房价真的只涨吗？不是这样的，甚至已经有家门了。调查显示，近20年来，中国富豪家庭的财富来源主要来自三个方面：一是大胆创业，二是不断炒作房地产，三是当皇帝，可见房价火爆。事实上，房价永远上涨并非事实。从2008年下半年到2009年一季度，从2014年初到2015年二季度，中国房价出现了短暂但相对剧烈的下跌。但是，每次下跌之后的急剧上涨掩盖了房价确实涨跌不一的事实。现在情况大不一样了。例如，在燕郊和北京周边的三个北方县，房价自峰值以来已经下降了一半。他们什么时候会复活？

房价还在全面上涨吗？不，沪深两市的繁荣有其内在原因，只是涟漪而已。如今，有关楼市和开发商财富的报道已经淡出公众视野，各种房地产论坛也纷纷退去。上市地产公司在今天的股市中也表现平平，多数估值表明投资者不太喜欢配置房地产股。只有部分深沪楼市抽奖队伍，偶尔也泛起涟漪。房价普遍上涨的时代似乎已经过去，但在重点城市的核心区域，一些新房和二手房仍有需求。深圳房价居高不下，主要原因是供需严重失衡，加上新房限价严格，造成了买新房如卖新股的奇观。根本原因是深圳行政区域过于狭窄，达到每平方公里数万人的拥挤程度。要真正解决深圳楼市的不平衡，深惠一体化或许是可行之路，毕竟惠州的行政区域达到13500平方公里。其他一些重点城市的楼市则不同，因为一二手房价格倒挂和严格限购引起的共鸣。

如果我们不固守房地产市场的过去，努力塑造它的未来，我们的心情将大相径庭。

一是去水分看楼市，高峰似乎已经过去。虽然从数据来看，近年来似乎有所增加，但请注意，有些数据值得商榷。直观来看，2018年上半年可能是楼市的高峰期，三年前，曾出现过一波四、五线楼市的超购潮。此后，楼市在这三年的压力调整中稳中有降。因此，从2018年下半年至今，房地产企业经营困难，地方政府土地财政吸纳能力减弱，保障房建设质量难以有效提高。看来，楼市调整是一个漫长的周期。毕竟，中国的经济增长和货币供应量增长也在下降，房地产市场也无法幸免。

二是行政法规日益增多。如何满足人民日益增长的住房需求，仅靠市场机制是无法解决的。毕竟，并不是每个家庭都能买得起商品房，尤其是在一二线城市。这就需要行政机制的补充，通过租赁、长租、共有产权等多种形式，满足人民群众的住房需求。2017年一季度以来，更多依赖市场机制的做法逐渐转向政府在楼市中日益重要的角色，而开发商的角色则有所减少。在政府看得见的手加强住房分配的同时，市场看不见的手却在逐渐萎缩，从拿地到售房。中低收入阶层和灵活就业人群的住房需求需要政府的制度、资源和产品供给。

三是流动性环境趋紧，房地产投融资周转困难。房价本身就是一种资产价格，受央行印钞速度的影响。2017年至今，中国人民银行对流动性供给速度越来越谨慎，保持M2增速与名义GDP持平，多年来一直低于两位数。与此同时，房地产投融资环境逐步趋紧，开发商的三条红线、“两个集中、三年一贷”的限制越来越多，获得住房和按揭贷款的资格也越来越高。如果我们把地方政府、开发商、建筑商和建材供应商、涉及房企的金融机构、购房者等作为一个循环，那么这个循环的流动性是在不断收敛的，大家都缺钱，那么房价怎么会有上涨呢？

第四，房地产税总是迫在眉睫，迟早会来的。由于房地产税涉及千家万户的利益，公众对政府对房地产税的措辞非常敏感。近日，财政部关于“积极稳妥推进房地产税立法和改革”的表态引发多方解读。从投资角度看，这是一种系统性风险。一是本该来的总会来。这只是时间问题。如果你拥有不动产，你就要纳税。另一个是它总是以不同于你期望的方式结束。第三，房地产税一旦开征，痛苦不是短而是长。这是一种持有税，70年内每年0.5%，这意味着房屋价值的35%最终将转化为税收。无论如何，房地产税的落地将给楼市带来持续而深远的调整。

第五，房子是用来住的，盖房子容易生孩子难。住房容易大规模建设，土地、建筑和材料并不稀缺。但维持人口增长似乎更具挑战性。2020年中国将有1000多万婴儿出生，这是建国以来的最低数字。人口缓慢变动对房地产市场的巨大影响从根本上说是不可逆转的。

不要误解你所处的时代和你自己，这会导致困扰。我们过去20年获得的财富，更可能是改革开放时代的红利，而不是个人勇气和才华的功绩。这对于那些过去靠炒房赚大钱的人来说尤其如此。不可能多年的好运，为自己的能力大。中国人民拥有的金融资产是巨大的。过去5年，住宅板块资产配置中，银行存款和商品房两类资产所占比重稳步下降。一般来说，现在不再流行把钱存在银行和投机的财产价值。或许在重点城市的核心区域，房地产仍然可以保持高位“房价永远上涨”应该放在次要位置，考虑更安全、回报更好的替代资产配置方案。落水泉也，天地。