企鹅号作者：81大白话

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货币宽松时期都没有启动行情，货币收紧时则更加危险。

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中国楼市在以往每一次货币宽松时期，基本上都是呈现一种普涨的趋势，这也是楼市神话一直延续下去的基础。

不过这一次我们也看到了，在经历了堪称史上规模最大一次"大放水"的背景之下，楼市反而走出了分化的行情。

这轮楼市行情中，热点核心城市成为了资金追逐的最耀眼的"星"，从房价到商品房销售额再到土地收入，都是大幅上涨并且创出新高，同时更为引人关注的是，这些城市从去年7月份深圳祭出"715"新政开始，成为了楼市调控的重灾区，不论是从调控的密度还是调控的频率，亦或是调控的力度都是空前的，而且已经是全方位、立体化的调控状态，就这样热点核心城市楼市的温度也始终降不下来。其实，这也向我传达了一个很明显的结论，这轮热点城市的楼市行情，大概率是会终结于货币政策的转向。

今天，我们的讨论重点是那些非热点城市的楼市，我们也看到了，本轮行情下，很多经济发展和人口增长都出现问题的城市，楼市反而呈现出一种摇摇欲坠的态势，同时这些城市也几乎没有经历过于频繁的政策洗礼，这里面不乏有像天津这样的直辖市，也不乏像大连这样的计划单列市，更有哈尔滨、长春、沈阳、石家庄、郑州等一省之中心，就更不用提类似于环京板块的那些小城市了。

其实我们从全国的角度来看这次的楼市行情，真的是冰火两重天。

这里要着重思考的是，大放水时期这些城市的楼市，都出现了塌陷的迹象，那么如果货币政策出现转向，这些城市的楼市会迎来什么结果呢？

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目前来看，这些城市的遭遇，像极了目前的生育形势。

为什么这么说呢？

大家想想，如今出生率大幅下滑是一件很头疼的事，甚至央行都发文建议马上放开生育政策，但其实大心里也都明白，放开了生育政策，出生率就真的能上去吗？

问题的关键是从敢不敢生已经转向到想不想生了。

如果因为各方面的压力，可以通过政策倾斜，福利制度，奖励政策，改革教育体制等手段来解决，但思想上的抵触，精神上的排斥要用什么方法解决呢？

说回那些如今楼市深陷泥潭的非热点城市，楼市的问题，表面上看是因为人口的流失造成的，其实并不是这样，而是手握资金的要投资房产这部分人群流失造成的。

这要怎么理解呢？

因为大环境是货币宽松，也就造成一部分人群的财富突然之间出现大幅增长，而这一部分人又不会让钱在那里躺着，要么投资股市，要么进入楼市，有的甚至手里都没有多少钱，但由于资金获得的很容易，也会进入到这两个市场，但大部分也都会进入楼市，道理大家都懂。

这就是之前只要是宽松货币环境，楼市就会出现普涨行情的原因，但这次没有出现，则是因为，资金呈一种集中流入少数城市的趋势，为什么会出现这种情况？因为大量的货币并没有流入到实体，提升城市的经济，反而还出现城市经济增速下滑的情况，这种情况也许是因为疫情导致的停产停工所致，但这也让人们看清楚了哪些城市的经济基础坚韧，哪些城市的经济基础不堪一击。所以，哪些城市的房价上涨，哪些城市的房价下跌，其实就能够看明白问题的实质了吧。

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对于经济基础相对薄弱，增长乏力的城市，在2015年那一波"涨价去库存"之后，楼市就已经开始出现疲态了。

只不过这种趋势是相对缓慢的，而这次疫情虽说带来了史上最大规模的放水，同时也加速了这些城市的楼市沦陷。

一方面这些城市的房价摇摇欲坠，库存高企，另一方面这些城市的城市扩展又没有停滞的迹象，而资金大量的流向热点城市才是最致命的。

楼市行情离开了资金想都不要想，根本起不来，不但行情起不来，如果没有资金的支持，房价也挺不住。

这种情况下，说句不好听的，即使是出台救市政策也不会出现什么太理想的效果，总不能往人家兜里塞钱让人家去买房子吧！但是，还别说，真能。

目前来看，也许只能通过拆迁的方式去大量消耗现有库存来支撑这些城市的楼市了。

但今时不同往日，原先经济短板在楼市中所占的比重很小，但现在可能已经是很重要的决定性因素了，因为目前非热点城市居民的住房自有率是很高的，把他的其中一套房子给拆了，如果还是货币化安置，会有相当一部分人可能选择到其他城市购房。所以，要么以房抵房，要么即使货币化安置也要有一个前置条件就是只能用于指定楼盘抵消购房款。

也许看到这很多人会有疑问，"棚改"去年不是被"旧改"替代了吗？还哪来的拆迁、安置？

4月21日，国新办就《国家基本公共服务标准（2021年版）》有关情况举行发布会，住房城乡建设部住房保障司负责人潘伟表示，将稳步推进棚户区改造，指导各地坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定城镇棚户区改造计划任务，让困难群众早日搬上新居。

从这个表述来看，"棚改"并没有消失，同时用了因地制宜、量力而行这八个字，也许就预示着接下来，"棚改"很有可能就是稳定那些非热点城市楼市的办法，从目前的情况来看，这也许是唯一的办法。

为什么要稳定这些经济根基不牢固城市的楼市呢？

因为房地产是这些城市最主要的收入来源，在没有其他收入成功替换房地产这块收入之前，这些城市的楼市一定要稳住，最起码也要让库存降下来。这其中的深层逻辑，大家可以仔细琢磨琢磨。

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