不知不觉，2020年已经结束了，不知道多少人还记得当初所承诺的吗？比如“2020年我要好好存钱，争取在2021年买一套属于自己的房子。”但有多少人完成了自己许下的诺言呢？

最近，抽空见了一群老朋友，期间，当大家聊到房地产的时候，发现很多朋友都十分关心一个问题：当前处在房地产市场的下行期，到底今明两年该不该买房呢？是机遇还是深坑呢？

我相信这个问题，大家都很想知道，尤其是在今年，大家都觉得房价处于横盘期，是个上车的好机会，不买的话，未来就错过了，再一次全款变首付了。但真要让人买的话，又担心房价跌了怎么办？到时候接盘了，不就倒大霉了，毕竟房价这么贵，没人希望自己的财富缩水。

所以，为了大家，我找来了一位经济学家，让他来帮我们分析一番，到底今明两年买房，是“机遇”还是“深坑”？

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经济学家表示，想知道买房还有没有机会，就得先了解清楚这3个环境，再做分析。

首先是“供需环境”。

说句实话，供需决定了房价这是毋庸置疑的，大家可以会说了，如今很多机构都给出数据说，国内的房子早已供过于求了。确实，这话没错，数据也没错，但问题在于这些供过于求的房子都不在一线城市，都在一些偏远城市和县城，还有一些房子都是破旧老房了，把这些都统计进去，房子肯定供过于求。

而大家为啥不去看看一线城市呢？这些人多房少的城市，以深圳为例，常住人口的数据为1350万，而实际人口为2000万以上。而住宅的供应量呢？基本只能满足几百万人，所以，在供不应求的情况下，房价上涨不是很正常嘛？

说这一点，我就是想让大家知道，不同城市随着发展程度不同，人口流出不同，房子供应也会有所不同，不能按全国房屋来平均。

其次，“城市化发展阶段”环境。

城市的发展和面貌日益更新，如今就算一些县城，都美轮美奂，道路修好且畅通，不像过去一样破破烂烂。

根据数据显示，城市化率从2000年的36.2%增长到2020年底的60%，基本上平均每年都有1%以上的增速。这与此前，“从1949年到2000年，城市化率增长26%用了51年时间”，基本相当。可见，最近20年城市化的速度有多快。

也正因为城市化率的不断发展，带动了房价的上涨。但到了后期，随着城市化率的放缓，棚改的退出，大拆大建减少，房价的涨幅速度也会相对应的放缓。尤其是对于一些三四线城市来说，很难再有所上涨了。

同时，农村人口城市化速度变缓，“城市与城市，小城市流入大城市，经济欠发达城市流向发达城市和潜力城市”逐渐成为主流。

最后，人口红利的结束。

之前由于城市化的发展，加上城市有更多的机会和收入，使得一大批农民进城，也因此带动了房价。

可如今随着人口减少，加上人口流动开始稳定下来，不会再像以前一样，出现大量人口往城市里挤的局面了，只会从存量局面中调整，比如从北方人口转移到南方这样的局面。

而农村人口，由于乡村振兴战略实施、城乡一体化推进，越来越多人喜欢留在农村。尤其是在工作、就医、就学等关键环节没有得到解决的情况下，很多人会自我权衡，与其盲目进城，还不如留在农村。

再说一点，如今的房价这么贵，就算农村人口进城，他们能够买得起房嘛？

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所以，结合以上三个环境，我们不难可以得出一个结论：

随着城市化走入下半场，同时人口流动稳定，房子供过于求的情况下，对于一二线城市来说，买房还有机会上涨，但三四线城市的话，就得看地理环境了，是否环绕在一线城市周边，并且有无产业，能否很好的承接一线城市的人口和产业。否则，就是一个深坑。

以百强县燕郊为例，从2016年到如今，房价已经跌去了63%，就是一个活生生的例子。总而言之，想跟以前一样，闭眼买房就能赚钱的日子已经一去不复返了，大家一定要谨慎再谨慎。