近几年，随着人们生活条件的改善，在居住领域发生着深刻变化。从新中国成立以后至1990年代末施行福利分房，公众的居住观念从“有房住”到实现“居者有其屋”，再到“居住优其屋”，住房消费观念随之升级。

近日，贝壳研究院对新房“好房标准”进行调研，从14万资深从业经纪人与百城媒体参与该调研中，收集有效样本数据超14万。调研从区位因素、社区规划、生活配套、小区规划及居住空间等专业角度，对楼盘的居住品质进行定性评价，并在此基础上建立指标模型，从而定量衡量楼盘的居住品质，为置业人群提供有指导意义的建议。

在交通、教育、医疗、区位、生活配套、小区规划、周边环境及户型设计等八个主要影响因子中，调查结果显示，交通条件、教育资源及区位情况等三个因子的影响权重最高。

其中，交通条件成为最重要的影响因子，便利的交通是城市高效运行至关重要的因素之一。根据贝壳研究院研究结论显示，新生代客群渐已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，他们在地段选择上更偏向于边远郊区，但在配套方面，交通便利性是必备的选择，过往以“时间换空间”的被动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成为置业人群最看重的因子。

除了交通条件，教育资源这一因子也很重要，权重仅次于交通条件。教育资源正在成为衡量房屋价值大小的重要标准，表现在房价上，教育资源具备明显的溢价效应，这一点是由于教育资源，特别是优质教育资源的稀缺性所决定的。对于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性会更加显著。

区位因子的意思就是房屋在物理空间上的位置，是地段价值的体现，尤其是在区位分化趋势明显的当下，地段选择显得尤为重要。按照城市规划发展规律，一个城市的地段可大致分为中心城区核心地段、城市次中心地段、发展潜力型地段及远郊边缘地段。对于不同地段，所适合的购房人群会有明显区别。

对于城市中心区地段，基于优质配套资源如教育资源等的加持，表现在房价上也相对较高，目标群体应是高收入且置业目的明确，如为了子女教育的二次刚需改善型群体；对于城市次中心地段，配套相对成熟，适合有一定经济能力的首次刚需改善型群体，如因子女教育，家庭结构改变而进行的改善型置业；对于发展潜力型地段，其交通、商业、医疗配套逐渐完善，普遍是房价洼地，适合首次置业的刚需群体；远郊边缘地段，其目标受众分为两种，一种是经济能力有限的首次刚需群体，对于此类群体，置业时交通配套显得各位重要；另外一种是末次豪宅改善型客群，他们更看重的是居住品质，因此，小区规划、户型设计及周边环境更加重要。

除了交通、教育、区位等重要因子外，生活配套、户型设计等因子的重要性也相对较高。

因此，对于“好楼盘”的定义，需要综合考虑小区规划、社区规划等外部规划，也需要参考户型设计、功能空间布局等内部条件因素，从楼盘品质影响因子综合分析看，交通条件、教育资源及区位情况三个外部因子的影响权重最高。

交通、教育、医疗、区位、生活配套、小区规划、周边环境及户型设计等八个因子对楼盘品质的影响权重有明显差异，从各因子中起关键作用的细分点看，交通条件影响因子中地铁站、公交站重要性最高，小学是最受关注的楼盘配套教育资源，购物中心或百货商场的重要程度要远高于其他生活配套设施，高绿化率成为好楼盘的“标配”，户型布局方面公摊面积小为楼盘加分。

综上，从“居者有其屋”到“居者优其屋”，住房消费观念正在发生改变，改善性的居住需求日趋提升。消费者越来越看重居住空间在精神层面的满足，布局追求合理、布置追求审美，感受上向轻奢靠拢；同时。消费者也同样注重房屋的外部条件，绿化情况、物业服务、休闲配套、车位配比等楼盘外部因素在住房消费决策中的影响权重有升高之势。