这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：房神你好，未来几年房价会降吗?

回答：在二十年前中国的经济快速发展房地产是功不可没的。它就像一个火车头，一路带着国民经济快速崛起。但任何事物都有利有弊，高房价的促使下同时也让我们生活成本不断增加，使得其他行业利润降低，造成经济风险也越来越大，到现在的各种政策遏制房价上涨，这意味着房地产黄金时代已经结束了。

但未来几年或者十几年房价仍然处在白银时代。起因房地产牵扯的其他行业体量实在很大，就以现在城镇化率虽超过60%，每年都还以1%的速度增长，标志着每年还有一千多万人口涌入城市。

所以房地产在白银时代仍有利可图，但不会像黄金时代那样疯狂上涨，总体还是上行。

提问：房神，2018年在成都都江堰买了小两居，首套。如今交房了，人现在到市区来工作，没法去住，要不要装修？该怎么处理这套房子。

回答：你好！建议及时止损，不要在那套房子上再投入过多的精力与金钱。

也没必要再花费过多的钱进行装修。

如果可以出售，尽快卖出，在市区或近郊购入房产，至少在不久的将来可以自住；

如果短期内不能卖出，进行简单装修出租弥补部分损失，另一方面看看产权多久下可否进行房屋抵押贷款。

提问：房神你好！我们现在郫县有一套自住房（价值120左右），想买第二套，首付200左右，可接受每月1.5月供，考虑改善加学区，区域不限，娃娃2025年读书。

目前想了几个方案，麻烦你帮忙指导下：

1、买高新南站附近二手房，东苑（七初附小），桐梓林壹号（芳草南），不利因素是去年到今年涨了一百多万，超出预算一些，担心高位接盘，另外我们买了等娃读完书再持有十年房龄就有20年了，怕不好出手。

2、买金牛区一品天下附近读石笋街的凯丽豪景（08年房子，同样担心房龄大），蓝光云鼎（12年房子，目前暂未遇到诚心卖的）

3、武侯新城的新房，人居柏荟城（洋房，装修标准一般，但个人更喜欢洋房），中南君启（高层，装修标准稍好一点），这两个新盘目前在修新学校，学区不明，但是据说新学校配置也比较高。如果买新盘打算买完后就把郫县的置换成一个学区挂户房。

4、外双楠的保利花园二期二手房，读北二外附小附中。

5、全款买锦江区五朵金花挂户房，不考虑改善，先把学位解决了，然后再卖现在住的房子置换改善，读书的几年可能需要租房陪读，顾虑挂户房不能居住，学区附加值太大，政策变动了可能挂户房就砸手上卖不脱了。麻烦房神帮忙看看哪个方案比较好，考虑学区，保值，和资产配置最大化？

回答：你们首付200个，月供1.5个的话，基本可以打到450个的总价。这个预算，想一次性兼顾自住改善和顶级教育资源的话，是存在一定难度的，但是可以折中一下。

1、东苑属于高新五区，是ZF住宅，整体是大户型刚改属性，但是缺点是房龄偏大，整体来看，缺乏后续的动力，你们可以依靠这样的教育，但是今后正如你说的，房龄20年，流通性会很有问题。

你们买东苑的学区房，不妨买市一医院的南城都汇系列，楼盘是刚需一些，但是板块地段很好，属于不可复制的稀缺地段，相应来说房龄也小一些，今后流通性稍高。

或者专注大源板块，就是单价更高（尽量选择3.5以内的），实得更小，学区更差一点，但是也在缩小距离了，大源是高新非常核心的板块，今后的市场表现和流通性，问题不大。

2、石笋街在金牛还不错，但是放在主城区也属于中等吧，加上金牛今年的房价涨幅不尽如人意，学区只能说兼顾，房产投资属性不大，放弃。

3、人居柏荟城很吵哈，航线下，去化不佳，也可以看得出来市场认可度，教育这个武侯和金牛半斤八两，谈不上说兼顾了教育和自住投资，放弃。位于机投的中南君启也是一样的。学区是谈不上的，今后郫县的房子卖了挂户，这个和方案5一样了。

4、保利花园可以说比其投的稍好，稍微能兼顾自助和教育，但是北二外也一般吧，谈不上很好。属于中间选项。

5、汇总资金，集中力量办大事，五朵金花挂户大概需要不到200个，剩余大概370的确可以买一个自住不带学区的了，这种拆分打法我们也比较推荐哈，挂户的就不说了，这个很简单。370万的话，就可以在你上述自选的楼盘里看了，尽量选择环境舒适，大户型改善的，靠近东南门的楼盘或者房源吧。

综合来看，方案5+3的，拆分打法我们是比较赞同的，此外方案1里面的主攻市一医院或者大源，也是可以执行的。

提问：房神你好！自己和老公在深圳一套房、成都一套房，暂时短期都不想卖，手上子弹200个，想在成都再购置一套房，目前有两个方案，

一是天府新区购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解天府新区目前的价值和潜力，总觉得天府新区现在产业也很空心化；

二是高新或者武侯的改善盘，问题是子弹有限、压力感觉很大。请问房神，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉深圳住宅回成都一步到位可行吗？

回答：你好，成都房地产市场的现状，每个板块的价值都会被重塑，比如高新南区是一个非常成功的新区，追溯到5年前，我们不认可高新的价值，自食其力，全都是投机者，空洞无物，溢价过高。

然而，站在今天看高新，各大龙头企业大量加入，自住需求的比例现在已经超过了投资者的比例。虽然成都已经横盘3年了，三环边板块在水平盘期的所有低迷板块都已经完成了对价格的补涨，如大面板块等刚性需求纯住宅板块的价格现在已经达到1.8w，

我不知道你现在在成都有什么样的房产，如果它是一个成熟的地区，未来纯粹的资本可以考虑长期持有，可以买到高新。在房地产市场的基本逻辑中，我们知道大多数城市的发展都是一个逐步扩张的过程，而区位的发展越早，绝对值越高，随着环线道路交通的逐渐分散。

因此，在房地产市场的地段理论中，往往是以环线为基础来分析一个城市的价值。然而，对于成都来说，房地产市场的价值并没有完全按照环线分散，甚至有很大的不同。虽然环形线的逻辑是适用的，但在许多实际因素的参与下，环路逻辑并不是价值的结果。

成都的发展不是单纯的圆形分散，而是受到多种因素的影响。把成都当作环线是不对的。如果你看一下地铁客流数据，我们可以清楚地看到，成都的地理位置，实际上是以产业中心为中心，以产业人口的延伸面积和附加价值。

天府新区和主城的改善，未来的概率增加是大势所趋，新的领域是赢得更大的效益。前者更有活力，后者更有进取心。

提问：房神你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。

槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。

东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。

从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。

整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

提问：房神你好！如果预算300多万，是买金融城的二手房，还是买天府新区的碧云天骄，还是买天府新区龙光天瀛。

回答：你好!300万基本就是一个改善门槛，如果你是刚需资格，选择面就还比较广，如果你是普通资格，那么你买金融城相对更加适合，因为金融城配套学区更加成熟。

第二，如买碧云天骄，据了解剩下没多少房源了，下一批次的洋房要400万门槛了，目前天府新区300万级别，普通资格能买的为数不多的楼盘之一，是可以买的，2万出头的单价也比较合理，保值增值都问题不大。另外也可看看鹿溪樾府，招商时代公园，中海天府里。

提问：房神你好！最近在看天府新区和泓半山一期看到一套房主急于出售的一套端头联排，254平，朝向好分别朝东朝南朝西，全天房子都能有太阳晒到。只是有一面临街，不是主干道，只是小区的双向两车道的小街，临魏家院子那块地。价格486万元。70年产权。(现在还不知道魏家院子这块地的规划）。周围电梯公寓再加两个车位也是这个价格。

请问房神，我有没有下手的必要？户型是我们全家都喜欢的，有3层，我们家6口人分层居住都相互不打扰，花园老人可以种菜，我可以有阳光房，也有茶室，孩子们也可以搭树屋，有两个自家车位我爸爸可以自己洗车等等，联排的功能性我们都很喜欢。

可是毕竟是8年的房子了，我想在购买之前问下房神，这个和泓半山一期，可以购买吗？或者有什么建议或者提醒之类的吗？有一面是面对小路—老成仁路。

和泓半山旁边的德信麓湖云庄叠拼开盘价是600多万，年后开盘。和泓是不是还是有升值空间？

回答：你好，首先说下答案，支持你的决定。和泓半山属于天府新区比较老牌的别墅楼盘了。整个楼盘，在早几年因为地段稍偏，周边开发力度较低，导致整体的热度不是很高，但随着时间的改变，目前成都天府新区已经是炙手可热的板块了。这里的开发节奏也已经上了正轨，主要是周边在建的19号线以及锦江生态带和麓湖片区的打造。

和泓半山的联排是没有问题的，整体我们的看法是，功能性，户型设计以及别墅的私密度和整个楼盘的打造基本达到了别墅应该有的样子。目前你看上的这一套应该是降价急售，所以总价只有486万，算下来单价不到2万。这个价格是符合市场预期以及历史成交的。你们不会买贵。

虽然建议入手，但是和泓半山也有自身的缺点，希望你们能正视。第一就是这个小区属于别墅，别墅的话，历来不是普通住宅一样更加受到刚需热捧，所以交易频次，市场热度都不会很高，这个楼盘历史上的成交量也不过3套（以链家为例），流通性是不如普通住宅的。第二就是这个小区整体来说因为流通性、市场热度等原因，楼盘的单价也比较滞后，整体上属于紧跟板块节奏，而不是领涨楼盘。这两点就决定了这个楼盘短期来看是自住需求更多，而不是投资属性更强。但是基于与周边楼盘对比，包括与住宅和别墅对比，性价比又体现了出来。

这套房子是端头联排，所以光照会很好，加上户型，楼层，以及院子、车位等功能性，是比较符合你们情况等。8年的房龄还算是次新的，这个是没有问题的，老成仁路车流量不大，影响很小。但应该是清水房，自己今后装修也要花一大笔钱，这个你们考虑好预算。

最后，这个楼盘截止到目前，商业配套和地铁配套也还不完善，地铁主要看以后的19号线或者当下的1号线，商业看看三期的麓江府等项目呈现。不过一般来说别墅区的这些配套都欠佳，主要还是自驾为主，看你们综合选择。

提问：房神你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。