近年来，英国的出租房(Buy-to-Let，简称BtL)投资者面临着税负成本增加、大型机构长租公寓的竞争等不利影响，但投资的热度仍然未减。

英国出租房产还是一项好投资吗？今天小编为您盘点出租房投资的现状、面临的挑战和是否值得的正反方观点。

图说：2016年以来，投资者购买的用于出租(BtL)的房产总量呈下降趋势。

仍是“出租房投资”的国度

英国大型房产中介集团Hamptons的数据显示，英格兰出租房投资规模在过去不到20年的时间里增加了一倍多，但近年来呈现下降的趋势。2017年至2020年期间，英格兰租房家庭数量减少了约25万户，尽管在此期间总住房存量增加了69.5万户。

根据UK Finance的数据，去年英国有64,500笔房产按揭贷款是用于出租房投资的，2019年这一数字为72,300笔，2018年为73,300笔。

英国金管局FCA的数据显示，出租房按揭贷款占全部住宅房产抵押贷款总额的比例约12%。

这表明，尽管从2016年起英国政府向出租房产交易征收额外3%印花税之后，出租房投资总量开始减少，但仍有大量投资者继续投资买房用于出租。

近期，现有的出租房房东，似乎越来越感到失望。FJP投资公司的一项调查显示，71%房东认为政府在税收和新法规方面对出租房投资者不公平，44%的人称他们打算在2021年出售一套或多套出租房产。

分析显示，卖掉房产彻底离开出租房投资业的房东数量在增加，新入场的投资者数量在下降。

具挑战性的税收环境

出租房投资的减少，主要的一个原因是，房东面临着比过去更严峻的税收环境，成本。

3%额外印花税

自2016年以来，任何购买用于出租的房产投资者，在房产交易时都要缴纳3%的额外印花税。这意味着价值30万英镑的房产交易中，出租房投资者将比购买自住房的买家多支付9000英镑。

目前，在6月底之前，出租房投资者可以享受到与自住房买家相同的印花税减免假期，但仍必须缴纳3%的额外印花税。

举例来讲，购买一套价值30万英镑的出租房产，通常需要至少房价25%或75,000英镑的首付。因为6月底前完成交易的房产免基本印花税，但需要缴纳9,000英镑——房价3%的出租房产额外印花税。

相比之下，对于20%个人所得税税率的纳税者，如果将同等额度7.5万英镑投资到养老金账户，将能立即获得18,750英镑的政府退税。

各类成本抵扣或免税额红利逐渐消失

房东也不再能够将年租金收益的10%以出租房产的损耗为理由作为所得税的免税额。

此外，出租房投资的按揭贷款每月偿还银行的利息部分，曾经能够按照投资者个人所得税税率(最高45%)来抵扣年终申报租金所得税成本的，目前也被限制到只能按照最高20%的税率来抵扣。

额外印花税和贷款利息抵扣成本的限制，都打压了房东的出租房投资收益率。

另外，出租房投资者在出售时也面临着更高的利润税单。住宅物业的资本利得税率，高税率纳税人为28%，基本税率纳税人为18%，而其他资产的税率分别为18%和10%。

Hamptons认为，伦敦高税率纳税人平均利润在4年内下降了20%，至每年6,040镑。

用公司形式投资出租房

投资者可以通过有限公司投资来节税。

在有限公司的模式下，房东仍然可以获得全部的抵押贷款利息减免，从而减少税收支出。此外，通过有限公司拥有出租房产，将支付19%的公司税，比个人持有需要按40%所得税率要低很多。

因此，2016年至2020年期间成立的租赁房产投资类公司，比前50年总和还要多。仅2020年，就有41,700家新的出租房产持有公司成立，比2019年增加了23%。今年前两个月的此类公司注册量更高。

然而，有限公司并不适合所有的房东。这一切都取决于个人情况，因此，在购买出租房产之前，值得向会计师或税务顾问征求意见。

是否愿意亲力亲为？

出租房投资需要时间和精力，既要研究挑选和购买房产，在后续出租管理中也要投入大量的时间和精力。

投资者需要做好充分的心理准备：经历漫长的购买过程、必要的翻新装修工程、决定是否配家具、是否聘请租赁管理中介等。

是否使用出租管理中介？委托专业的出租管理中介让房东更加轻松，但中介收取房租收入的10%-15%的管理费，也将侵蚀投资受益。

如果不介意亲力亲为，并愿意在出租管理和风险方面投入精力，那么投资出租房可能适合你，但肯定不会适合所有的人。

图说：投资者应准备好应对大量法规。

还有一些出租房产监管方面的细节需要特别留意。例如，出租房产的能源环保证书的评级不能低于E；每5年进行电路电器的安全检查；每年进行天燃气设备的安全检查。

而且针对房东的监管还在不断变化。据统计，英国房东目前有大约170项法规规范，有400多项义务和责任必须要遵守。

作为房东，还必须考虑租金拖欠、租约空置期和一般维修费用。需要意识到各种风险，制定计划来应对可能发生的情况。