2021年的楼市依然是动荡不安，地方政府仍在不断出台楼市政策，来控房价、挤泡沫、稳楼市。根据中原地产研究中心统计数据显示，今年以来，全国楼市调控政策发布数量已经超过140条，单月数量超过40条，平均每天1.3条。可见我国楼市仍处在深度调整期，房价普涨时代彻底一去不复返了，这样的楼市环境下，普通老百姓都很好奇，未来5年我国房价走势会如何？对于这个问题，北京大学国家发展研究院院长姚洋教授表示：“九个中心城市和城市群的房价恐怕还有上涨的空间。但是非中心城市区域的房价就难以维持，特别是那些人口流出比较严重的城市，房价下行的压力更大”。之所以会出现这种现象，跟楼市的三大现状有关。

第一，人口迁徙方向改变

在我国城镇化发展初期，人口迁徙方向是呈现阶梯性的，基本是由农村到县城，由县城到地级市，由地级市到省会城市，由省会到一线城市，当时各级各类城市都能享受到人口带来的消费红利，但是如今随着轨道交通和信息技术的发展，人人都有了“千里眼”和“顺风耳”，人口流动更加方便，流动范围日益扩大，就连流动方向也发生了巨大变化。现在人口迁徙已经摆脱了一级一级流动的原始模式，反而是经济发展潜力，城市人均收入和人均GDP成了吸引劳动力的重要因素，加上多数城市都在放开落户政策，这些本身经济发展情况好的中心城市和城市群吸引了大批人口，人口又代表着劳动力和购买力，楼市和城市经济有了支撑，就会进一步向上发展了，而小城市的劳动力和购买力持续输出，不管是城市经济还是房价，都会面临极大的下行压力。

第二，非中心城市房价虚高

过去为了消化三四线楼市的库存，国家大搞棚改货币化安置政策，拿到大量拆迁补偿的村民，手头的资金没有合理的去处，大多数资金又流回了房地产这个蓄水池，导致房价出现了翻倍上涨，不过拆迁户支撑起来的房价，非中心城市周边的村民根本无法负担，而非中心城市又享受不到大城市购房需求外溢的红利，开发商和投资客手中的房源无法快速消化，在供需关系影响下，这里的房价下跌只是或早或晚的事情。

第三，楼市整体不景气

在楼市整体不景气的背景下，大城市更能享受资源倾斜。在国家的楼市调控下，房价基本进入了横盘状态，没有房价上涨的压力，大多数刚需不会恐慌性购买小城市的房子，反而会慢慢攒钱，去大城市买房，享受大城市更优质的资源。其实这就好比当下房子不好卖，期房烂尾的风险增大，购房者为了保障购房安全，更愿意买大房企的期房，小房企的期房会被逐渐淘汰。这跟小城市楼市是一样的道理，将来会被越来越多购房者抛弃，没有需求和购买力支撑，小城市房价下跌就是意料之中了。

总之，如果你不是真正的刚需，非中心城市的房产千万别碰了，不然将来房子易贬值，难流通，很可能会砸自己手里。