文/子木

自从2020年疫情这个变量进入生活后，楼市规则也在转变，尤其年后，一系列从未见过的政策出台，正在将20多年形成的房地产逻辑击碎。

一切都在“推倒重来”。

必然可见，坐在这个利益桌上的大部分玩家，伴随着新一轮的「财富收割」，将会被快速清洗出局。

如果你的资产跟房子相关，那么请你认真读完下面这些文字，读懂中国楼市变局，找到财富机遇。

1

旧逻辑

自打第一次房改之后，中国房地产每一轮房价上涨都离不开一条熟悉的路径，我把它总结为：「螺旋上升理论」。

“金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。”

在这条路径中，金融加杠杆是起因，也是主要源动力。

为什么一定要金融加杠杆？这是一个鸡生蛋和蛋生鸡的故事。

其中最核心的原因就是土地财政。

地方想发展，但没钱，只能通过土地获利，如果把“所得”投入到基建或者招商引资，成功了便可助推城市化进程，最成功的莫过于早期深圳。

但更多的是不成功的，经济没起来房价倒是居高不下，一不小心欠了一屁股债，陷入恶性循环。

不过，这条「螺旋上升」路径正在快速瓦解。

2

新秩序

2021年1月1日，银保监会规定，开发商必须严格施行“三道红线”，所有银行务必遵守“两道红线”。

前者限制了开发商的负债水平，后者收紧了对购房者和开发商的货币输送管道——“房地产加杠杆”瓦解。

2021年2月24日，全国22城将实施“集中供地”规则，全国主要一二线城市未来土地交易，要集中公示、集中招拍挂、一年内最多卖三次。——土地权限变相回收，“地方借贷”瓦解。

“楼市是船，资本是水”，现在中央有意抽水，这艘船便无法前行。

从2020年后开始，我一直在对周围的人说，未来出现2016那波全国翻番行情的概率基本为0，楼市闭着眼赚钱的故事只能出现在历史课本中。

而且从去年疫情周期可以看出，即使一个地方经济再差，通过房地产拉动经济，也只是妄想。

之前地方饿了想吃奶，哭几声就有用，现在是饿死都没人管。这就是楼市第一大变。

3

无效增长

2020年新房销售达到17万亿，在上半年疫情的冲击影响之下再创历史新高。

但实际上，2017年以来，新房销售面积同比增速从2016年的22%持续回落到2%左右，销售额增速从36%下降到2020年的11%左右。

二手房也是，去年一整年，全国二手房成交套数没有增长，只是价格整体被抬升了7%，而且主要增长的城市是一线和核心二线，三四线几乎没有增长。

价涨量不动，说明中国楼市进入了：