解读

北京市

2021年，北京TOP20房企销售金额共计1312.5亿元，TOP5的销售门槛达79.2亿元，TOP10和TOP20的销售门槛值达到62.3亿元和33.4亿元。

从企业来看，中海地产稳居北京销冠，首开股份和万科地产分列二三。

销售集中度有所上升，TOP3集中度为29.8%，TOP5集中度为41.9%,TOP10集中度为67.9%。

市场：四月楼市维稳，市场热度持续

北京4月楼市整体延续3月火热态势， “小阳春”行情持续。本月部分头部房企住宅项目较为火爆，4月15日公园都会火爆开盘，劲销10亿。17、18日“中海寰宇天下|天赋”和“中海·天钻”双盘齐出，当日热销52亿。

二手房方面，由于各区域相继出台学区政策，对学区房的限制进一步加大，东西城与海淀二手房热度略有降温。

首开——北京城市的深耕者

2021年1季度首开实现签约金额277.79亿元，同比增长120%，在北京众多房企中依旧名列前茅。作为北京城市的持续深耕者，首开从成立起就一直服务于首都城市发展战略，积极承担首都国企责任，在民生保障和政策房建设方面颇有建树。

当前首开经营范围已拓展至全国，形成北京区域、北方片区、南方片区三大业务区域，而作为核心大本营的北京依旧是公司的最重要的业绩来源，2020年北京营收贡献达37.14%。长期以来，首开在北京深耕中形成独具特色的发展模式。

（1）联合拿地，合作开发

作为北京起家的房地产企业，合作拿地一直是它的独特标志。以2020年全年为例，首开在北京拿下9宗地块，远超第二名中海地产（5宗），但地块均为联合拿地，且权益占比普遍不高。作为一种土地投资模式，土地联合开发能够有效分散首开自身因地价快速攀升带来的潜在风险，补齐操盘短板，利用开发伙伴的操盘能力提升项目的效能。但同时也会使自身陷入企业毛利低，主动权受制于人的困境。

事实上，作为北京本土市属国企，长期的深耕使得自身在北京拥有较为雄厚的拿地优势，因此也成为众多房企在北京优选的合作伙伴。彼此通过合作拿地的方式实现优势互补，有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。今年4月房山首块招标地块（要求：北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具的投标资格认定意见），就由首开中标拿下，充分显露出首开本土资源优势。

（2）服务北京，发力棚改

作为北京市属国企，公司长期致力于北京城市保障性住房的建设与服务，承担着北京棚区改造等城市旧改任务。2018年随着首开跨入千亿销售门槛，开始将自身定位于“城市复兴官”，加速对北京城市的下沉。以棚改及土地一级开发为切入点，加大对北京城市更新改造的资金和资源投入力度，力争实现更高阶段的跨越。截至当前，公司在北京及周边地区正在开发项目数量达到7个，开发面积974.45万平方米，预计投入金额达到473.72亿元。未来还有5个大型储备项目等待开发。

当前北京楼市政策逐渐收紧，各大房企也进入降杠杆、减速慢行阶段。未来首开在北京能否继续巩固市场头部地位，我们拭目以待。