告别了雨露均沾的普涨时代，板块分化，个盘分化，已无需多言。

分化的背后，是一批小区价格回调——近日，一份2021年3月南京降价TOP10小区的名单曝光。

其中，江宁区的万裕龙庭水岸以10.75%的跌幅，成为南京热门小区中跌得最猛的小区。该小区均价对比上个月，跌了3149元/m 。

其次是栖霞区的天悦花园，以8.66%的跌幅，排在第二；玄武区的营苑新寓以6.84%的跌幅，位列第三。

万裕龙庭水岸：位于江宁大学城，小区共分四期打造，包括409套联排别墅和1000多套高层房源，体量比较大，附近是地铁1号线南京交院站。

项目曾是摇号神盘代表——2019年6月，万裕龙庭水岸四期连夜开盘，凭借“倒挂+地铁”的黄金组合，71套毛坯房源，均价20700-22500元/㎡，吸引了1053组买房人摇号。中签率很低：6.7%，平均15人抢一套房。

可谁也不曾想到，这个轰动一时、千人连夜排队抢房的神盘，如今却走下神坛，陷入“涨不动”的尴尬境地。

近日，万裕龙庭水岸挂出的成交记录显示：今年3月8日，小区成交了一套105.75㎡的三室精装房源，成交总价245万，成交单价23168元/㎡。

而这个成交价格，对比2017年成交的三室房源价格，不涨反跌——2017年，小区成交的100.97㎡的三室房源，成交总价251万，成交单价24859元/㎡。

再看——那时，小区78㎡两室房源，成交价格已站上了2.6万/㎡了。如今，小区78㎡两室房源成交价依旧在2.6万/㎡。

天悦花园：位于中山门大街与马群新街之间，紧邻地铁2号线马群地铁站，生活方便，靠近商业体花园城。

小区体量很大，分为三期，其中，一期和二期在一个园区内，共49栋（一期为22栋，二期为27栋），房龄较老，大概有10多年的时间了。小区学区一般，是太阳城小学＋南京一中马群分校。

因小区目前大户型房源急售挂牌的增加，拉低了均价，再看小户型房源的成交，几年基本没啥涨幅——今年3月29日，小区成交了一套87㎡的两房，成交总价241万，单价为27498元/㎡。

而事实上，小区早在2017年，两室户型的成交价格，就已经站上2.6万、2.7万/㎡了。

融侨世家：位于江宁区兴苑路与凤鸣路交界处，与义乌小商品城一街之隔，距离地铁1号线龙眠大道站仅几百米，位置不错。

资料显示，小区一共11栋楼，属于小高层住宅，为2012年交付，小区学区一般，为天景山小学、中学。

再看小区这几年房价，处于基本横盘的状态。2017年，小区80多㎡的房源成交价就冲到了2.7万/㎡以上。如今，依旧“原地踏步”。

回到如今的二手房市场，待售二手房数量真的太多了（最新挂牌量已站上11万），去化速度却远远跟不上。市场呈现为竞争激烈，分化继续加剧。

上涨的，集中在学区房或是热门区域品质楼盘；而需要降价出手的则集中在——小区房龄老，体量大、环境不佳或物业不好；有的是所处的地段和配套不占优势；有的则是大户型单价相对较低，和小户型差价大。

最后，在新房市场快速出货、二手房相互厮杀的当下，高位变现已是不易，投资买房者，则需要更加谨慎。

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