刚刚，我们拿到了网传的合生旧宫地块户型图，从户型设计及面积段来看，和中海寰宇视界户型基本一致。

合生旧宫地块案名为“合生ME悦”，户型为55㎡-120㎡，属于ME悦系，预计价格5.8万/㎡，也有传言要卖6.5万/㎡，最终卖多少钱，只能等官方口径了。

来看户型：

58㎡一居为东西向设计，东侧是个卧室，西侧为厨房和客厅，卫生间是明卫。

72㎡两居室南北通透设计，这个户型不错，南向为卧室和客厅，北侧是一个U型厨房和次卧、卫生间干湿分离，这个户型估计会很好卖。

95㎡是南向三面宽的三居室，两卫设计，但有一个是暗卫，主卧套房设计，客厅和次卧可以打通变为一个宽厅，北向的次卧比较小。

120㎡四居户型很nice，南向三面宽，双卫都是明卫，餐厨客一体化设计，主卧的面积看着很大。

如果按照5.8万算的话，55㎡总价319万，首套首付35%，112万，对刚需还是比较友好的。

从户型来看，合生还是想快速走量。寰宇时代、亦庄壹号等前辈们早已把路踩好，刚需盘在南城很吃香。

这块地虽然是旧宫镇，但是离8号线德茂站比较近，大约300米，是个地铁盘，8号线年底中间那几站也就通车了，地块距离五环、京台高速也比较近，通勤上没啥毛病。

东侧约1.2公里就是北京著名的绿肺，南海子公园，并且是一个免费公园，里边有很大的湖面，绿植，花卉等景观非常不错，适合家里老人遛弯，带孩子去公园玩。

商业方面，8号线往南到瀛海站，有中海自建的大型商业（在建），开车约15分钟到旧宫的住总万科广场，20分钟到西红门荟聚，8号线去往城里的商圈也方便。

教育方面目前是硬伤，这也是新房普遍存在的问题。

旧宫和瀛海定位都是亦庄综合配套服务区，所以未来会以居住配套为主，配套会逐步完善起来，产业不是重点发展方向。

值得注意的是，这块地当时竞拍时非常激烈，18家房企争夺，起始价42亿元，现场竞价阶段十分迅速，5轮后触及价格上限进入竞自持阶段。

最终合生以46.57亿元总价，21%自持竞得，楼面价44300元/平米（含公建），溢价率10.88%。

旧宫板块从2019年至今仅供应了两块地，分别是2019年电建+京能洺悦湾，限均价54715，拿地价44.3亿元，溢价率34%和2020年绿城和锦诚园，拿地价67亿，溢价率34%。

可以见得旧宫板块的供地量还是很少的，稀缺性逐渐显现，所以这块地竞拍才会吸引了这么多家房企。

另一方面2020年南城新房去化速度很快，很多项目要么售罄，要么尾盘，适合刚需的没有几个可选了，尤其是这块地周边，中海寰宇时代基本售罄、洺悦湾基本售罄，和锦诚园也卖得不错，但属于偏改善类型。

合生也很聪明，在这里做刚需产品，会吸引一大波关注南城新房的刚需目光，因为几乎无竞品啊。

但是从定价来说，即便是5.8万，那也比瀛海的寰宇时代贵了3000元/平，要是6.5万，那对刚需来说，买房成本瞬间比去年增加近百万。

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