今年1月21日，上海楼市出台了离异家庭限购政策，对“假离婚”买房进行严打。在上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中规定：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；并且将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

（离异家庭限购政策判断方法可戳此：2021年上海购房贷款、限购政策变化、买房流程、税费全在此，赶紧收藏！）

这一政策令不少人叫好，婚姻本是神圣的，然而却有人钻着制度的空子，想通过“假结婚”“假离婚”来获得买房资格。近日，上海市闵行区人民法院审理了一起因“假离婚”买房而引发的纠纷案件。事主“假离婚”买房后身亡，留下一笔银行贷款无人偿还，这到底是怎么回事？贷款究竟该由“原配”还，还是“现任”还？

2016年10月，黄某想在上海买房，却被购房资格限制住了。一次，黄某和朋友陈某聊天，无意中得知陈某的妻子王某已连续缴纳满5年社保，拥有购房资格。

黄某顿时萌生了“假离婚”买房的念头，于是，黄某和陈某商量，通过“假离婚”“假结婚”实现自己买房的目的。就这样，黄某与妻子耿某离婚，陈某与妻子王某也离了婚。次日，黄某就和王某登记结婚，成了法律上的夫妻。

（案件人物关系图）

给大家梳理一下四位当事人之后的一系列操作

2017年3月22日

黄某与S银行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，借款981万元用于购置上海市一套房屋，并将该房产抵押给该银行用于借款抵押担保。

2017年3月30日

该房屋被过户至黄某与王某名下，两人共有该房产，同日该房屋进行抵押登记，权利人为S银行，抵押人为黄某与王某，抵押债权金额为981万元。

2017年6月1日

银行将981万元汇入房屋出卖方账户。

2018年7月11日

黄某与王某签订《离婚协议书》，约定所购房屋归黄某所有，所有房贷由黄某归还，两人还对该离婚协议书进行了公证。同日，黄某与王某登记离婚。

2018年7月12日

双方各自与原配偶耿某、陈某复婚。黄某、王某与S银行签订的《关于变更个人住房借款合同及抵押合同的协议（变更抵押物共有人）》，确认房屋抵押人变更为黄某。

2019年10月

该房产变更登记至黄某一人名下。

2017年7月至2019年11月

黄某每月都按时归还房贷。

2019年12月15日

黄某死亡，此后便无人继续偿还房屋贷款。

2020年12月

S银行向法院提出金融借款诉讼，并将此前与黄某“假结婚”的王某作为第一被告。而原配耿某作为遗产继承人也是被告之一，她表示认可王某所述，并且同意拍卖房屋清偿债务。黄某的其他遗产继承人亦书面表示同意黄某遗产偿还债务，由法院依法处理。

这一波操作小编也惊呆了，王某可能也没到，原本只是“假结婚”，没想到却成了真，还要背上贷款。那么，“假结婚”要承担婚内夫妻共同债务吗？身亡贷款无人还，到底该谁接棒？经审查涉案事实和双方证据，法院围绕争议焦点，做出了这样的认定和判决：

1

●

“假结婚”要承担婚内夫妻共同债务吗？

需要！夫妻是假，结婚是真，共同债务背上身。房屋贷款发生于黄某与王某婚姻存续期间，根据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，若基于双方共同意思表示的，应当按夫妻共同债务处理。

2

●

经公证的离婚协议约定共同债务由一方承担，

能否免除另一方的还款责任？

不能！离婚协议对于夫妻共同债务的承担约定，未经债权人同意，即使经过公证，亦不能对抗债权人。虽黄某与王某的离婚协议约定系争债务由黄某负责偿还，但该约定并未得到债权人的确认，债权人仍有权就夫妻共同债务向王某主张权利。

3

●

债权人同意将房屋抵押人变更为黄某一人，

是否意味着债权人放弃对王某主张债权？

不是！抵押担保关系和债权债务关系是不同的法律关系。债权人同意变更抵押物的抵押人为黄某一人，不代表债权人放弃对王某的债权。通常银行出具同意变更房屋抵押人的文件，仅是为配合变更房屋权利人登记。

小编语：因为买房的问题“假离婚”，且不说能否申贷成功，对夫妻双方的感情也是一种影响，而且利用虚构身份关系“假离婚买房”，随之而来的可能是弄假成真、人财两空、信用受损等不可控的种种风险。在法律世界里，并不存在对婚姻真假的评判，没有假离婚，只有真离婚。

对于沪籍人士、非沪籍人士离婚前后买房如何界定，小编也整理了常见的8个问题，给大家作参考。

离婚买房8个常见问题

1、问：沪籍人士A和沪籍人士B婚内一套上海房产，离婚后全归A，B单身情况下还能买吗？

答：可以再买一套。

2、问：沪籍人士A和沪籍人士B婚内一套上海房产，离婚后全归A，A再和沪籍无房人士C结婚，还能买吗？

答：可以再买一套。

3、问：沪籍人士A和沪籍人士B婚内一套上海房产，离婚后全归A，A再和非沪籍无房人士C结婚，还能买吗？

答：不可以。

4、沪籍人士A和非沪籍人士B婚内两套上海房产，离婚后全归A，B再和沪籍无房人士C结婚，还能买吗？

答：可以再买一套。

5、沪籍人士A和非沪籍人士B婚内两套上海房产，离婚后全归A，B再和非沪籍无房人士C结婚，还能买吗？

答：不可以。

6、沪籍人士A和非沪籍人士B婚内一套上海房产，离婚后全归A，B再和非沪籍无房人士C结婚，还能买吗？

答：B和C只要有一方在购房前63个月内，在上海缴满60个月社保或个税，就可以买一套。

7、问：沪籍人士A和非沪籍人士B婚内一套上海房产，离婚后全归A，B再和沪籍无房人士C结婚，还能买吗？

答：可以再买一套。

8、问：沪籍人士A和沪籍人士B婚内两套上海房产，沪籍人士C和沪籍人士D婚内两套上海房产，分别离婚，AB的房产全归A，CD的房产全归C，无房的B和无房的D结婚还能买房吗？

答：不可以。

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