金地集团是曾经的“招保万金”之一，妥妥的地产龙头之一，但逐渐被一批高周转的后起房企超越。2020年，在多数房企都在主动降负债的时候，金地集团却又“逆势而动”提升负债水平。

总是“慢半拍”，凌克和金地集团一再战略失误？

金地集团逆势扩张，但归母净利仅微增3.2%

4月16日，金地集团发布2020年财报。2020年，金地集团实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%；实现签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%，实现签约金额2426.8亿元，同比增长15.23%；归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%。

值得注意的是，在财报的合并利润表中，2020年，金地净利润总额152.41亿，同比下滑1.45%。

过去一年，金地集团的盈利增速出现放缓趋势。2020年，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润增速仅3.2%，扣非净利润增速8.13%。2019年，公司这两项指标的增速分别为24.41%、29.39%。

金地集团的毛利润也在下滑。2020年，金地集团房地产业务的毛利率为33.56%，比上年降低7.7个百分点。2019年，其房地产业务的毛利率为41.26%，同比减少1.82个百分点。

分区域来看，贡献最大营收的华南区域毛利率为39.12%，比上年同比减少4.21个百分点；营收占比排名第二位的东南区域毛利率较上年同比减少12.05个百分点至23.5%；营收增幅最大的华北区域毛利率同比减少10.76个百分点。

对此，金地集团董事长凌克回应称：“近年来，在房住不炒和因城施策的调控基调下，房地产市场平稳运行，行业整体的平均利润水平逐步回落，头部房企的毛利率水平逐步下滑，公司的毛利率水平也逐步下滑。”

不过，业界还有其它看法。除凌克提到的大环境因素，或许还跟金地过度追求规模增长，而忽视自身土储权益占比有关。近年来，金地集团的销售规模大部分靠合作开发项目撬动，但也因此导致少数股东权益增加，多项利润指标同比增速乏力。

平安证券近期也曾发布研报指出，金地集团的土地储备权益占比较低，未来将面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润的风险。

金地集团方面表示，公司将在2021年争取抓住各个市场机会，通过制定合理的销售策略，及时调度供货，实现合约销售金额2800亿元的目标。可见，金地集团还将保持较高的扩张速度。

但这当前地产界降负债、低增长的趋势不符，凌克和金地集团的战略选择或存失误。

知名房产分析师王雪松分析指出，高周转模式其实进入2019年下半年已经出现了困难。高地价、慢去化、产品利润率下降、财务成本上升，意味着企业高周转的风险非常大，通常会一个项目亏损便可能吃掉好多个项目的利润。高周转模式，现在基本已经不太可能了。实行高周转的模式，今年都面临资金困境，金地应该也不会例外。

凌克说从未突破三道红线，但这值得骄傲？

财报数据显示，金地集团资产负债率为76.59%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为68.51%；剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.21倍，“三道红线”全部绿档。

凌克在业绩会上表示：“金地在历史上从未突破‘三道红线’指标。”

但这可能不值得骄傲。就是因为在行业加快周转、加大杠杆实现规模增长的时候，金地集团没有及时跟进，才先后被高周转的后起之秀超越。

“慢半拍”的金地集团终于看清差距，强烈需要重回龙头之时，时间已经不站在金地集团一边。直到2016年，金地集团销售规模才突破千亿，然后才开始向区域公司释放拿地决策权并明确了三年实现2000亿元销售额的目标。但到2016年底，著名的“房住不炒”政策出台，房地产行业的黄金时代结束了。

但不甘落户的金地集团仍然保持扩张，债务总额从2016年底的千亿突破到2020年底的三千亿。在业界普通放缓速度、降低负债的2020年，金地集团的负债总额仍大增21.84%。其中有息负债1130亿，增长19%；长期借款415.7亿元，同比增长50.64％。

同时，金地集团的负债率水平也在上升。2020年，金地集团的资产负债率为76.59%，剔除预收款后的资产负债率68.51%。2019年，这两项数据分别为75.40％，67.16%。两项数据都上升，这在2020年的房地产业内少见。

金地集团强调其“三道红线”全部为绿档，但其剔除预收款后的资产负债率与70%的红线仅一步之遥。并且金地集团的少数股东权益占比较高，可以帮助其降杠杆，或存“修饰”债务率数据的可能。留给金地集团债务提升空间已经有限，但其仍然还在房企前十名单外徘徊。

三四次土储比例提升

目前，一二线城市的土地市场明显更受房企关注。但金地集团再次出现“谜”之战略选择，提升了三四线城市土储比例。

2020年，金地集团获取土地116宗，新进入舟山、福州、唐山、淄博、晋中、邯郸、银川、盐城、丽水九个低线城市。截止2020年末，金地集团累计土地储备面积6036万平方米，其中一二线城市占比约71.2%，相比于2019年的75%出现明显下降。其中2020年新增土储一二线城市占比则更低，仅为66%。

金地集团董事兼总裁黄俊灿表示， “公司过去几年一直坚持深耕广拓的布局策略，截至2020年底已进入70个地级及以上城市，还有数量较多的二三四线城市也是公司投资覆盖的标的。”

随着房地产市场环境变化，业界普遍认为三四线风险大幅攀升，金地集团逆势增加三四次城市土地储备占比、进入更多低线城市的做法，或许可以进一步提升其销售规模，但大概率也将提升其未来的风险，或再次战略失误。（内容来源：财观社）