企鹅号作者：81大白话

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城市化成就了楼市，去城市化把楼市带入另一个时代。

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城市化进程，不但造就了一座座繁华的大都市，也成为中国楼市20多年来发展的强劲动力。

这里面的一个不可忽视的关键就是数量庞大的人口。

大家可以思考一个问题，目前县级以上的城市超过3500个，这些城市中的房产数量相对于人口总量来说，是不足还是过剩呢？

房产最大的特点就是固定资产的特质，但从某种意义上来讲，这也成为了其作为资产的一个短板。

曾经那种“一座城，一辈子”的生活，随着时代的变迁，已经向着人口流动的加速化发展了。

这就好比股市，在加速上涨的时候，往往也是到了行情的末期。

那么，如果目前中国楼市的发展走到了某种意义上的“行情末期”，接下来等待楼市的会是什么呢？

如今，我们很有可能走到了两个时代的交会处，很多之前沿用的思考方式，都出现了不灵的现象。

这里面尤其明显的是，楼市行情的分化，以及很多城市面临人口红利消失的现象。

城市化可以推进的基础就是人口红利，当人口红利出现枯竭迹象时，楼市曾经的发展模式必然会遇到前所未有的挑战。

投资房产依然会有可观的回报，但不同的是不确定性越来越大，政策风险越来越大，有保障的投资标的越来越少。

这就造成了热点城市只要开新盘，尤其是有一定价值优势的所谓“红盘”，就会引来万人抢房的盛况，这其实就是所谓的“孤岛效应”。

宽松货币的背景下，手持大量现金不会是最优选项，最好的办法就是置换成资产，只不过与以往不同的是，目前就房产这块来说，资产的标准显然是被无限拉高了，这种情况下，真正被市场所认可的资产数量是很小的，这也造成了争抢的局面。

想上岸的人越来越多，但能容纳的面积却越来越小，目前就是这个局面。

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从城市的角度来说，在人口红利走入长尾阶段且人口出现跨省域集中流入少数城市的双重作用之下，未来有很多城市或将进入到被动收缩的通道之中。

这两天有两则新政，是非常值得玩味的。

1、对县级城市新建住宅“限高”。

2、对不达标的城市进行铁路“限建”。

这其实就是更高层面对于未来城市规划的一种重新修订。

这两条无疑都说明一点，未来不会对等级不达标的城市投入过多资源。

这其中的深层意义有一下几点：

1、人口将作为城市发展的硬指标，如果留不住人口，吸引不来人才，那么城市的发展将会降速，这也是倒逼地方调整政策思路。

2、之前的大拆大建，对于人口红利并不充足的城市来说，造成了极大的资源浪费，只对GDP说话显然已经不能适应新时代下的中国了。大量的空置房产就是最大的后遗症，一方面很多人没有能力买房，另一方面大量房产空置，价格还不低，这就造成了分配上的不均。

3、不给没有实质实力的城市炒作楼市的预期，大家可以思考一个问题，什么样的县级城市能够大量建设超过18层的高层住宅？看看这两天关于环京楼市房价遭遇“膝斩”的新闻，或许也就有了答案了。

所以说，从实际人口情况以及政策端两方面都不难看出，疯狂扩张模式的进程已经出现尾声迹象，没有了这两方面的加持，不但继续扩张没有了基础，甚至出现被动收缩的可能性都很大。

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突然出现激烈的“抢人大战”，从侧面也说明目前楼市的最底层基础---人口，已经不再是远期问题了。

而政策端、资金端、以及曾经创造了“涨价去库存”奇迹的棚改，都接连出现了转向，就意味着一个事实，那就是靠楼市驱动的经济可能要换一个发动机了，但这并不意味着房价会出现暴跌或崩盘，或者说这种概率发生的可能性相对较小，因为不但大量的居民财富在楼市，金融端的大量资金也在楼市，未来的一种常态应该是小面积保持热度，大面积有价无市，也许这就是最为理想的结果。

那么有没有不理想的结果呢？

我们也看到了，目前的总体思路是让金融端与房地产最大限度地隔离，而这个隔离带就相当于整个金融体系的一个“护城河”，这个“护城河”正在加宽加大的过程之中，最终的结果可能会无限接近将房产的抵押权限降至为零，这就是最不理想的结果，完全归零的可能性固然不大，但如果金融端对抵押物的权限设置也出现类似于目前楼市的集中趋势，那么大量房产抵押权限归零的可能性就会很大。

可以试想一下，如果房产不能作为抵押物撬动资金杠杆的话，结果会是怎样呢？

其实目前很多城市中，没有学区资源的所谓老破小，这种权限就已经下降了，而且下降得很厉害。

这种情况对于开发商的影响是很小的，因为未来的趋势就是向新房市场导流，因为毕竟购房者的数量随着人口红利进入长尾阶段实际上已经越来越少，尤其是人口净流出的城市尤为明显，二手房市场就不会让其保持热度，这也是接下来多套房持有者要面临的一个非常头痛的问题，这还不是唯一的问题，持有端成本（房产税、遗产税等）的相继完善以及推出，也将让多套房持有者的现状雪上加霜。

一方面流动性大幅下降，出手难度加大，另一方面持有端的支出上升，这都是未来可能要面对的问题。

很多城市在人口红利消失之后，将进入去城市化的时代，这个时代房子绝对不会再是绝对的主题了。

当然去城市化时代也许是另一次机遇，关键就看从什么角度去想、去做了。

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