大家好，我是胡Sir，TOP10建筑院校科班出身，大型设计院和标杆房企投资线工作多年。

过去10年，光大，是海珠二手房市场代名词。

海珠二手看光大，光大又看锦榕湾，深入人心。

但正如标题所示：放眼未来，随着广钢各大小区陆续入住，随着广钢大量房产证过2年，很遗憾，属于光大花园的辉煌，走到了尽头。

需要说明的是，这不是简单的长江后浪推前浪的问题。

事实上，“长江后浪推前浪”和“姜还是老的辣”，是始终并存的两种逻辑。

到底会走向何方，关键取决于：你的可替代性。

越秀老不老？

但人家“三步一牛小、五步一名中”，有全广平均质量最高的教育托底，自然无惧他区，所以房价至今依然傲娇坚挺，以后也差不到哪儿去。

因为在整体学位质量上，保持了对其他区的压倒性优势，别的区无法替代，所以任你其他区城建再新、花园再大、产业再多，谈起学位房，市场首先想到的，还是越秀。

正所谓：撼山易，撼越秀学位房难！就是这个道理。

而光大花园的悲哀就在于：它可以被广钢完全替代。

看看光大花园3个最重要的优势：

1、学位。

宝玉直实验小学是海珠名校，对口摇号初中第三组，虽然九十八中、三十三中很弱，但四十一中、南武中学、江南外国语、第五中学都不错。另外，光大同福中幼儿园是省级公办幼儿园，也是个加分项。

2、市区稀缺的大型规模化品质社区。

我反复说，对于一个区，天量供应是利空，但对于一个项目，规模越大越有优势。

光大花园1-6期，1期3051户，二期榕景四季1876户，三期榕岸1583户，四期和榕风景和水岸榕城2034户，五期锦榕湾1476户，六期橡园国际716户。

共计1万户的规模体量，在海珠，无出其右，在市区，也是相当稀缺。

3、地铁

8号线和广佛线沙园站，就在门口。

这些优势是不是优势？

是！

优势明显不明显？

明显！

但是请问，这3点，哪一点不是广钢更胜一筹？

先说学位。

宝玉直是不错，但在海珠还得排在穗华小学和同福中路小学之后，不算顶尖，而初中要号就更是风险不小。

而广钢呢，中小学清一色顶级名校，不是省实，就是华师附。当然，你可以说着是新学校，但广钢如此纯粹的生源，我觉得名校一定是实至名归的。

看来看去，光大也就是一个幼儿园还有优势，但楼市，又有多少人愿意为幼儿园溢价？恐怕很少吧。

再说规模。

对，光大1万户很牛逼，但你知道广钢多少户？2.5万户。

2.5倍的差距，已经是完全拉开了。

当然，你可能会问，广钢是一个楼盘吗？

不是说堆在一起的几个项目，就可以当一个楼盘 ，但广钢特殊的一体化设计，就是一个楼盘，这个不接受任何质疑和讨论。

再说地铁。

广钢中有广佛线、东有11号环线，西有1号线和22号线，可以说，在地铁资源上远胜光大。

当然，广钢长方形的布局，导致一部分房源去地铁比光大要远。但总体来看，广钢在地铁优势上，是明显的。

光大不仅在优势上，被广钢全面超越，更重要的是，广钢有光大没有的东西，那就是广州市区唯三的中央公园。

不过中央公园说明不，相比于广钢，光大最核心的问题，是老了。

光大花园楼龄，从1998年到最好2011年，大部分是2006年之前。

广钢呢？

最旧的是花湾1号的2015年，大部分是2018年后，绝对的次新。

毫无疑问，这是本质性的差距，也是决定性因素。

当然，除了幼儿园，光大还有一个隐性的优势，那即是：海珠。

是，在今天的广州，从区属的品牌来讲，海珠优于荔湾。

但你说，是不是广州和佛山那种本质性的区域品牌差距？

显然也不是，两者差距并不大，不够成决定性因素。

那么，在这种情况下，所有考虑光大花园的人，都绕不过去的一个灵魂拷问是：

一脚油门的事儿，我有什么理由，不选择崭新的广钢呢！

是啊，当历史的进程来到2021的关口，当广钢正在由一纸规划变为现实中广州最大的中产聚集地，我想，对于在二手市场呼风唤雨了十多年的光大花园，或许也只能感叹一句：

既生瑜，何生亮！

是光大花园做错了什么吗？

没有！

是光大花园的业主不优秀吗？

也不是，光大花园的业主个顶个的优秀！

但就像马化腾说的那样：有时候你什么错都没有，唯一错的，就是老了。

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