深圳发布通知，明确允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道。

所有的动作都指向一个简单的目标：解困深圳住房问题。

深圳缺合法住宅，这在深圳成了一个常识。

有的房子不合法，例如小产权房、军产房等等，有的合法却不是法律意义上的住宅，例如商务公寓、宿舍等等。

而深圳缺的就是既合法、又真正属于住宅的房子。

缺就缺吧，住在城中村、小产权房、公寓、宿舍里面，不也算是解决了居住问题吗？

那意思很明白：你深圳胆敢一直以少量的合法住宅供应应对日益沉积庞大的合法住宅需求，我房价就给你冲到天上去，不信你试试！

可见，那种以为有房住就算解决了深圳住房问题的观点是多么滑稽！房价高企，合法住宅供不应求，投机泛滥，成了深圳各界心头之痛！

调控重要，增加合法住宅供应更重要！

从去年开始，深圳已经明显加大了供应的动作。宅地出让31块，这几乎接近既往五年宅地供应块数的总和。

更多的动作是鼓励现有物业向住宅的转化。例如，近年来政策鼓励城中村改造为长租公寓；鼓励将空置率偏高的写字楼项目改造为保障性住房；当然也有去年鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房和前些天公布的允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道的政策。

若想公寓为深圳的居住解困做贡献，政策面还得继续大胆探索！

公寓这种物业产品，天生就是一个“受气包”。怎么讲？你看，它明明是一个住人的地方，拥有天然的人居内核和定位，但是，它一出生，就被界定为商办配套类产品，被贴上了一副商办产品的面孔，“享受”与写字楼等商办产品同等待遇，如土地40年、水电物管费用按商办产品收取、没有学位积分资格、不得通燃气、阳台厨房洗手间等空间均不得住宅化，等等。

“类住宅”诞生了。正所谓“上有政策，下有对策”。

政策当然也不会闲着，曾几何时，打击公寓的“类住宅化”成了一种调控的任务。其实，去年7月停批公寓，本来目的就是防范公寓的“类住宅化”的，结果反而刺激了公寓的销售。

计划赶不上变化。对公寓“类住宅化”的打击，走着走着，一不留神，就变成了鼓励公寓的“类住宅化”，甚至可以说更进一步，要让公寓直接“住宅化”。

因为深圳合法住宅太少了，导致房价太高了，何不让大量公寓转为住宅，为深圳住房问题解困？

的确，公寓转住宅，特别是转为保障性住房，这在深圳住房急需大补课的时代，凸显出其非常特殊的价值。

其一是公寓的合法性质，决定了它转住宅没有法律障碍，不像那些小产权房啊、城中村啊什么的，大都是违法建筑，转住宅，先得过法律这一关。公寓只需要在法律框架内解决它的功能定位问题，相比之下，公寓转住宅（保障房）要比违建转方便得多。

其二是公寓的居住性质，它在使用功能上是与住宅最接近的一类物业，这决定了它在转住宅时，空间改造的难度要比那些写字楼、商业物业转住宅的改造难度小得多。

其三是公寓的物业形态性质，特别是已建成待售的存量公寓，决定了它转化为住宅进入市场，要比土地供应后再建住宅要快得多。

这就是为什么政府在当前调控任务仍然非常繁重、二手房参考价政策刚刚加码管控楼市的情况下，仍然对公寓祭出了通燃气的积极动作，让楼市感受到了严控下的一丝暖气。

如果说，当初公寓政策和定位就是明确界定公寓的非“住宅化”性质，那么，今天要通过公寓解困深圳住房困局，就要明确改变过时的政策束缚，让公寓真正实现“住宅化”。用得上一句古话：“解铃还须系铃人”。

让公寓完全住宅化，这个问题不仅是政府，就连市场也很难一下子理解和接受，因为这涉及到一系列规则和政策的调整，特别是现有住宅小区的业主们，他们会觉得市场上一下增加了那么多的“住宅”，显然在公共利益的配置上会发生若干矛盾甚至冲突，例如学位积分。

其实，问题的症结是：猪的困局落在了羊身上，让牛来买单。住宅小区的学位积分这种问题，根本上说是深圳学位的严重不足引发的，解决问题的关键是有效增加学位，让每个适龄孩子都有学上，而不是拿小量的学位让小区的居民积分排队轮候或争抢学位。当现有住宅小区的学位积分问题压力还没有解决好的时候，又冒出公寓转住宅来增加积分抢学位，当然会加剧社会矛盾。

其实，公寓这种产品，被约定到“商办物业”里，这实在是中国特色。在美国，公寓也是住宅，只不过是高层建筑里面的住宅，而高层建筑都建在城市中心地带，价格较贵，普通人大都在城市外围地带的独门独户或联排的房子里。让公寓还原其住宅的本来面目，这应该是一件合理而正常的事情，也是一种趋势。

从这个意义上看，深圳公寓的“去化”本身只是一种楼市的策略，哪怕是借助“住宅化”的趋势来实现公寓产品的去化，这都是策略性操作。而真正具有战略价值的是公寓原有定位的“去除”，就是去除“公寓”产品的商办性质，将其完全还原到住宅产品系列中去。让它完全住宅化。

从现实看，深圳已经停批公寓，以后不会有增量了。而对存量部分，目前深圳显然加大了住宅化的力度，燃气政策后，一定还会有更多的公寓住宅化政策推出，由此推断，当住宅化政策全覆盖的时候，公寓事实上就全部融入深圳住房体系中去了，所谓公寓的商办属性以及非住宅属性也就自然消失了。

还是那句话：公寓住宅化，一个配方，两副妙药，既是深圳公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。

可以肯定，“疗效”，“药效”，都是值得期待的。