2002年开建的鑫苑名家，坐依东风渠河畔，比邻经三路金融街，靠着叠拼别墅、洋房和物业在郑州叫好又叫座。时至今日，这里的二手房依然比隔壁家属院每平贵了七八千。

鑫苑老板张勇，据说也靠这个项目从桑塔纳换成了奔驰。

很多人都以为这是鑫苑故事的开始，没想到既是开始，也是结束。

01鑫苑，出道即巅峰

鑫苑，在郑州地产圈是绝对的前辈。

时间往前推，鑫苑通过鑫苑景园、鑫苑中央花园、逸品香山、鑫苑鑫城等一系列项目树立了自己的行业地位，即使当时的建业和正商也甘拜下风。

尤其是鑫苑名家之后，作为小片区的拓荒者大门口的路被称为鑫苑路，也是业界公认的经典，接待各界领导访问考察，一时风头无两。

随后鑫苑走出郑州全国布局，美国上市，与立足郑州的正商和专注河南的建业分道扬镳，走上了自己选择的道路。

从鑫苑现代城开始，各种质量问题导致业主拉白条幅堵门，影响很差。

但是，作为郑州起家的鑫苑并未以此为警示，而是继续任性的高周转。一路拿地、一路交房、一路遭遇维权，积累多年的口碑开始不断消耗品牌。

从郑州走出去，错失了郑州的发展黄金时期；布局全国战略发展科技产业，在业绩持续下滑，高管一换再换的前提下也走进了死胡同。

鑫苑世纪东城无法兑现承诺引起业主售楼部的大规模维权；农科路上的鑫苑世家占据优质区位却做成了别墅、洋房和小户型混居的大杂烩。

……

对于质量下降，维权不断的项目，市场最终肯定会选择用脚投票。

2020年，全年鑫苑中国的销售金额是330亿，已经跌出了中国房地产企业百强。

而根据克尔瑞关于河南房企2021年1季度的销售面积和金额排行榜中，前30名中我们没有发现鑫苑的名字。

这一切的一切，其实都为今年的鑫苑大规模延期，大规模维权，埋下了伏笔。

02维权不断的多事之秋

鑫苑的危机，其实在2020年就已经十分明显了。

仅在去年下半年，先是7月份，鑫苑置业以12％利率发行了两笔人民币离岸债券，总计规模人民币5.15亿元。

9月初，公司拟发行了一笔28.8亿元规模的公司债。

9月18日，鑫苑置业完成利率14.5％、金额3亿美元、期限3年的优先票据。

伴随着频繁的发债，鑫苑的债券利息，也远高于2020年以来房企海外发行美元债6%的平均成本。

到今年刚过完元旦的1月8号，鑫苑置业又完成了5亿元公司债券发行。

1月27日，鑫苑又发行1.7亿美元优先票据，该票据2024年到期，在新加坡交易所上市，票据年利率为14%。

伴随其中的，是入职不到一年时间的鑫苑置业总裁李尚荣，离职了。

从陆陆续续业绩亏损，高层人员变动，再到大规模的高利率借旧换新都意味着一个很严肃的问题：鑫苑缺钱了。

果不其然，鑫苑在郑州开发的鑫苑名城、鑫苑国际新城、鑫苑德润珺园、郑西鑫苑名家等楼盘都出现了延期交房的情况。

鑫苑国际新城的问题，是最先爆发的。

即使在已交付的两期，事故不断。漏水、绿化减配和工程等问题可谓是层出不穷，甚至还因为业主讨要说法，被“无关人员”拳脚相向。

▲鑫苑国际新城三期12号院

至于原本应该于去年9月30日交房的鑫苑国际新城3期12号院，到如今距离合同约定交房日期已经过了这么久，到了现场你会发现，楼体还在做外立面，根本达不到交房标准。

让业主更加难堪的是鑫苑的态度：500多天属于疫情和扬尘管控造成的“不可抗力”。

而项目不远处的另一个同时开售，合同约定交房日期相近的另一个项目，业主已经入住。

▲四期地块进度

就这栋住宅，交房的时间也是五花八门，有的合同交房时间是2022年7月底，有的是2023年1月份，有的是2023年2月份，有的是2023年3月份，同一栋楼交房时间竟然还不一样。

如今我们工作日上午10点过来看，基本没什么人，而据业主反映，保持这个状态已经几个月了。

还有二七新区的鑫苑名城三期。

原定去年10月份交房至今依然施工中，都市报道进行直播，四个小时直播，百万人观看，业主在寒风中蹲到腿麻，鑫苑没有任何处理方案和回复。

▲鑫苑名城三期

无论是小莉帮忙还是法治报道，鑫苑的应对办法就是不出面不解决。至于如何解决，何时交房以及如何赔偿等业主最关心的问题，依然没有一个准确的答复。

▲鑫苑名城一期

要知道，2017年12月房地产圈流传最广的一张图就是鑫苑名城一期交房时候，手持盾牌全副武装严阵以待的安保人员，直面业主。

而业主的诉求也仅仅是落实宣传中的省实验，把大门做了，小区地面找平而已。

同样是二七区，还有鑫苑德润珺园项目。

这个项目，是德润与鑫苑联合开发的项目，合同约定为2020年9月30号交房，但是到现在工地还是施工现场，进度极慢。

郑州荥阳市郑西鑫苑名家的业主们也面临类似的情况。

他们购买的房子按照合同约定应该是今年3月31日交付，可是到现在房子还没盖好。

鑫苑公司同样以之前三年扬尘管控共506天，属于不可抗力为理由，拒绝按合同上的约定延期三个月开始赔付业主损失或者退房，并且声称之前维权的业主都被拘留罚款了，真是神仙操作。

▲预计2023年6月陆续交房的鑫苑金水观城

▲预计2023年4月交房的鑫苑府

既然解决不了问题，那就去解决那些提出问题的业主。

类似的路子很多郑州人估计似曾相识，上次出现类似情况的，印象中应该是名门。

03流动性挑战

延期交付，深层次来看是其实都是资金链的问题。

去年，各种原因综合在一起，鑫苑2020年营业收入较2019年下降约90%，利润下降约80%。今年“三道红线”之下，鑫苑置业的资金流更显紧张。

2020年至今，鑫苑置业多次发行高息债券，借新还旧以求缓解负债，今年，旗下的楼盘延长交房，更凸显鑫苑的经营状况。

去年底，被定义为改善之作的鑫苑府，在元旦前为了快速回款，以工抵房的名义推出一栋楼，每平降价近2000元，成交价被定格在12XXX元/m ，直接给了前期接近15000均价的业主一盆凉水，而前来讨要说法的业主，被保安用人肉隔了一道墙。

这道墙隔出来的，其实不仅是售楼部内外的新老业主，还有人心。

2021年，房地产企业面临的最大问题就是流动性。

融到更低的钱，拿到更优质的地块，保障顺畅的去化才能让一个房企更好地活下去。

小房企注定要一批一批的倒闭，因为实力的问题，比如郑州4月8日就直接注销了252家房企资质，而这我们都知道，只是一个开始。

中型房企的危机也在一步步走向另一面，大到泰禾和华夏幸福，中等规模到福晟，即使具体到郑州还有名门等一系列的问题房企问题项目。

大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。三条红线之下，资金链紧张意味着什么大家都知道。

曾经，房地产是大家公认的最赚钱的行业之一，然而事实上作为资金密集型行业，在楼市调控和货币政策收紧的情况之下，房地产企业的泡沫正在被逐一戳破。

2021年又是房地产集中还债的年份，那些发展过于激进，杠杆债务过大的开发商将面临巨大的危机，而危机的背后，对于很多购房者来说，就是一场灾难。

鑫苑所面临的问题还有很多，作为一家从郑州走出去的企业，我们是有所期待的。但是如今面临流动性危机的当下，鑫苑的一再延期交房，大面积的施工延后却给我们敲响了警钟。

很多融入到骨子里的东西，是不可能轻易改掉的。

如果，花了半辈子积蓄的你买了房却一再延期，开发商不想着去解决问题而总想着解决提出问题的人：

房屋减配，绿化缩水。延期交房。没有违约金，只有保安。即使有电视台，有报社报道，却无人回应。没有解决方案，没有交房时间……

如果你是一名购房者，你能怎么办？在流动性危机到处蔓延的今天，我们需要的除了遇事儿不怕事儿以外，还要学会没事不惹事儿：惹不起，不买成不成？

而鑫苑，作为一家上市公司，只一个荣誉，但是也应该清楚购房者用脚投票的深层次原因。

产品不行，至少有个态度，如果连态度都不行，唯有建议大家远离，因为你赌不起，也输不起。

04买房，不要赌

刚需赌不起，这就是鑫苑最大的危害性。

因为投资者针对的是增值幅度，而风险与收益成正比，虽然有风险但是你可以赌一把性价比。但是定位刚需的鑫苑，其产品影响最大的一部分却是纯粹的刚需群体：买房时，掏干“六个钱包”；买完房，还担心哪天来个降价促销；

看施工进度，守着工地蹲到腿麻不见塔吊转，这还有月供、房租、日常生活等费用，以及结婚生子等等其他支出。房奴，首先奴的是心，让你心累。如果是投资，那已经把风险跟回报都考虑到了，即使延期或者烂尾，损失的就是钱或者时间，而着急入住的刚需们，无论是延期或者烂尾，他们的生活可能将一败涂地。

而鑫苑，面对的就是这群人。

因为信任所以购买，而一旦最坏的情况发生后，即使是有人接盘，多出来的月供跟房租算谁的？

更惨的是，如果资金流出现问题，刚需业主们如何解决自己的居住问题？扛着首付+月供+房租+生活费这四项支出，如何再凑够一套新房的首付？

输不起，因为刚需们需要的仅是：在这千万人的大都市，有一盏灯为自己点亮而已。

05输不起的刚需，赢不了的鑫苑

刚需们输不起，却又面临着油盐不进的鑫苑。

鑫苑如果不是资金链紧张，工程的进展压根也不会出现这一系列的问题，如果大家不相信可以随便找几个不差钱的开发商开一下工地，看一看给够资金后基建狂魔们是如何搞定工程进度问题的。

很多人在骂鑫苑的房子质量差，但是这不是根本问题，因为可以整改，可以协调。

但是，大面积的延期交房就是资金链的问题，而在政策的持续高压下，房企的风险也在无限制的放大。

高管变动，股价暴跌，负债率激增，频繁发高利率债，销售业绩下滑、动辄打骨折，大面积延期交付的背后，作为购房者需要担心的，不仅仅是房企偷工减料以及何时交房的问题，更是要考虑到能不能承受不能交付的风险，以及后果。

2007年， 一向以稳健保守著称的山西人张勇，在美国纽交所敲钟上市。

在宣布全国化后，仅用了两年时间，就在济南、合肥、成都等二线城市遍地开花，做到了“赴美地产第一股”，风头盖过同时起步的正商、建业。

当天，这支交易代码为“XIN“的股票募资2.45亿美元，台上台下掌声喝彩声一片，笑容堆成一团淹没了张勇的危机感。

也许，从那时起，鑫苑已经不是那个“鑫苑”了。

因为我们都知道，掌声和喝彩声这种“捧杀“，更容易让人陷入晕眩，也更容易酿成悲剧。