买房还是租房，是当代年轻人面临的选择题。

选择买房，要想买在好一点的城市好一点的地段上，存够首付可能就需要10年，30岁之前无望。选择租房，尽管生活压力会小一些，但缺少真正属于自己的家，甚至连结婚都要遇到很大阻碍。因此，当代年轻人分为两个极端，要么就是省吃俭用拼命工作攒钱买房的一类，要么就是过着压力比较小的生活，但不考虑结婚的一类。相关数据显示，超过60%的租客已经租房3年以上，超过20%的租客表示愿意一直租房。可见租房已经成为当代年轻人主要生活方式之一。

究其原因，主要还是由于房价过高，即使有心买房，也要过上好久的租房生活。正如著名主持人白岩松说的一样：高房价不但毁灭了年轻人的想象力，甚至毁掉无数年轻人的爱情。因此近些年，租房市场以相当迅速的速度扩张着。根据艾媒数据中心发布的数据来看，2020年全国住房租赁人口数量突破2.25亿，预计2022年租赁人口将达到2.4亿。这个数据，已经十分接近背负房贷的人群数量。

随着租房市场规模的不断扩大，也出现了越来越多的问题。比如长租公寓，简单来说就是高价从房东手里收来房子，再低价出售给租客，表面上看吃亏，但实际上很多中介都是一次性收取一年甚至几年的租金，给房东却是按照每月和季度来给。而多出来的钱则继续用来买房出租，资金池越来越大，但这种“拆东墙补西墙”的方式，必然会迎来资金链断裂的一天，最终暴雷。

而最终受害群体，往往是刚踏入社会的大学生，或者是背井离乡的打工者，拿着微薄的薪酬，结果却是不但花了高价租房，最终房子没租到，钱也没有了。平台跑路，房东与租客对峙的乱象，近两年西安、天津、成都、广州、上海等地屡屡发生。除了平台中介之外，还有一类人群，属于“空手套白狼”人群，也就是所谓的“二房东”：以低价租到房子然后再高价租出去，自己赚取中间的差价。听起来很难实现，但一个地方这样的人多了，租金同样会被炒上去。

01

租赁市场的乱象，国家自然也注意到了。4月26日，住建部等六部门发布了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》涵盖范围非常广，总体来看有7个方面：一是加强从业管理；二是规范住房租赁经营行为；三是开展住房租赁资金监管；四是禁止套取使用住房租赁消费贷款；五是合理调控住房租金水平；六是妥善化解住房租赁矛盾纠纷；七是落实城市政府主体责任。

住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。对于租赁需求旺盛的大城市，需要建立住房租金监测制度。从事住房租赁经营的企业和转租10套（间）的自然人，应办理市场主体登记，单次收取租金的周期原则上不超过三个月。

有两个重点需要关注，首先是租金纳入监管账户，事实上早在去年，重庆西安成都深圳等城市发布了租房新规要求租金存入监管账户，简单来说就是避免中介或者第三方平台卷款跑路。原则上不允许收取三个月以上的租金，即使收取三个月以上，多余的金额也需要存入监管账户，保护了租客的财产安全。第二个重点是整顿“二房东”，过去的相关监管措施一直没有将二房东纳入范围，这次也是重点整顿对象之一。

02

去年9月，住建部出台了《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知，里面提到了四类不能出租的住房。现在提起的主要原因是去年发布的仅仅只是“意见征求稿”，按照以往的经验，从“意见征求”到“具体落地”一般不会超过一年的时间，多数在半年左右就会正式生效，因此未来几个月很可能会正式落地，四类不能用于出租的住房如下：

第一类，不符合工程建设强制性标准的住房。

住房质量是最重要的一环，质量不好的房屋可能会危及租客生命。一般来说，住房质量会按照《工程建设标准强制性条文》进行检测，其中对于住房防火、抗震、勘探等10个方面提出了具体的要求。如今开发商新建的房源基本上都能满足要求，租客需要注意两类房源，一是年久失修的老旧住宅，二是房东自己盖的违建房，由于缺少相应的安全检测，因此这类房屋可能会存在一定问题，住户需要注意。

第二类，不符合室内装修国家有关标准的住房。

室内装修同样十分重要，按照正常情况，一般家中新装修会搁置几个月保持通风，让有害物质散掉。但如今很多炒房客买完毛坯房简单装修一下立刻就用于出租了，希望快速回笼资金。但装修材料中存在很多有害物质，比如甲醛、苯、氨等污染物。因此租客租房不要仅仅凭借房屋没有刺激性气味作为评判标准，有条件的话带上专业检测人员或者设备进行检测，一旦发现有害物质含量超标，可以要求退房租。

第三类，厨房、卫生间、地下储藏室等非居住空间。

随着租房市场的发展，诞生了一种新型房源，房东将房子分隔为多个单间用于出租，也就是所谓的群租房。这类房源也是不允许出租的，存在很大的用电火灾安全隐患。一旦发生火灾，自己遭受了损失还会殃及周边邻居。因此新规规定，违者可能会面临对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款，更是会追究刑事责任。

第四类，设立了“居住权”的房屋不能出租。

居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。也就是说房屋一旦设立了居住权，那么受益方就能够入住，但不能将房屋进行买卖出租等交易，等到约定时间结束才能够进行相关操作。此外，“二房东”原则上也是不能出租的，需要经过原房东同意，租客也有权利取消租房合同。

随着城镇化的不断发展，越来越多毕业生打工者前往“城市圈”寻找工作，他们可能买不起房，但至少需要一个稳定的住所，如果连租房这件小事都容易受到伤害的话，那么这类人群也会逐渐对城市感到失望，也不符合城镇化核心理念。随着租房市场制度的不断完善，未来租客们租房会变得更加便利。