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学区划分落地，有人欢喜有人愁

已经到了4月份，深圳学生位申请大战一触即发。

如果说近段时间最能挑动家长们神经的，必然是学区变动，尤其是高校。

招生范围变动带来的结果通常是，被划进以及被划出高校学区的业主同样彻夜难眠。

前者可能是因为兴奋，后者可能是沮丧。

4月7日，深圳外国语宝安学校公布招生范围，沙井海岸城、鸿荣源禧园等小区被划入，而此前被认为带深外预期的博林君瑞，并不在招生范围内。

学校利好来了，业主的反应更快。深外招生范围公布的第二天，鸿荣源禧园一套84㎡的房源，业主报价涨了300万。

海岸城纳入名校学区，业主们终于是妥妥吃下定心丸。

鸿荣源禧园——禧园业主获得意外之喜，升级深外宝安分校学区房，网传有二手房业主一夜涨价三百万。

博林君瑞——一直以为深外学区如探囊取物的博林君瑞，却和学区失之交臂，或是令众多业主彻夜难眠。

深圳外国语宝安学校学区范围，仅供参考

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博林君瑞划不进深外？业主抗议！

博林君瑞居然没有划入深外宝安分校的学区，就在今天（4月12日），博林君瑞全体业主向相关部门呈上了他们的《意见书》。

图片截取自：博林君瑞业主《意见书》

博林君瑞业主的反对，主要有五点理由：

第一，就近入学：

博林君瑞、丽莎花都、桑达棕榈堡、万科星城距离深外宝安学校都在1公里范围内，但距离1.6公里的鸿荣源禧园却成功纳入，违背了就近入学原则；

第二，教育资源浪费：

博林君瑞所对应的学校——宝中第二外国语学校、上星学校、清平实验学校等缺口严重，但去年深外宝安分校却是供大于求；

第三，鸿荣源禧园划入不科学：

禧园是08年的小区，人口稳定学位需求固定，而且路途车流混杂，学生上学、放学相当危险；

第四，提倡大学区：

目前深圳只有宝安是实行分享学区制度，应该实行大学区积分制，给学区房降温；

第五，反对学区划分闭门造车：

博林君瑞就这样没有一丝丝心理预期，就被告知不是深外学区，业主们觉得一个星期的公示时间还是短了些，招生方案也没有听取群众意见。

说到底，业主们的意见其实就是：凭什么一夜之间错失深外？凭什么我们家离学校这么近，就不能划进深外学区？

博林君瑞的理由到底充分补充分呢？暂不作评价。

事实上，这不是博林君瑞第一次摇旗呐喊。去年5月份，博林君瑞业主也向相关部门请愿进入深外招生范围。

2020年博林君瑞业主《请愿书》

不过，请愿却被官方驳回，当时回复的内容是：深圳外国语宝安学校招生范围并未划定，今年招生对象暂定为万丰海岸城回迁户。

再看今年，博林君瑞业主的深外学位似乎是又没戏了……

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博林君瑞业主急降价

就在今天（4月12日），中原上一套博林君瑞的房子在2天前降了价。至于降价幅度多少？无从探知。

图片截取自：深圳中原

这套89m 三室两厅房源还只是一套毛坯房，深圳毛坯房，有一定概率是出自炒家之手。

而仰仗着海岸城热度和一份被驳回的深外学区请愿书，博林君瑞走到了今天——从2018年的开盘价4万+/m 飙升到了2020年的7万+/m 。

近3个月沙井二手房成交价，图片截取自：中原地产

可以说，博林君瑞，已经是沙井最贵的房子了！

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7W+去接盘博林君瑞的，会怎样？

2018年6月，博林君瑞备案88-162平3-5房，合计729套住宅，均价4.4万/平，单价区间4-4.67万/平，总价区间357-720万，套均总价429万。

当时，周边二手房大部分为4字头，因此4.4万/平的备案均价算是定价符合市场预期。由于新房限价略低于二手房价格加上新盘入市项目不多，博林君瑞顺势成为“日光盘”。

然而，项目自身亮点并非十分突出，加上距离地铁1.5公里以上、周边农民房堆积、缺乏大型商业、当时人气不足等，凭借着双11之后一轮普涨+旧改+深外宝安学区预期加持，一路从4字头炒作至接近8W的单价，涨幅达到80%+。

其主要原因，个人认为有以下几点：

01、沙井商品房极度稀少，新天虹区域+老天虹区域总共可能不足20个项目，博林君瑞算上次新项目中一者。

02、近几年沙井本地做小生意群体购买商品房意识觉醒，加上媒体大肆宣扬房价涨幅，形成一定预期。

03、部分炒房客批量拿货、坐庄、暴力拉升，一味夸大概念性如大空港、深外宝安名校概念、万丰海岸城旧改概念等。

04、还一点是，2019年双11、2020年金三银四期间西部普涨性，恰逢交房阶段，期间交易活跃，造成恐慌性涨幅。

至于，那些7W+甚至8W接盘博林君瑞二手房的，会怎样？

大概率站岗。

01、交易成本大涨70%。例如，700万总价去接盘，首付3成即210万，月供2.6万，租金4000+，3年利息成本80W+买时税费/中介费20W，也就是800万是保本价，即单价9万保本。

2.8政策后博林君瑞二手指导价6万/平，首付3成购买，成本要去到360W，变相加了70%多。刚需购买力有限。

02、周边新房限价5万/平，二手房7W+，明眼人都会去打新。

03、现阶段，楼市预期已变，加上深外宝安学校学区没了，没炒作动力。

不是说它们不好，没有前景，而是被炒热了，价格被部分透支了

光明和沙井的未来，其实和龙岗中心城，盐田，罗湖一样，当配套成熟，规划落地，学位兑现，热度已过变成纯自住物业！

炒热度需谨慎！

房价的上涨终极逻辑，还是住房供应量，人口流入，和信贷杠杆，

所谓的规划，概念，配套，学位，只是我们择机购入时选择房子的一个理由，过分的追求这些，就像夸父逐日一样，因为深圳日新月异，规划层出不穷，名校越来越多，难道天天追这些？

利好落地，狂欢结束，该醒醒了！

个人观点，仅供参考

end

首次置业预算不够，感觉买房遥遥无期，是留深继续死磕还是回家乡买房？

看得上的买不起，买得起的看不上，是买个小房先上车还是存钱再等等？

一百多万首付，从南山宝安看到龙华龙岗，看完新房看二手，越看越迷茫，该如何选择？

为什么我买的房子，涨的没有别人的快？

手上有500万，该换哪个区域？选择哪些片区的学区房？

自身名下房产多套，如何将非优质资产置换成优质资产？新政策深似海，怎么买最省税？

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热盘实探

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