面报价的“钱多不管用”：书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则，确定竞得人。即在规定的起拍价（比如10亿）和最高价（限价11亿）之间，各方（有一家算一家）地进行报价，不管报高报低，最终得出一个平均价，以最接近平均价为准中标！

三是推出“同一申请人”概念，联合拿地的上三路、找多家单位围标的下三路，统统不灵了。

（二）开发商筛选购房者的花招层出不穷。

因为之前出台了“认筹超过（推盘量）130%的项目需要启动积分制、顺序摇号、限售五年”等措施，开发商从曾经“为了营造楼盘热销而假筹、买筹、死筹大行其道”到如今务实得恨不能“每一套房子在开盘前就提前落位完毕”，所以出现了诸如销售推荐竞品、劝退购房者、私密认购、全款认筹甚至全款接待等等应对怪相，虽然有关部门屯于购房者举报也有查处、也有公示、也有出台对应政策，但想必这管理部门和开发商、开发商和购房者之间两两背靠背的猫捉老鼠游戏，还将继续下去。

四月上海楼市，没有延续三月的成交势头，但“就此沉沦”的概率很小，我们更愿意相信这是“蓄势五月成交、观望集中供地”等双重考量之下的权衡和稍息，当然五一小长假的数据，对五月乃至上半年的见微知著战略功能明显，我们拭目以待。