腾讯证券4月16日讯，经历过股市泡沫的投资者正在为美国房地产市场敲响警钟。要知道，上一次房地产危机引发了金融危机。

以华盛顿互助储蓄银行前首席执行官克里-基林格(Kerry Killinger)为例。他的银行是2007-2008年金融危机的核心。因此，他最近有关房地产行业正在形成泡沫的警告，应该引起你的注意。

其他房地产专家担心，不断上升的抵押贷款利率将损害房地产行业的增长。如果更高的利率引发经济放缓，这将伤害所有人，因为房地产仍是美国经济的一个重要推动力。

但投资者真的应该感到担忧吗?的确，房价去年飙升了10%，这令人不安，我们可以预计今年的涨幅也会相同。如此快速的价格上涨可能意味着泡沫正在形成。买家继续积极追逐稀缺的供应，这是另一个警告信号。美国银行指出，现有房产平均售价仅为16天。

但有四个理由可以说明，为什么这并不预示着未来的经济问题，甚至房产股股价问题。

1. 借贷双方并没有失去理智

联邦全国抵押贷款协会首席经济学家道格-邓肯(Doug Duncan)说，与2006-2008年相比，贷款机构正在遵循更严格的承销标准。因此，造成金融危机的那种过度行为是不可能发生的。

2. 抵押贷款利率接近历史低点

想买房的人无疑对30年期固定抵押贷款利率从去年第四季度的平均2.8%飙升至3.2%感到恼火。这对潜在买家来说似乎是个很大的负面影响。但说真的，也没那么糟糕。抵押贷款银行家协会经济学家乔尔-坎恩(Joel Kan)指出，毕竟，这个抵押贷款利率仍远低于1982年以来7.3%的平均水平。他表示：“我不认为这将成为任何人买房的主要障碍。”

Cambiar Investors的高级分析师亚当-巴兰坦(Adam Ballantyne)同意这种观点。“抵押贷款利率在过去60年里一直保持在历史最低水平，这足以抵消房价上涨和购房成本，”为Cambiar跟踪房地产行业的巴兰坦说。

一个很大的风险是，通胀率的急剧上升会推高10年期美国国债收益率，推高抵押贷款利率。但这是不可能的，原因有几个，包括生产率的提高。

房利美预计，今年下半年至2022年第三季度的通胀率将相当温和，在1.8%至2.2%之间。

3.美国房产将供不应求

联邦全国抵押贷款协会经济学家邓肯预计，今年房价将再上涨10%。他列举了这些潜在的供需失衡:

待售现房的供应处于历史最低水平。新售但未完工房产的数量达到了历史最高水平。在建房屋和已建成待售房屋的供应水平非常低。

这作何解释呢?

婴儿潮一代,。邓肯说，他们不会像前几代人那样缩小规模，搬离家园。其中一个原因是，就他们的年龄而言，他们更健康。其次，千禧一代正在进入购房高峰期。第三，未来强劲的经济将带来坚实的就业增长。再加上高储蓄率，这将支持需求。其次，租金再次走强，这促使人们考虑购房。

巴兰坦表示:“在进入春季销售季节之际，2月和3月的订单活动仍处于大型住宅建筑商数十年来的最高水平。”

调查工作证实，购房者并不打算熄火。根据对消费者的调查，房利美的购房信心指数3月份上升5.2点，至81.7。认为现在是买房好时机的受访者比例从48%升至53%。

4. 内购活动表明不存在泡沫

住宅建筑商的高管和董事有很多内部人士出售房屋，这在该集团中很常见。但根据计算，这远远比不上金融危机前的疯狂水平，彼时麻烦即将来临。

房产类股值得考虑

巴兰坦认为，尽管多数住房建筑商股票处于历史高点，但2021年住房建筑商股票的表现将强于大盘。只是不要期待我们在过去三个季度看到的那种增长。他表示:“大部分比较容易赚到的钱都已经赚到了，因为大部分利润增长已经反映在股价中。”

但这些公司可能会获得更多利润，因为股票估值仍然非常低。以最大的住宅建筑商霍顿博士(dr . Horton)为例。该公司公布了其历史上最大幅度的收益增长(去年为43%，预计今年将达到50%)。但该公司股票的预期市盈率为10.3倍，接近8-15倍的历史市盈率区间的底部，巴兰坦补充道。

他说，与整体市场相比，住宅建筑商的估值仍处于异常低的水平，尽管该集团表现强劲。在他看来，房产股的牛市背景是：需求仍然异常高；供应仍然异常低；负担能力仍然很好。他说，由于较低的债务水平、创纪录的高利润率和稳健的现金流增长，住宅建筑商的状况也很好。

美国银行对D.R. Horton、KB Home和Forestar等住房建设和房地产开发板块的公司评级为"买入"。摩根大通分析师Michael Rehaut对D.R. Horton、PulteGroup和M.D.C. Holdings的评级为“增持”，他预计这些公司将受益于2021年强劲的需求。Stifel旗下的Keefe,Bruyette & Woods对Toll Brothers和Lennar的评级为“买入”。

在家庭建筑用品方面，美国银行对Masco Armstrong World Industries和JELD-WEN Holding的评级为“买入”。（仲夏）