前滩已经无需炒作，北外滩仅有的利好去年已经释放，今年真正强推的区域一个是大虹桥，一个就是五大新城——两份夹生饭。

五大新城虽说2017年才提出，实质性的开发已经超过20年，之前的一城九镇、九大新城、四大新城等概念其实就是前身。

即使以松江新城开发为始，也有超过15年的历史，为何2021年再次强推？

其实原因2016年就讲过了。

2016年炒作沸沸扬扬的是上海社科院发布的上海白皮书，主要内容是以下两条：

● 2020年上海人口总抚养比超过50%，人口红利消失。

● 上海科技创新人才数量不足，比如上海本科学历的人才比北京少2.5万人，仅为北京的69.15%；上海硕士学历的人才比北京少3.86万人，为北京的49.6%；上海具有博士学历的高级人才比北京少3.8万人，仅为北京的37%。

当时这份报告引起了强烈关注，无数市民开始为上海的未来担忧，甚至主动出谋划策。

而且这份报告不仅有趋势预测，而且有明确的时间点：2020年。所以2021年初重提五大新城就值得玩味了。

这次五大新城“新政”主要内容如下：

● 五大新城由附属新城变为综合性节点城市

● 增加五大新城土地供应，增加保障性住房供应

● 五大新城居转户七年变五年

● 到2025年五大新城常住人口超过360万

前三个是抢人手段，第四个是抢人目标。到底要抢什么人，临港新城万达钻石湾已经给出了答案：人才。

钻石湾因为限价与二手房产生明显倒挂，自然有大量客群打它的主意，不过却不是谁都可以买：

你得开具人才证书！

中国人自出生之日开始就与办证分不开，这下又多了一个人才证。

所以五大新城的本质是：当局为2016年上海白皮书几个关键问题找到的答案——吸引更多的年轻人才。

为什么需要五大新城完成这个使命？因为其他区域已经废了。

如果以92年浦东开发作为原点，上海城市扩张近30年，这30年做的主要事情是将主城区由内环扩展至外环——由100平方公里扩张到600平方公里。

当然当局高瞻远瞩，提前规划了新的四个主城区：大虹桥、闵行、川沙、宝山，进一步将主城扩展至1000平方公里以上。

所以前三十年虽然也提过九大新城之类的，但是时机未到，并没有给到太多核心资源。

导致的结果就是，上海新城开发了二十年，尚不如苏州昆山市。

不过这几个片区眼看着也接近饱和，所以只能继续外扩，然而发现大饼已经摊不动：主城边缘也盖满了房子。

闵行是主城区，距离闵行最近的区域是九亭，然而九亭的居住密度不比闵行低。

九亭地图

七宝地图

出了普陀主城区是嘉定的丰庄、江桥、南翔，哪个都不是省油灯，根本没有给新的产业集群预留空间。

在本质上讲，这些地方是主城区的自然延续，被划入主城区是早晚的事情。

而青浦、嘉定、松江、奉贤老城附近有良好的人口基础，有大面积可供开发土地，即使距离市区远一些也是最佳方案。

那么接下来的关键问题就是，这些年轻人才来自哪里？

之前关于新区开发有一个非常大的误解，总以为开发新城是为了疏解市区人口，其实近20年以来上海内环人口数量并未下滑。

而且新区年轻人口来自老城，上海总体人口结构并没有变化，一定不是政策的初衷。

所以人口一定来自外区，而且要留在五大新城，于是提出了新的概念：节点性城市。

节点的概念一定是对外的，上海市区一直视其他地方为乡下，不存在节点的说法。

以前新增人口一路抵达主城区，到这里才算上海，现在中途给你一个节点，到五大新城也算上海了——这就是五大新城截流。

以嘉定为例，嘉定位于沪宁线上，沿线区域人口前往上海，到嘉定就可以安家了，而不是一定前往桃浦。

在湖州迁往上海，沿沪渝高速到青浦就可以买房了。

所以上海以五大新城为节点构建交通体系，作用大家自行体会，不适合展开。

当然也会有不少应届毕业生留在上海，这些毕业生就不限上海周边，而是来自五湖四海。

这些毕业生是兵家必争，因为他们是建设上海的主力，双重主力。

前面提到过临港所需要的人才肯定有他们，不过既然现在提出留住人才，一定是之前有人才流失，流失原因大家都猜得到：上海资源有限，太多人争夺导致房价太高，部分人才前往二线城市。

要留住他们只有扩大资源规模，建设新的学校、新的医院等等，这些资源只有一个缺点：都要钱。

人才将老家房子卖掉，带着巨款前往上海，扩大资源的钱也就有了。所以五大新城一定会越来越好。

如果你按照这个逻辑前往五大新城买房，那么恭喜你，被套了。

因为新城建设是一个悖论，一旦资源建成，房价过高人才又会流失；但是房价过低，资源可能也难以建成。

就像企业搬迁到郊区是因为租金低，不过租金低是因为郊区营商环境差，一旦郊区环境向市区看齐，租金也就看齐。

所以找准定价平衡点，是所有楼市新政的出发点。

这个平衡点，一定不会留有投资空间给散户。五大新城会向好，不代表适合投资。

ZF都怕房价过高，挤走“人才”，会允许你们炒房客将价格抬起来？

但凡房价还没到“平衡点”，土地就不会低价拍出，你以为吸引产业入驻都是免费的吗？

所以环二的观点是，对五大新城前景乐观，对五大新城投资悲观。

▼

以上为正文

编辑∣环线咨询

本文版权归“环线房产咨询”所有

部分图片来自网络