因为回迁房不同阶段，种类不同，不同阶段来解读风险问题

1.指标房：拆迁签约阶段，买的是开发商补偿回迁户的面积指标（不要名额），这个阶段，买方直接变成跟原业主一样的权利人，直接跟开发商签约拆迁赔偿协议，就没有风险。我推荐的90%的项目都是这种情况，交易流程是，

（1）.买家支付诚意金或订金（总价10%）锁定房源面积 ，提供买家个人信息（提供给开发商拆迁赔偿合同准备）

（2）.买家准备好全款，到开发商项目部签署拆迁赔偿协议，同时付全款给原业主。

2.无证房：楼盘建好，还没有摇号选房（要名额）

已选房没出证：回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。

时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封

如果房源奇缺，一定要买，注意：合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有

我不推荐这类原业主已经选房但是没有交房也没有出房产证却提前交易的方式。

3.出证并交房：跟买二手房一样（要名额）

回迁户已经办下来了回迁房一手产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房交易无异，就是买回迁户的二手房。购买可以贷款，但是要名额。比如大冲城市花园，壹城中心、京基御景印象、颐安都会中央，都有这种二手回迁房在卖，本质上就是买二手房流程，可以正常贷款。

这种已经没有投资价值，跟买二手房没有区别，区别是你买的房子是回迁户拆迁赔偿所得，不是市场购买所得。