就在昨天，惠州华润置地曦江润府，256套房，线上开盘，几分钟秒光，揽金5.91亿元。

不过，虽然秒光，但是总的收入还是不抵深圳城市1套房子。

这也说明，惠州还是足够便宜，大家还是看到有一定的价值，人群需求还是存在。

但惠州房产投资的价值在哪里？这还需我们详细来解读。

买错一套房，10年将白忙！这种情况，近年，即将出现，希望不会是你。

首先，我们一起来看一下，曦江润府为何一日卖光。

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项目基本信息

曦江润府位于惠州市惠城区金山新天地，项目占地面积118879.54平方米，总建筑面积465680.38平方米，总户数2585户。总共17栋楼，容积率3，绿化率35%，停车位3516个，1.1.37的比例。

主要建设7栋住宅楼、10栋商住楼、1栋商业楼、1栋幼儿园、2栋配套设施楼（含文化站、服务中心），以及需承担完成的市政园林绿化工程。

华润置地曦江润府（备案名：曦江润府）首批1/6栋建面约96-169m 新品获批预售 ，整体备案均价17357元/㎡，共计256套房源，4月23日开盘。交房时间预计2023年9月30日

项目区位

华润置地曦江润府位于金山新天地板块，据说这里是未来惠州新中心，有千亿级规划，但目前最有价值的还是首排江景资源，毕竟现在看得见，其它的还需时间来检验。临近金山湖心岛2万多的价格，这里的1.7万的价格略显优势。

项目配套

周边生鲜超市，餐饮，银行，医院都还算丰富，但距离最近的都在1100米左右。

周边交通

公交路线D1路、3路、44路、233B路、29路、K6路（新乐路口）

地图上我们看到最近的公交要972米，距离不近也不远，车辆线路不多也不少，

片区学校

学校最近是德威江誉城小学，距离为490米，其它文武小学，培英文武学校，育才学校的距离都在1300米的。

展望价值

金山湖心岛二手房价值在上升，对片区拉上有所帮助，导致够不着湖心岛的客户会溢流到沿岸江边置业，曦江润府虽属东江新城片区，但临近江边，有生态公园，片区生活配套成熟，华润品牌，后期配套如能持续优化，价值持续向上还是有。

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威尼点评

优点，

南向看江，1公里内江边公园，小学幼儿园在楼下。花园大，容积率低，车位比充足。

缺点，

公交车，生活超市，银行等公共配套都在1公里的距离略远，

大社区，但家庭多人口多，小区居住关系复杂。一般500户左右的小区居住氛围最好。

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写在最后

惠州20%的房子是可以买的，但也有80%的房子是不能买。

惠州一直以来是深圳乃至粤港澳大湾区的后花园，是大家置业投资的最后一块滞留地。

当大家买不了深圳和东莞的时候，毫不犹豫的想起了还有惠州这一块风清水秀的山水城市。

尤其是近几年，北方客户买惠州的居多。其主要原因是北方客户认为惠州的宜居环境还是不错的。

她不限购，对大多人说都是一看就想爱的地方，但是这里面也有很多坑等着你，

其一，限贷的条件，虽然这个条件是全国一样，但是你一旦买了惠州的房子，你再想买深圳或者其他更好城市的房子，那么你贷款的比例利率（二套房贷款就要去到5--7成的首付，有些地方甚至只能全款，如南沙目前就是）就都没有这么优惠了，你的杠杆率就没用对，就降低了，

房地产贷款集中度管理制度

杠杆就如过红绿灯，一个绿灯，后面全是绿灯，反正，一个红灯后，后面全是红灯，你怎么玩，怎么加速度，投资就是加速度。买房也是一样，输赢就在这一次。

所以，我们建议首套二套房都不要买在三四线惠州这种城市，而要买在一二线限购还有机会够得着的城市，其实这里要提醒大家，只要你买得起三四线的城市房子，你拼勇气挤一挤都是能上车一二线的房子。也就是你也买得起深圳的房子。只是你不知道更好的买房方法。

当你手握2--4套房以后，限购条件也无法操作了，再去惠州这种类似的城市，去操作具备有居住目的地性质的房子，这样对你后期的成本控制，投资回报才有最佳的帮助。

其二，惠州贷款利息较高，据惠州中原今年1月20日公布的数据，大部分银行的利率在5.3~6.3之间，这样的利率远远高于深圳4.9首套房的购房利率。

再加上惠州本身地多房多人少钱少的供需局面，导致投资回报增长空间有限。

从过去10年到今天看惠州，80%人买了这里的房子，都相当于把钱打水漂了，因为，就算惠州今天有些楼盘的价格已经涨了一倍，但是二手房的成交依然不是那么明显。

虽然说你过去买的房子现在价格有了增涨，但你卖二手房的成交的速度还是缓慢，也就是说有价无市。只是一个消费品了。

但若你是另外20%的那部分购房人，就另当别论了，如你有自住的需求，你选择的片区好，房子资源配套优，又是诚信的品牌开发商项目，那么后期房子交楼有保证，二手房的卖出时本金有保证。至于能够投资回报多少，那完全是另当别论，因人因项目具体分析了。

当然，买房维权都是正常的！

可以说，没有哪个地方的买房卖房不维权的，只是维权的内容也要高级一些，因为一些低级的问题，导致大家维权，就有失这个城市的价值水准了，让大家对这个城市的期许和增值空间值得怀疑了。

你你会喜会喜