近期，多个热点一线城市楼市调控持续收紧，甚至一些热点三四线城市也开始纳入调控范围。据梳理发现，自棚改退潮以来，一些非核心三四线楼市的需求，则在近两年出现明显萎缩，一是土地出让难，二是新房难去化，导致这类供给现象还在上升，再加上供需不匹配叠加存量老旧房流通困难，这已经形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环。

当前，由于购房需求的萎缩，加上不少房企在这些非核心三四线城市的布局有着明显减弱，造成这些城市的房地产市场面临土地难出让、新房难去化、二手房难流通……等困局。从今年70城的房价数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.2%和11.4%，二线城市分别上涨4.8%和3.3%，三线城市分别上涨3.9%和2.3%。据相关方面发布的70城二手房和新房价格指数，2020年35个三线城市中13个城市二手房价格下跌，其中今年一季度虽然有局部“小阳春”行情，但部分的三线城市房价存在下跌的势头还在持续。

其实，自从2016年以来，以棚户区改造的名义涨价去库存，一些三四线城市的房价地价均已被推到高位，而近两年此类现象则有所减弱。从相关方面了解到，三四线市场整体低于一二线市场，虽然今年一季度有所回升，但三四线城市整体新房价格指数也仅仅是回到两年前的水平。此外，三四线城市的土地市场也不容乐观，2019年和2020年的三四线城市超过三成的土地溢价率低于5%，其中不少城市土地都存在以底价格成交等态势。

另外，值得注意的是，一方面是随着棚改逐步形成退潮，导致出现缺乏产业、人口等基本面的支撑，这是对非核心三四线城市的需求有着明显萎缩。另一方面是不少曾被土地出让所带来的受益，现在这些地方仍然沉浸于既往的模式，还在试图继续通过新建住房和基建投资来吸引人口。这真是让人为这些政府担忧，需求已是明显的回落，但还在持续增加供给。

总之，“对于需求存在回落的现象，如继续刺激居民增加杠杆，这是无法能够支撑得起市场基本面。同时，还可能存在高杠杆所带来的资产价格下跌，由于加之信贷市场的‘抵押品效应’和‘财富效应’，这极有可能会造成金融系统不稳定，从而引发地方的金融风险。”据阿斯彭表示，三四线城市首要的是要控制低质低效的土地供给，从而制定相应的措施来盘活存量、打通新房二手房流通链条，如通过项目改造有针对性地解决老旧小区的问题，从而来提升老旧小区的居住体验。

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