4月26日至27日，广州土拍，4月28日，重庆土拍，集中土拍已成地产业内的重大节日，连番上演的土拍大戏，精彩纷呈，土拍盛况如何？又会对上海有哪些借鉴呢？

一起来看看吧！

重庆土拍：外环时代来临，地价涨幅感人

昨天的重庆土拍，从已经成交的土地可以看出，开发商热情高涨，甚至接近于疯狂。

4月28日上午，出让的六幅地块中，有5幅均有溢价，溢价率达到40-60%，不可谓不高。而对比2020年重庆溢价率最高的地块也才42%。

环热点板块的地价，纷纷上了一个台阶，空港地价破万，悦来地价更是高达13451元/㎡。

4月28日重庆第一场土拍

而到了下午则更是夸张。

首先由由绿地以成交总价18亿元摘得沙坪坝区西永组团X标准分区X27-02-1/05地块，土地面积362亩，楼面价4559元/平米，容积率1.6。据悉，该地块商业占比49%。

第2宗地沙坪坝区西永组团Ah10-01/04等地以楼面价4548元/平米起拍，起拍总价14.13亿元，引来16家房企争夺。

经过长时间举牌竞拍后，最终招商以成交总价32.5亿元摘得，土地面积280亩，溢价率129.98%，一锤定音后，全场陷入疯狂。

关于为何愿意高溢价拿这块地，招商蛇口营销总监王瀚民解释道：“招商看好中国第四极-双城经济圈下，重庆城市向西发展的大趋势和城市利好，且该地块紧邻西部物流园，物流园的很多利好还没释放，上升空间大；同时，随着土主-井口隧道今年即将通车，与北区通达便捷；附近有规划轨道交通、沙坪坝小学等重量级配套，未来可期，且目前区域的项目都卖得挺好的。”

沙坪坝的最后一宗地沙坪坝区沙坪坝组团A04-02/02等地由融创+海伦堡联合拿下，成交总价7亿元，土地面积72亩，商业占比3.01万方，占比42%。

土拍市场这么火爆。是起拍价过低了么？

非也。

重庆第一批次供地中，起拍价相对而言是比较高的。

重庆主城第一批次土地供地的平均起拍价高达6387元/㎡，而重庆2020年的地价成交价才5769元/㎡，起拍价比成交价还高了11%。更恐怖的是，集中供地下假设综合溢价率达到50%（目前合理推测）。那么地价成交价就在9600元/㎡左右了。综合地价一年涨幅接近70%，推算到终端住宅售价，涨幅正常就要翻倍。

对于重庆的刚需，不得不拼命了，出动全家人去排队打征信报告。因为一旦开发商封盘停售，重新定价，可能就永远上不了车了。

排队打征信盛况

另一个特点则是：重庆的“外环时代”属性更加凸显。

这46宗地，大部分都在外环热点板块，仅有6宗是在重庆城市最核心区，占比仅为13%。

本次土拍地块分布

综观2020年以来，重庆城市核心区拍卖的土地，如南坪中心、观音桥、红旗河沟、杨家坪、石坪桥、石马河等区域，地价都达到了历史新高。

但“两江四岸延缓开发”的政策的出台，以及天价的拆迁成本，重庆城市核心区的土地供应进程缓慢、数量稀少。

目前重庆主城区的房价大都在一万多元。根据中房指数，2021年3月重庆房价为11411元/㎡。但这次土拍后，重庆成为全国房价涨幅第一也属正常。

广州土拍：横沥岛热度升温，多地块溢价40%以上

无独有偶，而就在两天前的4月26日和27日，广州率先拉开一线城市集中供地土拍序幕，本次拍地累计产生906亿出让金，48宗宅地中，42宗成功“出嫁”，多幅地块溢价成交，6宗流拍，同时产生4宗摇号地块...

本次广州土拍供应分布

4月26日广州土拍结果

4月27日广州土拍结果

其中最引人关注的是横沥岛地块的价格突破。

2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块在经过67轮竞价之后被建发竞得，折合竞配建面积后楼面价达到23604元/㎡！成为南沙新标杆。

2021NJY-3南沙区横沥岛义沙涌以西地块属于商业用地（B1）、居住用地(R2)，总用地面积为19797㎡，全部为建设用地，容积率4.5。该地块位于凤凰大道东侧，邻近地铁横沥站，片区未来医疗、教育、交通等配套齐全。

横沥岛实景图

需要提及的是，竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%，若地块分期开发，需在首期落实装配式建筑的面积比例要求。

横沥岛拍出的另一块DH0506013地块虽然以底价成交，但是地块规定需建成南沙区重点工程项目（一期），建设金额为人民币19亿元，将其折合计算后，楼面价约为19300元/㎡。

从这次拍地的热度和成交价来看，开发商对横沥岛的前景还是非常看好的。

本次拿地的多为知名房企，其中越秀斩获最为丰厚。

26日，越秀以80.5亿元斩获4宗地块；融创31.72亿元竞得2宗；正荣35.8亿元竞2宗地；珠江实业51.65亿元竞得增城2宗地、白云区1宗地。除此之外，美的、保利、华润、招商蛇口、中铁建、深振业、联发集团等各有斩获。其中，华润置地21.28亿元摘白云区金沙洲AB3701008地块，楼面价高达42122元/平。

27日，新鸿基70.82亿元斩获广州番禺南站TOD地块；金地合计59亿元斩获3宗；融创、弘阳、招商、上坤等多家房企以联合体形式摘地。此外，建发国际溢价45%，最终以20.18亿元摘得南沙区地块，楼面价23604元/㎡。刷新南沙地价纪录

北京出台土拍限涨幅，各地为啥不跟进？

广州土地出让已经是个热点。而重庆土地出让则直接出圈，成了微博的热点话题。

那为什么要造土拍节，这得简单聊聊集中供地的历史。

集中供地即全年的土地分三次统一出让，重点在于“两集中”：集中发布公告和集中组织。包括北京、上海、广州、深圳。南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、合肥、济南、长沙、沈阳、长春、天津、宁波、无锡。

从决策层的官方口径中，集中供地主要有以下几个目的：

1、提高市场信息透明度，用公开透明的环境，引导土地价格回归理性；

2、集中出让放量供地，体现土地供应的充足；

3、削弱大型房企的资金优势，不能同时参拍多块土地、垄断资源。中小房企将有更多选择余地，避开和大房企的直面竞争。

甚至为了达成目的。北京市规土局还特地在4月16日，出台了土地拍卖的补充公告。正式明确首批供地的合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”的上限等。

除了房山共有产权房地块招标出让以外，剩余29宗地块上限价格全部透露，北京第一批地价上限总计1125.18亿元，最高溢价率平均9.8%。

各地政府为啥不跟进呢？

可能是一城一策，因地制宜吧。

以广州为例，2019年土拍揽金1552亿元，2020年土拍揽金2465亿元，芝麻开花节节高。钱对于当地政府并不是数字，而是实实在在的福利和可调配资金。

从目前的土拍情况来看，集中供地后溢价率飙升，土地价格远高于去年。

至于带来的抑价效果，那是一点儿都没见到。

而真正的作用。

就是淘汰。

房企同时参拍多个地块，需要的资金多；项目同期上市，资金集中回笼，都降低了资金利用率。

但头部房企被削除的优势，就能贴补到中小房企吗？

中小房企早就退出了热门城市的争夺，就算集中土拍能剩下一些冷门地块，中小房企也不会去拍，因为中小房企的开发成本要远高于大型房企，大房企都盘不活的地，只会更加拖累小房企。

不参与集中土拍的城市会更糟么？

其实也不会。开开心心的小规模土拍，通过其他手段抑制地价，也让房企更好的掌控节奏。

就比如昨天扬州拍出8幅地块，5幅涉宅地块中，东南新城GZ276、GZ278、GZ280以及二城GZ279地块相继触顶最高限价，其中GZ280最快57秒触顶，四幅地块进入摇号期，最高楼面限价为14200元/㎡。东区湾头镇GZ277商业地块也引发多轮争抢，最终被扬州润邦置业拿下。扬州易德盛产业发展有限公司拿下生态科技新城两幅住宅、商业地块。

触顶，就直接摇号。也是一个办法。

抑制地价的关键，不在姿势，而在于控制欲望。

集中土拍下，上海何去何从？

集中土拍下，西南区和华南区都做了示范，华北区出台了意见。

华东区自然也不能免俗。

下周三，无锡又要土拍了。

这次要拍16块地，包括经开区3幅，滨湖区1幅，惠山区6幅，梁溪区1幅，新吴区3幅，锡山区2幅。总起拍价约227.7亿元，最高起始楼面价17713元/㎡，最高限价19500元/㎡。

具体如何，值得期待！

而对于长三角的核心龙头城市-上海而言。集中土拍更是一种考验。

在4月30日15:00，上海市土地交易市场即将召开信息交流会，预告首批住宅用地集中出让的相关情况。

上海的核心地块，包括静安大宁14A-01地块，占地面积4.3万㎡，容积率达到了2.9，预计起拍价101.7亿元。

浦东曹路的D1B-6、D1E-11商住地块，占地面积6.81万㎡，总建面16.38万㎡，预计起拍价20.9亿元。

奉贤新城01-B-02商办住混合地块，建筑面积18.36万㎡，预计起拍价22亿元。

青浦西虹桥45-06地块，占地面积3.88万㎡，计容见面9.05万㎡，起拍价32.6亿元。

闵行华漕11-12地块、30A-01地块，建筑面积分别达到了11.84万㎡和5.82万㎡，起拍价分别问50.9亿元和25亿元。

闵行梅陇地01-25-02地块，计容面积10.75万㎡，预计起拍价41.9亿元。

集中土拍下，暗潮涌动。

但相信上海在重庆的前车之鉴下，已经不大可能发生超高溢价的现象了。但土地市场想要冷下来，则几乎不可能。

毕竟，集中供地是更残酷的考验。而集中供地后，按照各大房企相差无几的开发节奏，后续遇到的则是各房企开盘节点的大重合。

届时，开发商是会选择打价格战还是品质战？等待买房人的是涨价还是“双11”级的大促？

一切皆有可能。