众所周知，2021年以来，楼市调控可谓是重拳出击、力度空前，除了限购政策的持续加严，还有严查楼市经营贷、实施二手房官方指导价、整治学区等新大招频频……

然而，最新的数据显示，楼市却出现了“史上最好的一季度”！

4月16日，根据国家统计局公布了的一季度数据显示，1到3月，商品房销售面积36007万㎡，同比增长63.8%；比2019年1~3月份增长20.7%；商品房销售额38378亿元，增长88.5%，比2019年同期增长41.9%。

据监测，上述两个数据均创下历史同期新高，也就是说，从销售层面看，房地产市场出现“史上最好的第一季度”。

我们再来看房价表现，根据统计局的数据，今年1季度的销售额是38378亿，销售面积是36007万㎡，通过计算可知，全国新房平均销售的单价突破了1万元，达到了10658元/㎡。

而根据统计局去年的数据计算，在2020年一季度，全国新房均价是9266元。一算吓一跳！同比去年一季度，全国新房价格平均上涨了15%！而过去两年，平均每年的GDP增速是5%。

近日，国家统计局也公布了70个大中城市3月商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市中，有62个城市上涨，比上月多6个；2个城市持平，与上月相同；6个城市下跌，比上月少6个。

值得注意的是，看遍这70个城市的同比涨幅，却找不到1个城市的新房均价同比涨幅超过15%的。（别忘了上面根据统计局数据推算出的结论：2021年一季度全国新房销售均价，比2020年一季度涨了15%。）

最高的是银川，同比涨幅是14.1%。涨幅超过8%的，还有：广州、西宁、唐山。这是不是很奇怪？

该怎么解释呢？或许只能解释为：房价上涨主要是中小城市推动的。不在国家统计局监测的70个大中城市里，很多我们看不到、不注意的城市，房价都在涨涨涨。

若看懂了“楼市目前很火爆”，或许你能明白为什么最近楼市调控为何动作频繁，清查经营贷流入楼市的行动也扩展到了全国。

所以，楼市调控的目标不是让楼市入冬，而是把已经入夏的楼市、火热的楼市，重新带回到春天。

根据监测，截止到目前，房地产调控已逾140次，从住建部到银保监会，再到深圳、上海、东莞、杭州、无锡、海口等城市，全面启动房地产调控升级版，各地政策不断加码抑制楼市过热。

而且国家已经关注房地产金融化、泡沫化的问题。因此，率先将带头上涨的一线城市和部分二线城市焖熄火，实现稳房价目的。

然后通过发展要素流动的城市群、都市圈，促进钱流、人流返回偏冷的二三四五线城市。按照这种推导，相比于房价调控的大城市而言，小城市的房价更有想象力。

但笔者认为，值得购房者注意的是，随着宏观政策面的继续收紧，楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上，大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈（粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等）。笔者认为大城市房价依然很难下跌，但2021-2022年这两年整体上也不会有大涨，在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。