今年一季度，国内房地产销售量与价格迎来了小阳春，各地调控措施不断，引发了诸多关注，各种打击炒房的声音也开始泛起，那么，我国的房价为什么上涨呢，是一些人认为的调控不力，还是因为过度炒作导致泡沫化，现在买房会不会成为接盘侠？

今天，带着这些问题，我们把视角放到更广的范围来思考其真正原因。如下图，可以看到，全球房价上涨是普遍现象，美国上涨12%，加拿大7%，韩国10%，土耳其甚至达到了30%，相比这些国家和地区，2020年我国房价4.1%的涨幅，算是较温和的，而这正是缘于较为严格的调控措施。

很显然，全球范围内的房价普涨，与疫情后各国应对危机而采取宽松财政货币政策，货币超发有直接联系，根据以往的国内外经验，货币超发往往会导致贫富分化，有人受益就有人受损。

本文就了解一下近期尤其是疫情后国外房价情况，并与国内楼市进行对比分析房价上涨的规律，以及在如何在类似大环境下顺势而为，避免受损并获得适当的收益。

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全球房价表现

先看一下各国房价情况，国外没有限价，新房价格能够充分反应市场情况，因此这里都用新房价格指数来观察。

美国10大城市房价创新高，1月FHFA房价增速同比为12%，为该指标自1992年统计以来最高水平，凤凰城、西雅图、圣迭戈房价涨幅在15%左右，九个大区房价涨幅均达到两位数。房价大涨主因库存处于历史性低位，且抵押贷款利率偏低。

美国FHFA房价指数同比增速改变了近两年的增速放缓状态，自去年以来快速上涨，曲线非常陡峭，截止2020年底，增速达到11.4%：

同为北美地区的加拿大，新屋价格指数同样快速抬升，截止今年2月底达到了7%，是自2007年7月以来最快增速。在极低的抵押贷款利率刺激下，居民信贷扩张较快，推升房价。

英国房价在2016年至2019年比较温和，上涨速度一直处于降低态势，自2019年底上涨速度超过最近几年，房价绝对值早已创新高：

去年以来有关韩国楼市大涨及政府调控的新闻时有耳闻，韩国房价大涨困扰政府，核心城市住房供给严重不足。2月平均房价增速为10.3%，其中首尔地区住宅同比增长15.3%。总统府青瓦台国民沟通首席秘书和国土交通部部长提出辞职。

截止2021年2月，国内涨幅最大的深圳为16%，上海、北京、杭州等均在8%左右，这些都是涨幅比较大的城市，国内还有很多同比下降的城市，因此总的房价涨幅4.1%，相比国外，我国房价总体涨幅不是很高的，但是分化比较大，个别城市上涨较多。

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了解本轮印钞力度

全球普涨，与疫情后各国为救助经济实施的宽松货币财政政策直接相关，为应对危机救助经济，美联储迅速将基准利率降至0附近，并大举买入国债在内的金融资产，为金融机构提供流动性，

下图可见，美联储总资产迅速扩张，疫情后由4.3万亿增至7.7万亿，增加了3.4万亿，其中美国国债4.9万亿，一年增加了2.5万亿，相当于过去近百年的累计总和，美联储直接够买国债，就是凭空印钱，危机时，市场上很悲观，缺乏流动性，不可能指望市场机构和民众购买，只能是央行来购买，也就是只能印钱，以做应急之举。

因此，货币的超发、美元流动性的泛滥正是各国房价普遍上涨的直接原因，同样的，美国股市连创新高也是这个原因。

其他欧盟、日本、韩国等主要国家央行也是大同小异，同时，也采取了积极地财政政策与适度灵活的中性货币政策，相比国外政策还是比较克制，我国M1、M2增速也有具体反映，M1增速从上半年开始不断提升，而国内房价的上涨也是从去年四五月份开始的。

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房价是“货币现象”

自开始有货币以来，货币政策对于物价变化就起着重要作用。在《日本经济史》中，对江户时代两个多世纪的米价变化进行了推算研究，在长期米价图中，大体表现为三个不同的局面：（1）在1710年代以前呈上涨趋势；（2）在1710年代至1820年前后的大约一个世纪保持稳定，基本持平；（3）从1820年代起再次上涨。

尽管这只是大米这一种商品的价格，但在以农耕经济为主的江户时代，大米在决定物价的商品中占比达到30%，因此整个物价动向也会敏感地反映到米价的变动上来。

研究发现，供求关系和货币价值的变动是米价发生变化的主要因素：除了在18世纪初期的人口压力外，1687年“元禄改铸”所导致的货币发行量增加对1690年至1730年的米价变动产生了很大影响，同样的，文政期的第二次“货币改铸”是1820年代米价上涨的主要原因。

在金属货币时代，由于金银的总量有限，也无法短期内大量增加，“改铸”就是降低金银的成色，从而增加金银铜等货币的数量。现在纸币时代，印钞就简单多了。

如果说以前还有关于财政货币政策的不同理念和争论的话，自上世纪大萧条以后，尤其是08年次贷危机后，凯恩斯主义已经深度影响各国政府政策制定，面对危机，放水印钞是最便捷也是通行的选择，美国去年一年的货币增量就达到了5000亿，是自上世纪以来的四分之一：

美国经济学家弗里德曼认为，通胀是“纯粹的货币现象”，同样的，房价乃至其他资产价格的上涨，也是“货币现象”。过去几十年，全球性货币超发、低利率，并未引发普遍的实体经济严重通胀，主要导致了股市、房市等资产价格大涨，进而导致社会财富差距、收入分配差距拉大。

去年疫情对美国经济冲击很大，失业人数大幅增加，但是在美国财政货币政策下，美国人的收入不但没有降低，而是继续增加，这正是货币现象的典型案例，收入增加也是人们往往会忽视的因素，只要货币超发，收入增加，资产价格就可以继续上涨，这时价格只是个数字而已。

实际上，从房价收入比来看，当前全球和美国都离上一次的高点还很远，也就是离危险的泡沫化还比较远。

从以往美国日本的经验来看，真正能终结房地产繁荣的措施唯有央行的持续加息，尽管国内货币政策在回归正常化，欧美的经济复苏则还早，拜登的3万亿美元基建计划刚刚通过，加息可能要在几年以后了。

在12月美联储议息会议上，委员会决定将联邦基金利率的目标区间保持在0-0.25%的水平不变，在资产购买方面，美联储将继续每月增加至少800亿美元美国国债和400亿美元机构抵押支持证券（MBS）的购买，直到在实现最大就业和价格稳定目标方面取得实质性进展。

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买房收益的决定性因素

尽管中长期来看印钞不可避免，但是普通人也不是无计可施，吃透经济规律，理解货币财政政策的选择，顺势而为，不但可以避免损失，更可以提高收益，这也是我们一直很关注财政政策与货币政策的原因。

尽管房价或其他资产价格的上涨只是个货币现象，但问题是资产价格的上涨并不是均摊的，不同的人拥有的资产数量、质量均不同，涨幅也是差异很大，资产价格的高弹性都会放大差距，这既是宽松货币政策往往导致贫富分化的原因，也是贫富分化的结果。

危机带来分化，有下滑的风险，也有巩固优势的机遇。不仅是地区与城市的分化，更是人与人的分化，对个人来说，重要的是财富相对位置，而不是绝对值。

富裕群体与贫穷群体的最大区别是是否拥有资产，如果你有相应的知识储备，股票、期货都是可以参与的投资，对普通人来说，买房是对冲印钞的最好方式。不同的买入时机，不同的资产质量，资产价格的变化对财富水平差距的影响远大于工资收入。

投资收益的关键性因素是楼市基本面与市场择时，我们文中多次提到，买房投资收益最关键的是时间点，然后是城市，剩下依次才是板块，楼盘，户型，楼幢，楼层。

正是因为不同资产间的表现差别很大，基本面研究就是提高确定性，国家的不同发展阶段，不同城市的房子，决定了中长期方向和短期弹性，去年国内的楼市就是很明显的分化表现，少数城市少数板块价格涨幅很大，有的城市、板块没怎么涨甚至还在下跌。

金融数据与成交量的分析是为了短期择时，为的是选择较佳的买卖时机提高投资效率，下图为货币增速与杭州二手房价格指数的复合曲：

我们去年夏天就一直在精准提示买入时机，合适的时机买房，赚的是市场规律的钱，长期十几年下来，几次买卖时机的差异，对于差不多收入的普通人来说，可能就是一辈子都无法追赶的差距。

如果你能在圆圈标记的时间附近买入，只是买房自住，你就可以获得良好的收益，不需要炒房，更不用沉湎于那些鼓吹板块、统一挂牌价、掩护出货等伎俩。

本文只谈应该关注的关键因素，当下楼市的具体预判，请参考之前发的《楼盘纷纷限售，还要急于上车吗？当下杭州楼市的选择建议》。

最近很多人在关心分区，也有很多人热衷于于板块之间的口水之争，实际上我一直说这些对楼市收益的影响是很小的，是放错了关注点。

我们的文章主要专注于政策和宏观市场的把握，不如板块之争接地气，也没有预言某某楼盘几年后涨到xx万激动人心，但会有助于你聚焦核心因素，在合适的时机买到合适的房子，分享发展红利。

投资，把握大方向就够了，太间接的所谓利好利空都是细枝末节，影响很有限。

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