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已经到了4月份，深圳学生位申请大战一触即发。

如果说近段时间最能挑动家长们神经的，必然是学区变动，尤其是高校。

招生范围变动带来的结果通常是，被划进以及被划出高校学区的业主同样彻夜难眠。

前者可能是因为兴奋，后者可能是沮丧。

4月7日，深圳外国语宝安学校公布招生范围，沙井海岸城、鸿荣源禧园等小区被划入，而此前被认为带深外预期的博林君瑞，并不在招生范围内。

学校利好来了，业主的反应更快。深外招生范围公布的第二天，鸿荣源禧园一套84㎡的房源，业主报价涨了300万。

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两学校公布招生范围

有小区房源一夜涨300万

在深圳，二手房因学校利好涨价并不是新鲜事。

但在3月二手房成交跌破5000套红线的情况下，业主报价一夜涨300万，不免令人侧目。

据了解，鸿荣源禧园这套84㎡为复式房源，此前挂牌价为1200万，业主调价至1500万后，单价已达17.85万/㎡。

而官方对这个小区给出的二手房参考价是4.9万/㎡，这套房源的参考总价为412万。

熟悉鸿荣源禧园的中介张先生说，这是调价最多的一套。

▲来源：贝壳找房平台

而另一套挂牌的157㎡房源，一天之内涨了150万，业主报价从1200万上调到1350万。

张先生介绍，这个小区之前的二手交易不是很活跃，挂牌量也不大。最新的成交还是在去年10月，7万/㎡出头。

但是，“现在没有降价的，业主报价都涨了。”

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大家都在追求热度，很少有人去考虑上涨之后是否高估了。

我举个过往的例子，龙岗中心城和光明中心。

2015年3.30政策，和2016年趁着深圳东进的东风，龙岗中心城从1万多均价，直接跳到4万多，学位一般的龙岗标杆鸿荣源公园大地，跳到6万！龙岗大运四神盘：奥林华府，阳光天健城，双子座，绿景大公馆直接跳到6万多7万，涨幅非常可观。

一直涨，到了2017年的龙岗中心城，比现在的光明沙井，可要贵多了。

2017年的龙岗中心城京基御景中央，开盘价5万，当年光明的龙光玖龙台开盘价多少？均价45000！

当年的龙岗中心城和大运，相当成熟，规划也并不差！大运新城，龙岗大学城，地铁3号线已经通车，14号线和16号线规划，商业有万科广场，学校有深中龙初，龙外，排名都在深圳前30名左右。

而目前龙光玖龙台，均价8万；

今天的公园大地，均价7万，还不到。

龙中还是那个龙中，为何价格没有在这一波行情里面有所突破？

反而被光明沙井的涨幅反超？

所以，我要请大家思考的问题是，去年已完成上涨并持续火热的片区和楼盘，哪个有可能是2017年的龙中?

已经高位的光明和沙井，还能不能买？

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对于选盘，总结出以下三点,

起步阶段买概念

建设阶段买配套

成熟阶段买学位

这条选盘逻辑，经久耐用。

那么我们买房从哪个阶段介入利润最大？当然是起步阶段！

比如说，2000年的南山，2010年的前海，龙中，龙华，都是起步阶段。

给你列出几个深圳经历过大涨的区域

1、前海

2、宝中

3、光明

4、沙井

5、后海

6、安托山

你觉得哪个会再继续上涨，哪个会变成下一个龙中?

这些片区一定会有分化，会有涨跌，

上述6个选项，我会首先选出光明和沙井。

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光明和沙井，就是靠概念和赚钱效应来维持“潜力股”形象的地方。

光明的预期，是光明科学城；沙井的概念，是国际会展城。

先有一个基础的认知，概念也好，预期也好，都是镜花水月。最终决定房价高度的，是和高端产业的距离，是和高收入人群的距离。

深圳的高端就业中心，目前仍是南山的后海、科技园和福田中心区，未来十年即使有变化，也只会外溢到前海自贸区，高端产业仍然沉淀在深圳的西南端。

从地图可以看出，沙井和光明距离高端产业区非常遥远。

这类远郊区，传统的命运都是成为睡城，睡城是支撑不起高房价的。

南山和宝中能涨这么高，有扎实的区位基础，而沙井和光明，靠的是预期，它们要想支撑目前的高房价，甚至未来更高的房价，选择只有一个：就是概念和预期成功落地，形成本地的高端产业集群。

一旦高端产业不能落地，那现在的预期和概念就是泡泡，都会破的。

直白点说吧，哪怕以后前海自贸区没有成功，有南山的区位兜底，前海12万还是保的住的。但沙井和光明就不同了，光明科学城和国际会展城稍有偏差，它们8-10万的底是保不住的。

所以，现在热炒的光明沙井有三个问题：

1、没有高级的产业规划；

2、预期落地时间太久；

3、炒的都是老城的二手房。

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以上是我对光明和沙井的基础分析，也是我从热炒片区中把它们先拎出来的原因，不是说它们不好，没有前景，而是被炒热了，价格被部分透支了，就像上一轮的龙岗中心城。

它们可能不会跌，可能一直会横盘，但五年之后，很可能其他片区从5万变成了10万，它们还是8万。

光明和沙井的未来，其实和龙岗中心城，盐田，罗湖一样，当配套成熟，规划落地，学位兑现，热度已过变成纯自住物业！

我只是提醒读者，炒热度需谨慎！

房价的上涨终极逻辑，还是开头说的：住房供应量，人口流入，和信贷杠杆，

所谓的规划，概念，配套，学位，只是我们择机购入时选择房子的一个理由，过分的追求这些，就像夸父逐日一样，因为深圳日新月异，规划层出不穷，名校越来越多，难道天天追这些？

利好落地，狂欢结束，该醒醒了！

未来的五年一定是楼市持续变化的五年，有的人先开心后郁闷，有的人先郁闷后开心，有的人会一直郁闷，只有少数的幸运儿能搭上财富的三级火箭，一层层被强力助推，获取飞上云端的快感。

个人观点，仅供参考

end

首次置业预算不够，感觉买房遥遥无期，是留深继续死磕还是回家乡买房？

看得上的买不起，买得起的看不上，是买个小房先上车还是存钱再等等？

一百多万首付，从南山宝安看到龙华龙岗，看完新房看二手，越看越迷茫，该如何选择？

为什么我买的房子，涨的没有别人的快？

手上有500万，该换哪个区域？选择哪些片区的学区房？

自身名下房产多套，如何将非优质资产置换成优质资产？新政策深似海，怎么买最省税？

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热盘实探

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