5.1的到来，我在朋友圈看到各地的地产朋友，都在发喜报，刷朋友圈，楼市异常火爆，购房者们的心也在蠢蠢欲动。

同时，我在后台收到的私信也变多了，特别是一些在三四线城市的朋友，都在后台咨询我说，某某城市能不能买。

这就让我不太明白了，如果说是一二线城市的朋友问我还能理解，为啥三四线城市的购房者会问呢？还这么热情。毕竟三四线城市已经2年没有涨过了，甚至还出现一些地区下跌了。

为了了解清楚，我就跟一些读者聊了起来，他们告诉我说，按照过去的楼市逻辑，一二线如今被强力调控，没办法买了，大量资金不知道往哪里去，肯定就会往三四线城市流入，再次带动一波房价上涨，复制2016年-2018年的辉煌。

如果按这个逻辑来想，确实也说得通，并且在行业内有一个词形容的很好，叫做“板块轮动理论”，也就是大锅饭轮流吃。

一二线城市吃肉结束，三四线城市喝下汤，不过分吧。

那三四线城市，真的会如大家所想的那么好，由于一二线被调控，需求外溢，房价迎来新得增长吗？今天，我就来好好分析一下这个话题。

01

其实对于板块轮动，我个人认为，是有一定道理的，毕竟一二线城市被调控了，大家买房成本提升，或者说完全买不了房。

比如东莞，今年起来社保需要三年才能买房，那对于一些买不到房的，能怎么办？等足三年？这肯定不现实，先不说这三年房价涨不涨，如果遇上要结婚，还是小孩要读书的怎么办？

所以，只能舍近求远，去周边的城市先买一个，先上车为妙。这也是为啥，每当深圳、广州一被调控，好多投资客就去惠州、东莞、珠海、佛山买房。

然后当以上这些二线城市也因为房价和成交量过热迎来调控，无法购买，就会继续往外延伸，去到三四线城市买。

但经过我近2年的观察，我发觉所谓的“板块轮动理论”中，存在BUG。

它的存在，只能起到锦上添花、而非雪中送炭的作用，跟大家所想的，不太一致。

怎么说呢？我以清远为例，作为临广城市，清远在过去一直是投资客的心头好，地位也不比惠州差。

按道理说，广州一旦遭受到调控，清远和佛山这两个最临广的城市，会最先迎来第一波上涨，可清远的房价已经从2018年低迷到现在了。

根据贝壳给出的数据显示，清远市清城区重点板块东城区、旧城区、新城区网签均价分别为8205元/㎡、8539元/㎡、8374元/㎡。相比最高点的时候，跌了20%-30%。

为啥清远作为临广城市，房价不涨反跌呢？

说白了，就是城市底子差，除了房价便宜以外，产业、配套、教育、经济没有一项能够跟得起来，以致于广州每次调控，购房人口都被吸引到佛山、东莞去了。

所以我为什么会说板块轮动理论只能起到锦上添花、而非雪中送炭的作用，就是在此。

一个城市自身就很差，没什么购房需求，行情萎靡不振，板块轮动带来的需求就无法溢到这个地方。

看到这，可能有人不解，既然你说板块轮动理论不行，那为啥2016-2018年，会有那么多三四线城市的房价疯狂上涨呢？

其实大家忽略了一个因素，当时正处于棚改时期，国家货币补贴，大拆大改，产生了许多本地购买力，加上外来一小部分投资客，共同撑起了三四线楼市，才会使得房价疯狂大涨。

而房价这两年没涨，也跟棚改退场有关系！

从今年来看就好，深圳在遭遇715+208新政的约束下，购买力本应该外溢了，去到惠州或者去再远一些的三四线城市。

但楼市主力和投资客都不去，反而在深圳炒起了公寓和小产权，这就是一个很重要的信号了。

所以，结合以上分析，还想依靠“板块轮动理论”来分析三四线城市房价能不能涨，这无疑是个错误的想法。

02

其实对于三四线楼市的走衰论调，我已经不是第一次讲了，我也很不愿意讲！

因为我每一次讲，都会迎来一些不好的言论。当然，我也不愿意去反驳，每个人都有不同的观点和思想。

尤其是对于在三四线城市有房子的读者来说，听到这种言论都会不开心，但事实就是事实。

房价的涨跌，其实没那么复杂，说到底就两个因素，产业加人口。

一个地方有产业、经济发达，就会吸引更多的人口，有了人过来，就必然会考虑是否要在这座城市，买房结婚生子。

那买的人多了，供应少了，大家争抢，房价就涨，很容易理解。反过来想，一座城市，连找份服务员的工作，都要找很久的话，你觉得大家会选择在这座城市安家？

说实在话，我一直认为三四线城市，本来的规划就是走“小而美”路线，成为国人最后一方净土，有低房价、低物价，人们安居乐业，舒心自然。

就像我每次一样，回到老家汕头，就会觉得很放松，很开心，很想留在老家生活。

可现实呢？老家一份适合我的工作都没有，只能回到深圳和大家竞争，拼命“内卷”，过着焦虑和疲倦的生活。

我想，大家也是如此吧。