年初至今，各类城市排名轮番霸榜，GDP、人口、房价争论不断。展露锋芒者有之，黯然失色者亦有之。

众所周知，购入一座城市的房产，相当于长期持有这座城市的股票。城市的命运，与楼市息息相关。

当下，城市排名不断洗牌，隐于其后的楼市逻辑也在生变。

01

31省GDP洗牌：西部省份崛起 东北走向没落

对城市而言，其所在的省份，是它最大的基本盘。

回望近20年的省份GDP排名，广东、江苏、山东、浙江、河南牢牢盘踞着TOP5，位次甚至不曾发生变化。

排名TOP5的省份中，除浙江外均是常住人口规模8000万以上的人口大省。浙江2020年常住人口虽然只有5850万人，但2019年人口增长逾百万，增量仅次于排名第一的广东。

近20年31省GDP排名变化

排名TOP5以下的省份，位次开始洗牌，变化最明显的是：

陕西、贵州各上升7名，重庆上升5名，西部省份崛起；

黑龙江下降9名，辽宁下降8名，吉林下降7名，东北三省走向没落。

位次上升最快的3个省份，陕西借煤炭、石油等能源价格飞涨之势发力，经历了一轮快速增长；贵州综合经济实力快速提升，GDP增速连续10年位居全国前列；重庆是西南重镇、川渝核心城市，依靠基础建设和固定资产投资也迎来了一轮快速增长。

和这些省份相比，东北经历的是“失落的二十年”。上世纪九十年代末，国营企业改革催生“下岗潮”，东北经济开始元气大伤。特别是近几年，产业转型失利带来的经济不振、人口外流，让人着实为东北捏一把汗。

02

强省会时代到来：分化愈演愈烈 强者恒强

省会做为国家一级行政区，通常是省内政治、经济、科教、文化、交通中心的所在。

在多个省份新出炉的“十四五”规划中，不约而同地提到了做大做强省会城市。一个属于强省会的时代，正在到来。

在2020年的27个省会城市GDP排名中，广州一家独大，是唯一规模超过2万亿的省会城市。成都、杭州、武汉紧随其后，规模在1.5万亿以上。此外还有南京、长沙、郑州等7个城市，GDP规模在万亿以上。

从经济规模来看，这11个万亿省会城市，是强省会的主力代言人。

省会城市经济首位度的提升，通常来自以下原因：

政策扶持，有最显著的拉升效果。比如海南自贸港政策的出台，海口承接的利好最大，首位度在2020年上升了10.9%，位列第一；

行政区划的调整，也会影响首位度。去年公主岭划归长春代管，人口激增百万，经济快速扩容，2020年首位度上升仅次于海南；

集中力量办大事，也是提升首位度的路径之一。“大济南”“大西安”“大长春”都是将省内优势资源集中到省会城市，虹吸效应的代价通常是其他城市发展缓慢。

与此同时，经济实力偏弱的省会城市，首位度出现了下降。全国的人口、资金等都在向头部城市流动，省会城市之间、同一省内各城市之间的分化，只会愈演愈烈。

03

93城城区人口破百万 199个地级市人口流出

城市的本质是产业和人口的集聚。衡量城市的规模大小，主要看城区人口规模。随着人口向中心城市集聚，我国城区人口规模突破百万的城市越来越多。

官方数据显示，1981年我国城区人口超过百万的大城市仅18个，其中12个来自北方地区，6个来自南方地区。彼时深圳、厦门尚处在起步阶段，杭州城区人口仅90万出头。

改革开放后，户籍管理制度不断放松，农村人口快速向城镇流动。2001年，中国加入WTO，对外贸易快速发展，以深圳、苏州、厦门、东莞等为代表的一大批东南沿海城市崛起。

住建部《2019年城市建设统计年鉴》数据显示，目前我国共有93个城市城区人口规模突破100万人，比1981年增加了4倍多，出自江苏和山东的最多，各有10个。

随着生育率下降、老龄化加深，人口逐渐进入“存量竞争”时代。有城市人口流入，就自然有城市人口流出。

近日，一篇名为《中国人口流出的地州市城市发展研究》的论文引爆舆论。作者在对322个地级行政区的人口数据进行研究后，得出人口流出地州市共计199个，占比61.8%的结论。

据统计，人口流出地州市的城市规模普遍较小。流出数量较多的地州市分布在人口比较密集的中西部地区。人口流失的主要原因是经济发展水平低、就业岗位不足等。