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本月，国家发改委印发了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，在文件中提到“城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。”十四五开局之年，“零门槛落户”将成为大部分城市的标配，对于许多打工族来说，300万人口以下的城市全面放开落户的政策，无疑是一利好消息，不仅自身户口问题得以解决，即使只是租房，孩子也不会因为户口问题而没有学上。

在这样的背景下，哪些城市需要全面放开落户政策？

这里需要注意的是，根据发改委这项政策的表述，这项政策的衡量标准并非全市常住人口，而是城区常住人口。这一指标，与中国城市规模划分体系紧密相关。根据国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，将中国城市划分为中小城市（人口100万以下）、Ⅱ型大城市（人口100万-300万）、Ⅰ型大城市（人口300万-500万）、特大城市（人口500万-1000万）和超大城市（人口1000万以上）。

按照这个层级划分来看，到2019年，全国城市数量为672座，其中城区常住人口300万以上城市达到30座。这意味着，中国将有642座城市实现“零门槛落户”。这个消息一出，不少人都觉得，房价肯定要涨！这项政策，会导致很多曾经无法落户的人到城区落户，并且还会有不少人因为子女教育问题而选择到城区买房。可事实真的如此吗？

第一、零门槛落户≠刺激楼市涨价

我们可以看到，目前绝大多数省份，省会城市必然是高房价的天花板，人口在该省份也是最多的，但是划分到“零门槛落户”的省会城市，仅有南昌、贵阳、呼和浩特等极少数省会城市，其他绝大多数的省会城市都不在“零门槛落户”的范围内。并且，非省份城市，在此项政策出台之前，落户门槛本身就比较低，甚至很多城市本身就是零门槛落户，而这些中小城市和Ⅱ型大城市，城区的人口能够买得起房的，基本上都买了，买不起的也并不会因此落户政策的宽松选择去买房，所以想要通过“零门槛落户”来刺激楼市，导致房价迅速上涨，显然是不可能的。

当然，这其中会有部分农村人，因为更好的就业条件或子女受教育问题，选择进城购房落户，但是并不能影响楼市大局。毕竟通知还提出，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户，这意味着即使不买房，子女一样能够在城区接受教育。

第二、个别省会城市，的确能够加快人口聚集

比如南昌、贵阳、海口这样的省会城市，近些年发展迅速，经济增长势头较猛，这些城市或许将会迎来新的机遇。毕竟，这些城市在自己省内，无论是城市基础建设水平、还是医疗教育资源，或是就业创业环境，对全省人口的吸引力还是比较强的。在过去几年，它们的常住人口均保持正增长，人口净流入均超20万。

南昌和贵阳这样的城市都曾在“十四五”规划建议中，强调未来五年将“加快人口集聚”。其中南昌在去年便已全面放开落户，希望借此加快人口集聚，提升南昌的核心竞争力。贵阳的常住人口增量与人口净流入数量在Ⅱ型大城市中高居第一，放开落户以后，对于这些省会城市，的确能够加速其城市的人口聚集，让大量人口涌入省会，从而会一定程度上刺激楼市，拉动需求，但是在“房住不炒”的大前提下，房价不太可能出现巨大增幅，稳中有涨是最理想的情况。

昆明不在“零门槛落户”范围之内，但也放宽了落户政策。

在全国19个城区人口300万以上城市中，昆明排名第13位。根据昆明市统计局相关工作人员回应了目前昆明市相关人口数据：“截止2018年末，全市常住人口 685.0 万人，其中，城镇常住人口 499.02 万人，占常住人口比重为 72.85%。2018年末，全市户籍总人口 571.66 万人，其中，城镇人口 352.74 万人，占户籍人口比重为 61.7%。”这里需要注意的是，499.02万常住人口，是涵盖全昆明市的城镇常住人口，而关于昆明市中心城区常住人口具体数量，则可以参考《昆明市城市近期建设规划（2016-2020年）》，规划中说道，到2020年，昆明城镇化水平要达到73%，城镇居民人均住房面积超过35平方米，城市绿地率达到40%以上，中心城区常住总人口规模达到430万人。由此，我们可以预测，昆明市目前中心城区常住人口数量约为430万人左右。

虽然昆明有着430万左右的常住人口，并不在“零门槛”落户的政策范围之内，但是昆明同样需要人口聚集，并且也出台了相关政策，放宽了落户政策。2020年4月8日，云南出台《关于建立健全城乡融合发展体制机制政策措施的实施意见》，明确指出，全面放开全省城镇地区户口迁移政策，取消昆明市主城区落户限制。

并且，同年的4月28日，昆明市委办公室、昆明市人民政府办公室正式印发《鼓励省外高校毕业生到昆明就业创业实施办法（试行）的通知》，其中就有关于省外高校生到昆就业租房有补贴、实行“落户零门槛”。7月17日，《昆明市促进中国（云南）自由贸易试验区昆明片区高质量发展若干政策》发布，不但斥资1.2亿元建设人才公寓，顶尖人才在昆明片区内购房，还可获得高额安家费，另外成功引进人才的用人单位，也可申请引才奖励。

昆明的做法，就是针对省内城镇户口迁移、省外高校毕业生等指定人群，取消落户限制，这意图十分明显，就是希望借此吸引人才聚集昆明。近些年，随着昆明落户政策的放宽，对人才引进的各项奖励措施，昆明市人口净流入也逐年增加。

2019年，昆明市人口净流入达到10万人，为历年的最高值，不得不说，在不断的人口宽松政策扶持下，昆明人口净流入量未来有望持续走高。

昆明人口净流入与日俱增，这对于昆明楼市又有什么样的影响？

昆明作为西部重点战略型门户城市，有着独特的地缘性，近年来国家更在区域战略及政策层面上把昆明拔到了一个空前的高度。

房地产行业的热度能够在一定程度上反映出一座城市的综合竞争力，房价的高低也能在一定程度上反映出一个城市的发展潜力。2017年，大量外地购房者涌入昆明市场，这对于昆明的楼市来说，又是一记非常重要的信号。首先，外来人口的涌入，在一定程度上抬高了昆明的房价，回想一下2017年和2018年昆明楼市的房价，可谓一天一个样。其次，外来人口的涌入，对昆明楼市的去化起到了相当的助推作用，大多数外省人都把昆明当成了“逃离北上广”之后的目的地，这些人口的汇聚，缓解了昆明常年作为云南旅游中转站的尴尬，让越来越多的人选择置业昆明。

在2017年，就有数据显示，昆明有6成的房子被“外地人”买走，其中云南省地州购房人群占比24%，省外购房人群占比高达36%，本地购房人群占比仅为40%，昆明房地产发展多年以来，2017年首次本地购房人群比例跌破五成。这份热度一直持续到2019年，这之后，昆明楼市进入到了一个平稳健康发展的状态。

随着国家“房住不炒”的进一步落实，昆明的楼市再也不可能回到2017年时候的火热了，当然，这对于普通老百姓来说，无疑是一利好消息。2021年4月第二周昆明楼市数据显示，昆明楼市二手房挂牌价从13567元变为13558元，本周下跌9元，已经连续四连跌，并且昆明楼市近三周在售二手房数量53848套，53944套，54009套，持续增加。从二手房成交价格下跌、成交周期延长，挂牌量增加，我们可以发现一个信号，就是昆明楼市在2021年的确“更难了”。

如果未来昆明人口净流入能够持续增加，会不会对昆明楼市产生一定的刺激作用？答案是肯定的，外来人口的涌入，定居落户，必定会产生购房需求，会对昆明楼市产生一定的刺激作用。但是，“房住不炒”依旧是大前提，不可能再出现房价暴涨的时候，即便外来人口持续增加，就昆明目前的市场库存，无论是二手房还是新房，都足够消化一段时间了。当然，只要有着稳定的人口流入，也不可能出现房价暴跌的情况。

昆明楼市最理想的状态，当然还是稳重有涨，平稳健康的发展。

让更多的老百姓，安居乐业，这才是楼市本身的意义。

转载自 公众号-云南楼市研究所