大家好，我是从事深圳小产房职业多年的高经理，大家可以叫我小高。之前呢一直是给大家推荐各个地区的房源，并没有和大家好好聊一下小产权房这个市场，今天呢刚好周末，刚好很多朋友也有时间静下心来好好聊聊；

从事小产权房多年，我给大家总结了小产权的具体分类，然后呢给大家分析一下现在的市场现状，最后给大家着重说一下小产权房之中的“集体大红本公寓”。在这里就不聊小产权有没有保障这些基础问题了，出来看过小产权和购买过小产权的朋友已经尝到了螃蟹的美味。今天发这篇文章得目的是客观的分析市场，至于如何选择小产权房还是朋友们自行选择，也请对小产权房不理解的杠精们绕道出门右拐。

没有独立红本的房子，统称为小产权房，其中包括“村民自建农民房”、“集资房村委统建楼”、“军产房”以及“集体大红本”工业用地，商业用地，商业用地上的建筑、、、综上所有性质分类均是以签订“集资建房合同”、“房屋转让合同”、“租赁合同”的形式，律师见证进行交易，所有合同内容均大同小异，基本都是一样的，深圳65%以上的小房子都是小产权房，随处可见，这是一个社会民生问题，不是某个个体的情况。下面给大家挨个分析这些小产权房。

军产房

军产房是指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。指由部队提供用地，开发商出资建造的房子，房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，产权单位填总后勤部。深圳目前市面上的军产房并不多，而且价格在小产权中是比较贵的，需要一次性付款。

1、正常情况下，同一片区的军产房价格相对较同一片区的商品房低。

2、购房手续、过户手续相对简单，仅需缴纳较少过户费。

3、由于军产房不属于商品，故无需缴纳任何税费，自然也无发票可开具，一般情况下只有合同及收据。

4、除产权性质不同以外，其余和商品房无太大出入。

村民自建农民房

这种房子大多是都是独栋的，低到10层以下的楼梯房，高到15层左右的电梯房。就是大家最常见的城中村里的房子，也是我们打工人常租的房子。有的是在大型商圈附近的，多是外地人租房的地方，进出有岗亭； 还有一种就是城中村里的房子，很多独栋的组成，配套有小区公园，绿化和健身设施，居住环境也很不错。虽然不像大型统建楼那样封闭式小区管理，自带停车场，但是治安也是没有问题的，进出有岗亭，停车办卡，加之现在全民素质提高，不会再有垃圾随地乱扔和高空抛物现象。可以根据自己适当的经济范围选择购买和投资。

农民房只有几种证件

1、历史遗留

2、两证一书（建筑规划证、建筑施工证、私宅批复通知书）

3、猪肝本

4、绿本（只能遗传不能买卖那种）

集资房村委统建楼

这种统建楼就是市场上大家最钟爱的一种，因为他给人的感觉和住商品房一样，除了没有独立的本本，20-30层、封闭式管理、自带停车场、花园、空中花园、有的甚至带游泳池、、、

统建楼分开发商统建楼和村委统建楼，大家都觉得村委的更有保障，但是从去年开始村委就不出面了，都是和开发商签合同，而且随着沙井德馨花园一手房清盘，福永凤城花园清盘。目前一手村委统建楼仅剩下沙井中泰国际，这也标志着村委房统建楼时代的结束。所以还在想着以便宜的价格买到统建楼的朋友们，我劝你们醒醒啦！！！此处省略一万字来表达当初劝你们买统建楼不买现在又来抢的心情......

集体大红本

终于说到今天的重点了，小高也有点累了，喝口茶再和大家继续摆龙门阵，

那么什么是集体大红本呢？集体大红本房,即是有房产证的房子,也就是说整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房,四证齐全,

1、报建手续

2、批地手续

3、建设许可证

4、建设规划许可证

（和商品房比起来就差一个预售许可证，用地分为:商业用地使用年限一般为40年;工业用地使用年限一般为50年）

这类房子其实还不能称为小产权,产权还是属于公司的,交易是与公司签租赁合同（有一些签的有偿使用合同）到期再自动续费。那么集体大红本房与小产权房有哪些不同之处呢？

1、土地所有权：大红本房土地所有权为国家，小产权土地所有权为集体所有。

2、缴费：大红本房缴纳了土地出纳金，小产权没有缴纳土地出纳金。

3、产权证明：大红本房产权证明由国家房管局颁发，小产权乡或村政府颁发。

4、处理权：大红本房可以出售办理抵押贷款，小产权不可办理抵押贷款。

深圳的集体大红本房都为以租代售的方式销售，也就是签长租合同，合同到期无条件自动续期。近年来以租代售合同改为有偿使用合同，合同到期同样是无条件续期。而集体大红本房的这种销售方式，其实也是小产权房的一种。

1、与出租方签“以租代售”协议，《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年,租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。简单来说就是集体大红本的租赁合同一次只签20年，20租期满后不用增加其他的费用再次续签20年，这是法律的一种约束，也是受法律保护的，所以集体大红本的租赁合同是有法律效应的。

2、承租人要对“以租代售”房屋产权情况有所了解，特别是购买二手集体大红本房我们就要弄清楚一手业主跟开发商和集团公司所签的原始合同，一定要搞清楚房屋所属权，一般一手的都是跟所属集体公司和开放商签定一手合同就完全没有问题的。

3、出租方一般是房地产开发商和集团公司，一般也都具备相应的开发与使用权转让资质，但是我们在最终签订合同时还是要弄清楚出租方的相关资质和楼盘相关报建手续，集体大红本房都会有合法建房手续，四证齐全，是可以放心购买的。

4、特别集体大红本房是极有可能转正的！因为本身就是有整栋大红本正规产权，在某一个政策特殊环境下是完全可以通过补交地税拿到每户的独立红本，未来可能在这个房产税实施的情况下，政府为了更加全面覆盖房产税是很大可能通过缴纳相应的土地税来让这种集体大红本房转成商品房。

目前深圳各个区域有很多卖的比较好的集体大红本房，楼盘品质相对来说都会比较高，居家投资都是很好的选择，比如：

观澜《鸿基新都》深圳最高品质花园房，观澜9栋双地铁新盘，分期10年，精装现房发售。

平湖《山水田苑》深圳平湖16栋花园社区，集体红本公寓，首付8.8万，分期10年

石岩《山水悦城》石岩塘头花园式大红本房，首付3成，分期6年，开车直达南山15分钟

光明的《凤凰城》深圳光明8栋大型花园房，双地铁物业，大学城为临，精装68万/套起。

龙岗的《宝龙公馆》龙岗7栋大红本花园小区，四证齐全，地铁口200米，可分期10年。

接下来的文章中会给大家介绍今年新推出的集体大红本房。请朋友们泡杯茶咱们慢慢把呵龙门阵、、、