企鹅号作者：81大白话

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一场与时间赛跑的游戏······

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一个深房里的暴雷，牵出了房产证券化的真相。

这里面充斥的集资购房、协助套取经营贷、提供垫资渠道甚至还可以进行股份的转让，这一幕一幕，都在刷新人们对于炒房的认知。

当这个潘多拉盒子被揭开的那一刻，之前那种靠房贷购房的行为，都不好意思叫加杠杆了。

从被曝出的信息中，有一条让人们感觉极为震惊，那就是用了30万的资金撬动了价值800万的房产。

可以说，不怕炒房客没钱，就怕炒房客玩“团队合作”。

超级杠杆已经形成流程化，这就意味着，风险被迅速地吹大，这才是楼市泡沫风险的最大成因。

之前，都认为楼市的风险来自居民的杠杆率过高，但房贷这个东西又是银行最安全的资产，这就感觉有点相互矛盾了。

但细细琢磨一下，杠杆率过高肯定风险就会越大。

而房贷也是经过测算和审核的，加上我国目前还没有普及个人破产制度，所以对于个人来说，债务是无限责任，从这两点看，房贷违约率是可控的。

这两个看似相互矛盾的因果，中间地带就是因为有了超级杠杆的存在，才使得最终的结论是成立的。

超级杠杆的威力有多大？

前段时间，那个韩国人用日本人的基金在美国人的股市交易中国人的股票惹了祸，他的爆仓导致相关股票市值蒸发330亿美元，创造了“人类史上最大单日亏损”纪录，而且还造成了很多机构的几百亿美元的亏损，据说他加了五倍的杠杆。

再看看30万本金撬动800万市值的房产，这个加了多少杠杆呢？

02

任谁也不会相信整个深圳撬动超级杠杆的就这一例吧。

如今深圳楼市都快成了宇宙楼市了，这个高度背后有多少超级杠杆的存在，或许金融机构也很难获得准确的数字，因为这都是背后的非法勾当。但这种非法勾当能够大面积的存在，同时对房价产生决定性的影响是值得我们深思的。

深圳的房价上涨速度过快的真正原因就在于，超级杠杆是一个与时间赛跑的游戏。

稍微用脑子想想就能明白，如此高的杠杆率，其实是用很少的自由资金撬动几倍甚至十几倍的资金量，但这个资金也不是大风刮来的，是有资金成本的，而且这个成本还不低，同时占用资金的时间越长，资金成本就会越大，如果不能在一定时间内完成获利退出，不但赚不到钱，反而爆仓的风险是很大的。

玩这个游戏的初衷，应该没有人是为了爆仓去的吧。

所以，时间就是问题的关键，也就是说，要在足够短的时间内，完成可以获利的涨幅，这个游戏才能成立。房价快速上涨就成为了这个游戏能够玩下去的底层逻辑。

当然，如果靠单枪匹马，这个游戏也玩不转，因此，房产证券化，以少积多，形成规模效应才能保证游戏的胜率。

但这一切又是与大方向相悖的，如果任由这种超级杠杆在金融系统进行体外循环，如果市场达到一个临界点，遭殃的反而是整个金融系统。

这就是楼市泡沫的风险之源。

当这种超级杠杆成为一个普遍现象，大量资金其实就被裹挟到楼市中了。

我们也看到了，深圳对于楼市的调控已经进入了高压的态势，尤其是对二手房市场推出了“参考价”，同时又以“参考价”为基础与银行进行了联动，这就打到了这些撬动超级杠杆的炒房客的七寸。

因为银行放贷以“参考价”为参照依据，这就相当于无形之中增加了自有资金比例，也就是说把球抛给了交易端，从而造成了二手房去化周期被拉长，刚刚提到了，时间才是关键，所以结果其实就很明了了。

正是因为这个原因导致的亏损，才使得这个房产大V被举报。

03

其实超级杠杆的本质就是债务的重叠堆积，这种堆积的基础不是以借贷方的偿还能力对标的，这就是风险所在。

如果房价一直上涨，这个游戏就可以一直玩下去。

但如果房价出现下跌，或者房产去化周期拉长，又或者接盘侠的数量出现萎缩，都可能导致这种债务重叠堆积的风险爆发，因为那些撬动超级杠杆的人，压根就没有追加保证金的能力。

对于城市来说，楼市盛世的负面效应已经开始显现出来，年轻人没有归属感，创新能力被压制，生育率下降，城市的长期发展会受到阻力。

同时，如果楼市吸走了大量的资金，从短期看对土地出售有利，从长期来看对于整个城市的发展是有弊端的。

高房价原因导致的用工荒如今发生的频率越来越高，同时对于低收入人群的挤出效应也开始显现，而一个城市如果都是阶级顶端人群的话，那么接下来的发展是不是就只能靠这些有钱人不停的买房子呢？

我们也看到了，目前对于违规资金流入楼市的口子正在被逐渐堵死，这种超级杠杆继续存活下去的可能性越来越低了，所以真正的风险，大部分就来自于存量中的超级杠杆了。

接下来的重点就在于防患于未然，关键是防止债务重叠堆积可能引发的“爆仓”。

目前来看，监管层对于金融领域是一种收口的形势，对于之前的扩张模式，开始予以纠正，这其实就是之前文章中所说的要在楼市和金融体系之间建立一道“护城河”，把楼市可能存在的风险最大限度的隔离开。

当然，这个过程不是一蹴而就的，是需要一个过程，难度之大，不亚于一台精密的外科手术。

在这场与时间赛跑的游戏中，炒房客不再是唯一的玩家，真正的对手已经出现了。

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