作者：任泽平

与全球大多数国家类似，房价的地区差异极大，中国大部分三四线城市的绝对房价和房价收入比基本合理，但是一线城市具有特殊性。根据我们的测算，2019年中国住房市值339万亿元，相当于GDP的343%，其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。也就是说，北上广深4个城市住房市值85万亿元，占全国四分之一，人均113万元。

我们选取纽约、伦敦等一些具有代表性的全球核心城市进行对比。在考虑持有成本后，中国一线城市绝对房价、相对房价依然位居全球前列，宇宙的中心。

究其原因在于人口流入但土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币超发，中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不完全具备国际可比性。

我们建议，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建房地产长效机制，以促进房地产市场平稳健康发展。

中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列。

1）核心城市房价高、涨幅高是世界普遍现象。2009-2019年，北上广深商品住宅成交均价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。与一线城市相比，二线和三四线的绝对房价和房价收入比较低。2019年一线、二线、三四线二手房均价分别为53987元/平方米、17063元/平方米、6978元/平方米，房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。

2）从绝对房价看，以使用面积口径估算，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米，超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米，仅次于香港的21.4万元/平方米。

3）中国一线城市房价收入比较高，市中心租金回报率不足2.1%。以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11；外围区房价收入均在20以上，同样高于纽约、伦敦和东京；北上广深租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。

4）考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小。国外普遍征收房地产税、且物业费较高，持有成本明显高于中国。考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15，北上广深分别为68、57、37、52，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明显缩小。

1000万人民币能买什么房子？

1）1000万在北京、上海、纽约、伦敦核心区CBD附近可购买的住宅使用面积差距不大，在67-80平方米左右，但纽约市中心住宅每年持有费用超过16万元，伦敦超过7万元，北京和上海不足7000元。

2）1000万在北京、上海外围区可购买使用面积在105-108平方米左右的住宅，而在伦敦、纽约外围区可购买的住宅使用面积分别为140、160平方米左右。北京、上海外围区房价较高，原因在于户籍制度使得外围区居民与核心区居民一样可以分享主要优质公共资源。按照上述住房面积，纽约外围区住宅每年持有费用超过19万元，伦敦接近7万元，北京和上海不足9000元。

中国核心城市房价的决定因素与长效机制。

1）中国一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定。在人口长期大量向一二线核心城市集聚的背景下，一二线城市土地长期供给严重不足导致高房价，人地严重错配