解读

山东省

2021年1-4月，山东省TOP20房企销售金额共计1220.4亿元，TOP3的销售额门槛达91.4亿元，TOP5和TOP10的销售额门槛值分别达到71.3亿元和56.7亿元。

上榜企业以外来开发商居多，且品牌房企的优势明显。销售额前三的企业分别为碧桂园、融创中国和万科地产。集中度方面，前十房企销售集中度64.66%，TOP3房企的销售额集中度为31.55%，TOP5房企的销售额集中度为44.14%。

上榜企业以外来开发商居多，且品牌房企的优势明显。销售额前三的企业分别为碧桂园、融创中国和万科地产。

集中度方面，前十房企销售集中度67.80%，TOP3房企的销售额集中度为31.23%，TOP5房企的销售额集中度为43.25%。

土地：集中供地开启，土地市场

4月，青岛和济南相继披露5月集中挂拍土地信息。《2021年青岛市市辖区第一批用地名单》公示此次供地包括市北、李沧、崂山、城阳、即墨和西海岸区域，共计64宗，总占地面积175.8万㎡，总建面356.8万㎡，起拍总价为135亿元。济南公示“两集中”供地下的首批出让土地共计83宗，总面积268.4万平方米，其中高新及济南城区占74宗，占地面积为230.54万㎡；住宅用地共计50宗，占地面积为158.35万㎡。

集中供地带来的影响，一是考虑流动资金的充足及供地位置，房企拿地将更为审慎，有针对性地布局项目区域；二是集中拿地后将面临6个月后的集中上市，新盘的推出也会给市场带来新鲜度，刺激购房需求。

目前，凭借以往大量拿地的优势，各家房企手中土储尚且充足，项目也在陆续推盘，近期拿地规划也在紧密筹划中，5月即将揭晓第一次集中供地的情况。

鲁商发展：本土房企求生之路

鲁商发展主要核心板块包括房地产、化妆品、药品、物业管理等，2020年公司营业收入为136.15亿元，同比增长32.33%。究其实现增长的原因主要有三。

首先是作为本土老牌房企，深耕山东。鲁商发展成立于2006年，是其控股母公司山东省商业集团有限公司将旗下八家房地产企业整合而成，而山东商业集团从1992年整建制转体组建以来一直主力发展房地产行业，这也使得鲁商发展成立当年实现房地产营收17.82亿，2008年成为山东首家上市的房地产本土企业。深耕山东近20年，鲁商发展以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、济宁、菏泽等城市；在省外也积极布局，目前哈尔滨业绩较稳定，2017-2020年销售额分别为20亿元、23.5亿元、22亿元和15.6亿元。而在土储方面，公司储量较为充足，截至2020年末，土储97.12万平方米，其中占比较大的是青岛存量33.86万平、烟台存量21.83万平。

其次是战略合作取得突破。2019年鲁商发展与中国金茂、华润置地、中航信托和万科成立合资公司，分别获取济南神武、青岛西海岸国际体育中心、青岛即墨蓝谷项目和临沂河东区褚庄4个项目21宗土地，新增土地储备权益建筑面积100余万平米。2020年与万科签订战略合作协议并合作开发临沂鲁商万科城，与金茂合作开发烟台鲁商金茂观海印象。

最后是顺应趋势，采取多元化发展。自2015年开始，随着房地长行业步入新常态，众多房企开启了“传统房地产+X”的多元化模式，鲁商发展也开始积极探索转型之路。2018年收购山东福瑞达医药集团，进一步完善了医药康养产业链条，同时依托鲁商自身的影响力及福瑞达的产业链优势，通过线上线下联动的方式，进一步提升了福瑞达原有的多个国产化妆品品牌销售业绩规模。2019年鲁商发展战略合作分别落地了济南神武“地产+绿建金融”、青岛西海岸国际体育中心“地产+文体”和青岛即墨蓝谷项目“地产+医疗”模式；与亿达未来、中科钛领等商务园区科技服务公司签署战略合作协议，赋能产业园区的运营和服务。2021年4月9日的业绩发布会上，公司表达了对未来的展望，明确了一个千亿目标、三优资本、四强组织、九大路径的“1349”发展战略；现金流型项目、均衡/利润型项目和产业型项目比例6:2:2的战略性投资组合；以及在产业项目中资产类型“9:1”比例及两个覆盖的投资原则。

鲁商发展现在已经转型成为健康产业上市公司，未来发展形势向好，可以说给更多本土企业寻求长远发展提供了一个参考模式。