房价这个磨人的小妖精，搞得很多年轻人神经紧绷。

就拿北京来说，二手房不少板块房源挂价持续走高，尤其是以学区房为首的优质房源，出货也很少了。

事出反常必有妖，这次房价能作出什么魑魅魍魉？2021年楼市真如媒体所说悬了？哪个价格段房价会涨？哪些房源是雷区？

今天这篇就聊聊这些问题，本期结论在文章最后，大家可以滑到最后直接看，对推导逻辑感兴趣的小伙伴们就点赞关注，跟着猫叔继续往下看吧。

01

首先，我说说自己的观点：2021年房价大概率上涨，也大概率被调控。

我讨厌一切以吸眼球瞎扯淡为导向的房价预测，我认为单纯讨论涨跌，是无效且浪费时间的，而且对于真正的买房者来说，这些没有意义。

对于房价预测，大家只要记住一点，没有有效参照指标的预测都是耍流氓。

房价的有效参照指标是什么。

（数据来源：jitaofang.com，仅做参考）

我认为北京楼市的第一个有效参照指标就是17年3月份的价格，这个价格，是京楼有史以来的最高点。

从17年3月份以后，京楼就一直走低。不管是东西城等其他城六区，还是房山、门头沟等，都经历了10%-20%不同的跌幅。

目前大部分板块，已经走出了最深的谷底，开始慢慢上涨。但对于80%以上的房源来说，价格还没有超过17年3月份的最高点。

接下来我们再来看，第二个参考指标。一线城市的横向对比，也就是深圳、上海和北京的对比。

就在北京楼市阴跌的时候，深圳、上海行情是怎样的？

你随便翻一翻20年深圳楼市新闻，日光盘、万人摇字样的弹幕biubiubiu刷屏。

不止深圳，去年下半年，上海也出现了以浦东前滩、张江、唐镇等板块为首的，大部分板块不同程度的上涨。

可能会有人说，上海涨深圳涨，和北京有什么关系？我再说一遍，没有有效参照指标的预测都是耍流氓，一线城市的上海和深圳是第二个有效参考指标。

一线城市的房价和M2之间关系密切，这一点大家应该都知道。

在2020年M2重返两位数的时候，货币放水，通货膨胀，深圳上海都在涨。

只有北京是个乖孩子，被严厉的调控政策打压着。所以阴跌的北京给了很多人买房的机会。

在之前如果别人告诉你，2021年北京楼市会上涨，你可能难以接受。

但你了解大致情况，心里有了有效参照物，那么换一种说法——

从17年开始到2020年，北京楼市4年不怎么涨了，明年无论如何，都会涨一波。

你是不是比较好接受？

怎么理解以上情况，很简单，我给大家简单总结一下：

2021年，北京楼市上涨是有合理性的，与其说是上涨，不如说是被打压之后的价值修复。

看到这儿，也许会有人说，这么来看，北京楼市应该很乐观呀。

但我要告诉你的是：恰恰相反，2021年的楼市，可能会非常棘手，并且出现了一些怪现象。

02

为什么会这么说？请听我的逻辑理由跟踩盘感受。

如果你经历过1个楼市完整的上涨——调控——下跌周期。你就会知道，房价不会缓慢的上涨。一旦涨，就不太容易控制的住。

毕竟群体存在非理性的怪圈，越涨越要买，越买就越涨。

那2021年北京楼市出现了哪些怪现象？来说下踩盘后我对北京楼市三点直观感受。

第一怪事是，小阳春已经没有想象的那么热了。

按照以往的经验，年后3月份是学区房行情带动的北京楼市普涨，成交量增加，带看量增加，会形成一个小阳春。

但今年事实并不是这样。

不管是踩盘永丰、西北旺板块的二手房，还是中介反馈海淀改善区域，以及西城，朝阳望京板块，都得到一个结论：最近带看量普遍偏少，市场好像一下子冷了。

可能会有人说，扯犊子，冷不了，这几个区域房价从去年就开始涨了。

没错，这就是我要说的第二点怪事：很多区域的房子，早在小阳春之前就涨上去了。

我刚才提到这几个变冷的板块，有一个共同特点就是：他们从去年下半年开始，就涨了很多。这也是北京楼市和以往不一样的地方。

还是那句话，没有有效参照指标的预测都是耍流氓。

中原给出的二手房成交数据来看，灰色的柱子代表二手房成交量，今年2月份的成交量，网签在1.29万套，这个数据，我算了下，比去年同期上涨255%，是5年来2月份月度成交新高。

不仅如此，去年10月份以来，以产业区+学区房为主的板块，也出现了不同程度的上涨。

真让人头秃对不对，还没来得及上车，房价又开始新一轮上涨。

说完上涨的观点，大概率被调控的逻辑就很好解释了，只有一个原因，那就是——

作为全国楼市的风向标，政策上最严厉的城市，来，跟我大声读“房住不炒”“房住不炒”“房住不炒”，北京房价走势，其实就是对房住不炒政策，态度上是否坚持执行的表态。一旦北京楼市过热，那就免不了被调控了。

03

接下来问题来了，因为调控出现，楼市会出现明显的价格分化。

我个人观点很简单，2021年，总价在800万以上的豪宅、改善房可能会涨；近郊板块的500万以上的优质房源可能会涨。

之所以会有这个结论，是因为供需关系。

我这里做一个极简的楼市模型，大家跟着我的思路走，就能明白背后的逻辑。很简单。

假设北京楼市全部供应是10套房。

300万3套，500万5套，800万2套。

假设北京楼市买家有10个人。不同预算分别对应了不同房源。

那么供应和需求对等，价格是稳定的。

现在，第11个买家来了。

这个人，过去两年里，发了一笔横财。他要把这笔钱用于买房。

这笔钱是怎么来的？

可能是因为疫情原因，他所在的行业利润增长，比如新能源汽车、线上教育、生物医药等等，

可能是炒股，他买的金龙鱼、茅台大涨，

更有可能，他买的深圳、上海的房子涨了以后卖掉。

总之，M2超发，钱开始快速流动，流到了他的口袋里。

他要买房子。可以以公司的名义、员工的名义买，

他不受限贷约束，有足够的财力，直接全款。调控对于他的约束比较小。

他要在北京买房，800万一套，买两套。

那么这个时候，800万的2套房子，对应3个买家。而且有一个是超级有钱的买家。

800万的房子，就要涨了。

所以，2021年，最容易上涨的房源，是豪宅、改善房。总价至少在800万以上。

再聊聊500万的购房群体。

这部分人，是京楼的主力。也是受限贷政策制约最大的群体。

当500万房源的卖家，发现了800万以上的房子开始涨。他有点慌了。

因为他卖房子就是要置换到800万去。以至于不得不提高自己房源的价格。

但他对应的500万的买家，和800万是有本质不同的。

800万买家，财力足够，可以全款买入，更容易接受房价上涨。

500万买家，有相当一部分依赖贷款，而且工资有限，如果房价上涨，可能买不起。

你可以猜猜，5套500万的房子，最终买卖双方博弈的结果是什么样的？

我猜想很可能是：

最终有3套涨价成交。

有1套降价成交。

有1套未成交。

一旦房价上涨，总有卖家挂出一个很高的价格，故意捂盘不卖。所以有1套未成交。

实际上市场只有4套房子，5个人抢。

再细分，4套房子，有3套近地铁、有教育配套、房龄很新，有1套是房龄老，有硬伤。

5个人都倾向于买那3套好的，有硬伤的无人问津。

3套好的加价卖，1套有硬伤的降价卖。

以上是我的推演逻辑。

不出意外的话，近郊板块的500万以上的优质房源会上涨。而一些远郊板块、有硬伤的房子，反而会降价卖。

最后，再说300万的房子。

事实上，因为限贷影响，资金到500万的区间就已经传递受限了，所以300万的房子价格整体变动不大。

04

总结一下，我对2021年北京楼市的看法：

1、会上涨，也会调控，从而形成价格分化。

2、全款买房的群体对调控影响最弱，所以豪宅市场依然会涨，总价800万以上的房源也容易涨。乐观的话，恢复到17年价格最高点，不是问题。

10-20%涨幅。

这部分房子，往往是东西海的学区房，以及上地-西二旗、望京、西北旺、丽泽、万柳、中关村等优质板块的房源。

3、刚需、刚改群体，预算总价500万左右。作为京楼的主力军，受调控影响最深。优质房源会涨，硬伤房源会降价。

买入品质房：近地铁、有学校、次新、好物业

避免硬伤房：非学区老破小、远郊大面积、非电梯顶楼、遮挡视野的一楼、商住两用房

古城、西局、草桥、亦庄、西三旗、清河、新北苑、东坝、朝青、常营等次新房为主的刚改板块，可以重点关注。

4、300万—400万的购房群体完全不用慌。(学区上车房、城六区上车房除外)

大部分板块在远郊，尤其是2021年房山官道一带、顺义马坡依然有大量新房供应。多挑多看。