◎ 作者 / 标叔

自从银行决定按指导价发放按揭贷款以来，深圳的二手市场彻底冰封。

再有“深房理”事件一出，炒房客人人自危，生怕被银行查贷抽贷，原地套牢。

可以说，最近的深圳楼市可谓是一地鸡毛，鹤唳风声。

近期，根据人民银行发布的深圳市2月份与3月份的金融数据显示，深圳资金出现明显流出迹象。

截止到3月底，央行深圳中心支行公布的深圳市本外币各项存款余额是103551亿元；而2月底的同期数据是105442亿元，3月份相比2月份减少1891亿元。

也就是说，在3月份短短的一个月时间里，就有近2000亿元资金离开了深圳！

我的天！这个流出总量，比98%的A股上市公司总市值还要大！

这跟之前深圳基本上每个月会新增资金1000亿到2000亿元形成的反差也太大了些。

说明什么？

炒房客已经被吓怕了！楼市游资炒家已经开始退出深圳楼市，深圳调控已经取得相当大的成效。

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短短的一个月时间里，有近2000亿元资金离开了深圳，这个在深圳并不是没有先例。

2016年11月,因10月初深圳迎来“史上最严”楼市调控政策：非深户社保3改5；户籍单身限1套；二套有贷款首付提至五成……深圳市本外币存款余额“流失”2672.69亿元。

2018年3月，央行深圳支行、深圳银监局、深圳规土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制阴阳合同和高评高贷现象。传闻已久的“三价合一”在正式落地。当月深圳市本外币存款余额“流失”达1717.68亿元。

2020年9月，在715新政和深圳特区40周年“扩容”落空的背景下，本外币存款余额“外逃”1208.63亿元。

图源：格隆汇

尽管资金离开深圳不止以上列的这些个时间点，也不单只有房地产调控的原因，但是不难发现，房地产的调控影响着这些热钱对于深圳的信心。

他们在觉得深圳房地产大有搞头之时汇集深圳，搅得风起云涌，又在备受打击之时离去，而后又卷土重来，周而复始。

热钱没了，深圳的二手房成交量也得跟着凉。

根据深房中协的数据显示，深圳的二手房数据连续8周低迷，成交量徘徊在1000套上下，最新一周的成交量也只有896套。

但我们不难想见，一旦调控的风头过去，这些热钱又会重新回到深圳来，再次兴风作浪。

毕竟深圳的房地产，在普通阶级的人们看来，也是最容易触碰、也是最有搞头的金融产品了。

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从目前持续查贷的力度来看，热钱的持续流出已是必然。

资不抵债的情况在深圳会愈发普遍，今年初至今，属于破产资产拍卖的住宅用房达到了39套，而在前两年这个数字还停留在个位数。

可以说，在深圳持续查贷抽贷的情况下，有越来越多的人已经续不上贷，只能将其拍卖了。

显然，深圳的调控有所成效。通过限购、限贷等措施来限制房产的交易，从而降低房产的流动性，使得炒房客望而却步。

但热钱流出，总归有个去处，毕竟投机者们不会放过任何一个投资的机会。

所以只要知道这些热钱流向了哪里，那么下一个风口在哪，就不难猜了。

深圳流出接近2000亿存款，但整个广东省的本外币存余额却是正常增长，总量增量变化和过往月份增长的体量相差不大。

图源：格隆汇

由此可见，尽管资金有所流动，但是还是在广东省内，并没有跑远。尽管相关地区的3月存款数据还没有出来，但是哪个地区房价是活络的，一看便知。

1、广州浮现了不少行情

我查到的数据显示，今年3月份，广州的新房、二手房销售价格环比涨幅都是4个一线城市中最高的。全国70城房价中，广州也是第一。广州和福州新房价格以1%的涨幅领跑全国。

今年4月份广州市二手房均价为3.41万元/平方米，环比上涨3.25%，同比上涨11.43%；同时，广州市新建商品住宅成交均价为3.16万元/平方米，同比上涨4.6%，二手房房价涨幅明显高于新房。

要知道，光是4月份，广州就调控了两次，一次是满3年后可转让，一次是9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，更可怕的是，现在4月份还没有过去呢。

我查到的最新数据，截至今年1月末，广州地区本外币存贷款余额124472.46亿元，同比增长15.06%，你品品。

对比深圳，广州拥有实际并不限购的南沙，还有相比深圳不严的调控，有多火热，可想而知。

2、深圳都市圈价格洼地惠州

站在深圳环顾大湾区，洼地在哪？惠州。

2021年3月，惠州在新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨7.9%，同比连续40个月上涨。

我还查到另一组数据，2021年3月惠州新房住宅共网签成交11620套，环比上涨111.58%，网签面积约122.53万平米，环比上涨112.43%。

之前我们说什么来着？深圳3月新房网签量也就5400套，惠州比深圳卖多了将近一倍的房子！

而最近两个月，惠州的土拍也很疯狂，高地价和高溢价已经成为了惠州土地市场的关键词。

看看深圳，果然人类的悲欢并不相通。

3、正热的东莞

先来看下过去一个季度，在经历开年淡季、“莞六条”、以及二手楼盘指导价等多重坎坷的东莞表现如何。

根据合富大数据显示，2021年一季度东莞新建商品住宅供应约112.9万平方米、9802套，同比大幅增加1.35倍；网签均价约28479元/平方米。同比大幅上涨26%。

今年3月，东莞一手住宅供应约2550套，同比略增13%。3月网签约28.2万平方米、2313套，同比略减9%，"2.27" 新政使成交受压抑。

3月房价约24385元/平方米 ，同比略涨6%，环比2月下降16.6%。

总的来看，2021年一季度东莞楼市总体表现较好，房价上涨较快，但与此同时，东莞一季度也迎来了最严政策调控。

如今要说大湾区有哪个是重点监督对象，除了深圳，就是东莞。

东莞已列入市场监测重点城市名单，将全面抑制投资、投机性需求，维稳房地产市场致预期。一旦出现过热的征兆，地价、房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。

所以尽管东莞火热，但是在这个正严打的时间点，还是最好不要飞蛾扑火。