买房养老和年金险养老哪个更好呢？这得辩证地来看，双方各有优劣。

01

房地产的优劣势

一、短期选房地产

未来5-10年，如果没有出现新的经济支柱，房地产依然会是中国经济的重要支柱。理由如下：

一是我国的城镇化率仍然有巨大空间，尤其是中西部三四线城市；二是房子依然是重要的投资商品，民众炒房热情仍未退温；三是农民进城势不可挡，人口流动向东趋势明显。

从全国房价走势图可以看出，民众对于房产投资的热情不减：

全国百城房产每平米均价从2010年的9042元涨到2020年的15916元，涨了76%。平均每年涨了7.6%。短期来看，以房养老是个不错的养老方式。

二、从长远来看，中国房价高增长难以持续

1、国家提出了“房住不炒”的要求，抑制了很多非理性的住房需求。比如，限购限售政策让楼市回暖。五八集团给出的统计数据显示，本轮房地产市场调控以来，调控频次有所增加，如2017年250次，2018年415次，2019年620次，2020年489次。可见，国家对楼市的调控是坚定而严厉的。

2、住房供求趋于平衡。西南财经大学中国家庭金融调查研究中心发布的最新报告显示，城镇住房空置率为21.4%，二三线城市空置形势更为严峻，很多欠发达地区甚至出现“鬼城”、“空城”现象。

此外，根据央行公布的中国家庭96%的住房拥有率和中国近5亿家庭（即现有住房约4.8亿套）的实际情况，空置房的数量约为1亿套，而且只多不少。

如果3.2人住一套房子，我国至少可以有3亿人住空房。总的来说，中国已经度过了长期的住房短缺时代，可以肯定的是，许多城市已经过度开发，住房严重过剩。

3、平均年龄上升，生育率下降

日本是二战过后迅速发展起来的发达国家，从战败到崛起仅用了20年。但是，随着人口老龄化，房地产泡沫破裂，日本经济持续走低，日本也成为了世界上老龄化问题最严重的的国家，不少日本老人不得不面临终身工作的窘境，好在日本保险行业高度发达，拥有年金险的老年人生活都还不错。

而我国真正发展起来也就是这40年的时间，没有西方国家的原始积累，同样面临人口红利减退，老龄化和生育率下降问题，和日本有着相似之处。

中国平均年龄目前已达到77岁，随着医疗条件和生活水平的提高，未来还会越来越高。而出生率却在持续走低，老龄化问题愈发凸显。

年轻人少了，购房刚需也就少了，用马云的话来说，未来房子会变成白菜价！

02

从租房市场来看，回报率低

据诸葛找房发布的《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》显示：

目前，我国平均租金回报率在2%以下。

分城市等级来看，一线城市平均租售比为1:646，租金回报率为1.86%；二线城市平均租售比为1:588，租金回报率为2.04%；三四线城市租售比为1:623，租金回报率为1.93%。整体来看，二线城市租金回报率相对较高，其次为三四线城市，一线城市租金回报率最低，究其原因在于一线城市房价水平居高，租金难以追上房价上涨的速度，租金与房价差距最大。

分区域来看，海峡经济圈平均售租比为63年，位居首位；其次为环渤海经济圈，售租比54.3年，主要是受到青岛、石家庄、济南、北京等高售租比城市的带动；长三角经济圈售租比为54.1年，其中苏州、宁波、常州位居前三，均高于一线城市上海的售租比。

这意味着，利用租金来收回购房成本平均需要50年！

03

长远来看，养老还得选年金险

年金保险是指投保人一次或按期交纳保险费，保险公司以被保险人生存为条件，按年、半年、季或月给付保险金，直至被保险人死亡或保险合同期满。因为是复利计息，所以长期来看，养老应该选择年金险。

一、选择年金险养老的优点：

1、安全

比起银行理财、股票、基金等方式相比，年金最大的一个特点就是安全，不用担心保险公司倒闭。

2、收益确定

在年金险的定义中我们也看到，客户缴纳保费之后，保险公司会按照合同约定向被保险人按期给钱，每期数目确定。

另外合同中还会规定年金险的现金价值及其变化情况，只要把某一保单年度之前的生存金累计总和+当年保单现金价值，就可以得到一个确定的收益。不过，最终确定的收益还要看保底利率。

3.复利计息

复利计息就是将你存入钱所获得的利息加入本金，继续赚取报酬。以复利计算的投资报酬效果是很不错的。下图是某养老保险的收益表：

22年回本（一般都是20年以上），75岁时涨了63%，85岁时涨了211%，105岁时涨了508%。年金险一般需要长时间投入，时间越长回报就越多。

也可以这么说，活得越久，年金险的复利收益越高，所以这些年来国家才会持续发力，推进商业养老保险发展成为我国养老的第三支柱。

4.避税

短期内，中国还不会征收遗产税，但是关于遗产税的消息就没有停过。未来随着财富积累，中国势必也会走上遗产征税之路。不过，保险可以避税。

因此，很多富豪将大量的资金用于购买高额保险，当富豪身故后，他们的子女领取身故保险金时不用缴纳大量的税，起到合理避税的作用。

二、年金险的缺点：

1、不灵活

年金险的收益是通过拉长年限来达到的，中途取出部分是会影响到后续收益的，不到一定时间退保还会损失本金。因此，年金险不如其他投资方式灵活，胜在稳健。

2、回本时间较长

年金险的虽然是复利计息，但实际上，合同上的收益表其实是通过复杂的精算后显示的数据，为的是摊平运营成本。因此，年金险“回本”需要较长时间，一般需要20年以上。如果急用钱，只能选择保单贷款或者部分退保。

3、保费较高

目前市面上的年金险保费大多数都是“万元”起步，少则一万元，多则上百万。对于部分工薪家庭来说可能还是会有压力。少了没意义，多了付不起，这也是养老年金现在发展所面临的一个问题。

消费者一定需要根据自身的经济情况来选择，不能盲目投入。

04

结语

目前，越是发达地区，越是富裕的家庭，都更越倾向于用年金险来做养老保障：

一是因为保险接受程度也是东南沿海接受度更高；二可能是因为政策不断收紧，一线城市炒房受到抑制；三是租金房价差距拉大，平均租金回报率不到2%。四是因为利率下行，其他投资存在风险。

从短期来看，房地产仍是投资的主流；从长远来看，最适合的养老方式还是选择年金保险，越早规划，老年生活越有保障！

不过，最好的方式是，两者叠加！短期内，有房屋租金收入；退休后，有养老年金保障，何乐而不为！