4月16日深夜，北京市规划和自然资源委员会发布重磅公告，正式明确首批供地的合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”的上限等。

除了房山共有产权房地块招标出让以外，剩余29宗地块上限价格全部透露，北京第一批地价上限总计1125.18亿元，最高溢价率平均9.8%。

以前土地的合理上限价格，是机密文件，竞拍现场的主持人及公证人员当场拆封确认价格，只有举牌价触及到上限，大家才能知道。

而这一次，在竞拍前就公开价格及相关配建条件，开发商经济测算更有针对性。楼面价也有了大致的范围，可预估未来新房价格，稳定了购房者预期。

另外，补充公告明确了竞拍房企必须签订关于房屋价格、建设标准、操盘要求等内容的房屋售价承诺书。

历史上首次，北京集中公布土地合理上限价格，价格高点确定。同时公布政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限及竞报“国际人才社区住房”上限面积， 之后的房屋售卖方式、持有成本、运营方式等也做到了心中有数。

29宗土地的平均溢价率上限为9.8%，土地价格被严格管控。除了副中心FZX-0302-6004、6002地块溢价率为25%外，其余都在20%以内。

热门地块溢价率更低，例如海淀树村地块只有2.5%的溢价空间，最高楼面价6.88万/平米，也就是几轮竞价后，就将进入竞政府持有产权比例环节了。

纵观近5年的北京住宅用地成交溢价率，2016年为30%，2017年北京升级调控溢价率下降到了26%，2018年、2019年继续下滑，2020年在限竞房逐渐淡出，纯商品住宅用地回归的形势下，溢价率有所上行，但仍旧维持在了较低水平。

2021年在集中供地的模式下，北京贯彻了政策设立的初衷，9.8%的平均溢价率上限，也是近些年的低点，与热门城市的土拍溢价率相比更显低落。第二阶段的竞公租房、政府持有面积等也将是土拍重头戏。