Part 1

最近，南京楼市迎来一个重磅炸弹——将出台「二手房指导价」。

据紫牛新闻报道：南京二手房指导价，将会每个月公布一次。比如4月份公布3月份的，5月份公布4月份的；另外，指导价界定范围可能以一个小区为单位，也可能以具体某一个楼幢为单位，根据实际进行调整。

总之，就是你的房子该卖多少钱，未来由官方定，自己说的不算。

无独有偶，无锡此前也一纸新政指向二手房：要求及时公开二手房参考价格区间、异常挂牌价格要及时下架，以及严肃查处恶意哄抬房价、炒作学区房等行为······

而将目光扩至全国范围，会发现成都、西安也纷纷跟进二手房新政。

由此，很多人猜测，二手房指导价是否会成为新一轮房产调控的标配。

一时间，后台收到无数读者提问：

这条政策究竟对房产市场有何影响？

既然南京、无锡都跟进了，下一个会不会是苏州？

我们来掰扯掰扯。

Part 2

既然二手房指导价抄的都是深圳作业，那就来看看这个先行者，目前情况如何？

我们了解到，深圳在2月发布了全市3595个小区的二手房指导价，据说是根据过去两年小区的成交均价，加之小区品质、房龄等因素而定。

整体指导价大约是挂牌价的5-8折，但具体几折，要视小区而定。

不过，很明显的是，热盘“折扣”最大——比如平均成交单价在30万以上的深圳湾恒裕滨城二期，指导价格只有13.2万/㎡，这还不到5折！

但，即便规定了指导价，也不代表深圳二手房就是降价大促销。难道，买房人有可能以5-8折的价格买到吗？

几乎没可能。

试想一下，本来是炙手可热的房子，突然总价被腰斩。这时，大部分房东要么不卖，要么就伙同买方私下交易。于是乎，便出现了动辄几百万的“富春山居图”“猛虎下山图”，打包着卖。

而这种「打包卖房」，对买方影响巨大。

比如一套房子挂牌800万，原本可以首付240万，贷款560万。现在呢，按照指导价（假如是500万），银行最多贷350万。那么，在房东不愿意降价的情况下，剩下的450万就得全款付——与之前相比，等于变相提高了首付，800万的房子，买房人要多掏210万。

当然，也有人提出，卖方会不会降价呢？个人认为，比较急卖的房东，或多或少还是会降一些。

毕竟，想让买房人花几百万买你的“富春山居图”，很不现实，而且这一部分属于私下交易，银行信贷不支持，更不受法律保护。能够成交的，起码是买卖双方都能接受的价格，而这个价格，势必会比原来的800万，要低一些，从这点看，倒也达到了“降房价”的目的。

不过目前数据显示，新政后，深圳二手房价格没怎么跌，反倒是成交量大跌至谷底。

因为，只要不是急售，都不会按照指导价卖，而私下交易，也不是轻飘飘就能谈拢。所以很多房东宁愿“卖转租”。

总的来说，「二手房指导价」初心是好的，是为了打击那些哄抬、炒作二手房价的恶劣行为，以及对二手房进行“市场公平”层面的限价。同时，在此过程中，乱象丛生的二手房市场，也会得到一定程度的改善与规范。

但目前，相对“一刀切”的限价，也带来其他影响：

a：隐蔽性降杠杆，变相提高首付；b：高于指导价的房源不予显示，打消房价上涨的高度预期，也一定程度缓解买房焦虑感；c：二手房首付提高，一部分购买力会流入新房。

其实这个政策后续影响还有很多，我们且等它发酵一段时间，再做研究。

Part 3

另外，由于二手房指导价在众多城市传导，并且南京和无锡都跟进了，很多人便觉得，苏州也不远了。

那苏州，到底会不会执行二手房新政呢？

两个看法：（1）若从市场角度考虑，可能性不大，苏州也不需要。

尽管自开年以来，苏州小阳春袭来、楼市疯狂升温、土拍爆火之言，不绝于耳。当然，从数据来看，2021年1-3月，整体二手房成交量、价齐升，的确有回暖之相。

可，这不代表整体回暖。只要细心留意，就能发现，真正启动行情的板块也就是个别个，比如，园区、狮山，区域内成交价、量，屡攀高峰。

所以，无论是顶豪疯狂成交还是单价迈入10万元时代，都与苏州整体行情关系不大。

目前，苏州链家二手房挂牌量重回10万+，去诸葛找房看看，会发现降价比涨价的房源多多了。

而开年几次土拍的“炸裂”，也是多方面因素叠加，比如看好苏州城市基本面等。

2020年以来，随着上海突破天花板，杭州持续拉高房价，无锡、常州土拍火热，合肥滨湖、高新等区域新房、二手房进入炙热状，就连省内的盐城、淮安、南通等，房价涨势都很惊人。

甚至，不少人后悔，曾经卖了苏北买苏州。

确实，横盘已久的苏州，进入一个被认为“洼地”到极为罕见的阶段。所以，目前苏州的行情，并未火热到，需要调控加码的地步。

（2）不过，从苏州一贯的政策前瞻性与严厉程度看，也不是没有可能。

我们注意到，国家统计局刚发布的「2021年3月70个大中城市二手房价指数」，南京仅上涨5.9%，低于上海、杭州、合肥、宁波、无锡、徐州、扬州等地。

换句话，这个涨幅，在长三角大中城市中，排在后位，整体趋于平稳。

然而这种情况下，南京还要加码，难免有“未涨先压”之感。

那我们再看苏州，自2019年后，市场开始遇冷。毕竟，在政策调控方面，具有前瞻性，而且整体力度与严厉程度，分明处于长三角第一梯队。

所以，拥有如此秉性的苏州楼市，不排除会跟进二手房新政。目的是，在整体行情启动前，先按住，让其继续温和下去，不大涨，也不大跌。

倘若真的如此，影响还是不小的。

比如，最热的园区、狮山板块，由于新房限价，一二手倒挂相当明显，令买房人趋之若鹜。

而购买二手房的，则是迫有学区、自住需求，以及看重其低首付优势。（大热新盘基本全款优先，3成首付几乎买不到）。

但如果执行官方指导价，等于给二手房降杠杆，当二手房的低首付优势不再，转头去参与新房摇号的人，可能更多。

这样一来，短期内容易因首付问题，误伤刚需、改善家庭。

不过，长远来看，二手房指导价有利于打击“楼市助长之风”，毕竟其快速上涨的预期会被按住，这符合房住不炒的总基调，有利于房地产平稳发展。

但对买房人来说，需要更理性、更具房商，毕竟，买房真是越来越难了。