香港的房地产市场一直都是城中居民的热门话题，更是港漂一族的讨论焦点。但是近期这个话题却有些难以分析。因为一方面是疫情缓解之后，港人置业愿意上升，另一方面却是在多重限购举措之下，香港楼价高处不胜寒，这两者成为近期共同影响香港房地产市场的难解之结。

先说港人的置业意愿。香港置业物业代理有限公司（香港置业）在2021年3月底做的2021年第一季“客户置业意向调查”发现，计划未来1年内买楼的香港市民高达50.6%，比前一季度明显上升了11.2个百分点，更是创下2018年第1季之后的12季新高。

香港置业的这个问卷调查是从2016年第2季度开始的，主要是以问卷形式。这次的问卷调查，成功收回了249份有效问卷，因此颇能反应一些情况。

比如，有高达53.8%的受访者认为，未来12个月香港楼价走势平稳向好，比例创近6个季度新高。结合到之前的入市置业愿意率数据，说明对房价的上涨预期是推动人们买楼的一个主要动力之一。

但同时，许多人的意愿并没有转化为最终的行动，一个重要原因便是政府的限购措施——在港府的多重限购措施之下，香港的住宅交易面临多项的税费，加总起来，可以达到成交价的30%-50%甚至更高，因此“楼市调控措施”成为买楼者最大的挡路虎。

香港置业研究部的董事指出，受访者以楼控措施为最主要考虑，不少人关注政府会否调整楼控措施，进一步激活换楼链。

所谓的换楼链，是正常年代香港人置业的一个普遍路径：年轻人一般会先买中小型的住宅（也被称为“上车盘”），住上几年，等房价上升后，正好孩子出生，需要大房子，加上夫妇两人的收入也更高一些，把旧房卖掉换大户型。有些较有钱的业主，可能会买一套中户型自住，再买一套小户型收租，等房价上升后，再换更大的户型。

但是在港府采取限购措施之后，上述换楼链面临极大的成本压力。因为港府规定，房子在交易后持有期不足便再卖出时，将面临较高的印花税（以此杜绝炒房）；此外，如果是非香港永久居民（自然人），将会面临更高的印花税（以此想杜绝外地炒房团）。

港府上述这些举措貌似是为香港本地居民考虑，但是却忽略了香港市场的特殊性，因此在现实中，造成港府置业困难重重。

香港房地产市场的特殊

笔者认为，港府忽略了香港房地产市场的以下特殊性：

首先，香港的房地产是全球可交易的不动产。当年香港的首任金管局总裁任志刚曾经一语中的地指出，香港楼市不只属于700万香港人，而是面向整个内地市场。很多大陆人都想在香港买房。即使十万内地人在香港置业，香港楼市的需求也会突然变得很大。

任志刚的态度是香港政府不应该应限制内地人士在港置业，因为这是对对自由市场的干预，反而应该是从更大量地提供土地供应角度来解决问题。

很可惜，后来的香港地方领导人没有听取任志刚的建议。最终，港人港地的思维占据上风——但结果却是供应没有大幅增加，香港本地居民仍然买不到楼。而真正想炒房的，要绕过“港人港地”的政策，易如反掌，在此不再细表。

其次，港府忽略了很重要的一点，香港是没有自己的货币政策的，这意味着，香港的利率实际上是由钉住汇率决定的。简单地说，就是由美联储决定。

这个导致的一个结果就是，美国放水，香港必然水漫金山；美国收水，哪怕香港经济滑坡，也不得不面临流动性紧缩的趋势。

而2008年以来，恰好香港就处于全球量宽的长期趋势之下，导致流动性泛滥。

远的不说，仅仅是看近期。根据香港奇点财经的报道，香港HIBOR利率在上周跌至0.09411%，创11年新低。实际上，笔者研究发现，自4月7日以来，直至截止本文发稿，HIBOR已连续12天下跌（其中只有一天持平），最新的HIBOR仅0.08607%!

IBOR全称是Hong Kong Interbank Offered Rate，中文是香港1个月港元同业结算利率（亦称香港银行间1个月同业拆息利率），该利率是全香港住宅按揭的最重要参考利率，因为大部分银行批给购房者的利率均以HIBOR为基础进行上浮。

假如H+1.3%，这里的H即指1个月的HIBOR，这个H每个月变动。假设该笔利率的记息日期为每月21日开始，即意味着该笔住宅按揭贷款利率全年年化利率为0.08608%+1.3%=1.38608%，而当月的执行利率为0.11551%（因为需要除以12个月）。

相比内地的按揭水平，香港的这种按揭利率水平，当然颇具吸引力——而找人头绕过买家印花税的做法，对于内地富豪来说，一点也不陌生。

这种利率水平，令香港的楼市在疫情期间也没有出现暴跌。2020年全年基本上持平，甚至略有微涨。到2021年，在疫情缓解之后，楼市开始持续畅旺。据不少地产中介反馈，现在卖房的业主议价空间越来越少。

当然，买家也不完全相信市场已经进入牛市。因此实际上买家数量并没有暴增。据不少中介反馈，一些买家其实已经开始却步，近期香港二手楼市成交量有的放缓，就是明证。

香港置业的调查显示，有34.9%的人购买物业主要用途为换楼，另外有32.9%的人是为了“上车”，用作投资的仅仅只有32.1%垫底——这说明香港房地产市场的投资市道,可能还没有真正升温。

如果考虑到中原地产的房地产价格指数仍然接近历史高位，目前的行情，只能说仍然是高处不胜寒！